Prawo budowlane - Nieruchomości - mieszkanie, dom, działka - księga wieczysta, sprzedaż, najem

Nienależyte wykonanie umowy przez wykonawcę może być przyczyną odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez zamawiającego. W tym zakresie obowiązuje trzyletni okres przedawnienia roszczeń, który zależy od wysokości szkody.

Na wykonawcy spoczywa wiele obowiązków podczas wykonywania robót budowlanych. Przed rozpoczęciem robót wykonawca zobowiązany jest dokonać szczegółowej oceny otrzymanej uprzednio od inwestora analizy projektowej. Ponadto wykonawca ponosi odpowiedzialność za prawidłowe wykonanie robót budowlanych we wskazanym terminie.

W umowie o wykonanie usług budowlanych należy zawrzeć postanowienia dotyczące gwarancji wykonania usług budowlanych, a przy tym należy określić wysokość, termin obowiązywania gwarancji. Kaucja gwarancyjna ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy.

Umowa o roboty budowlane stanowi wzajemne zobowiązania stron, w wyniku których inwestor zobowiązany jest do wykonania czynności związanych z przygotowaniem robót, przekazania prawidłowo sporządzonego projektu budowlanego oraz do odebrania obiektu i ostatecznie zapłacenia umówionego wynagrodzenia. Natomiast wykonawca zobowiązany jest do wykonania umówionego obiektu w określonym w umowie terminie.

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej stanowi podstawę działania zarządcy w zakresie zarządzania nieruchomością. Strony tej umowy winny przede wszystkim zawrzeć w niej dane osobowe zarządcy nieruchomości, jego numer licencji zawodowej oraz zakres jego praw i obowiązków. Umowa ta powinna zostać sporządzona w formie pisemnej.

Wspólnota mieszkaniowa zarządza danymi osobowymi członków wspólnoty. Administrator danych osobowych członków wspólnoty zobowiązany jest prawidłowo zabezpieczyć dane przed ich udostępnieniem osobom nieupoważnionym. Zarówno zarząd, jak i zarządca nieruchomości winni w tym celu prowadzić regularną aktualizację spisu właścicieli lokali oraz spisu udziałów w nieruchomości wspólnej – które przypadają członkom wspólnoty.

Do zarządzania nieruchomością we wspólnocie mieszkaniowej zarządza zobowiązany jest posiadać licencje zawodową, którą nadaje minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa podlega ubezpieczeniom zarówno obowiązkowym, jak i dobrowolnym. Wspólnota zatrudniająca pracowników jest także zobowiązana dokonywać wpłat na Fundusz Pracy oraz na Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych.

Właściciele lokali powinni zawrzeć umowę ustanawiającą odrębną własność lokali, w której określą sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wszelkie czynności zarządu nieruchomością wspólnoty mogą być powierzone zarówno zarządcy – jako osobie fizycznej lub osobie prawnej, jak i osobie spoza grona właścicieli lokalu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zapada większością głosów właścicieli lokali. Głosy są liczone według wielkości lokali. Ponadto w umowie lub uchwale wspólnoty właściciele mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos. Wszystkie uchwały mogą być zaskarżona do sądu przez właścicieli lokali.

Zarząd może działać zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie mieszkaniowej. Zarząd ma prawo zwoływać zebrania właścicieli w określonym czasie w celu rozstrzygnięcia istotnych spraw wspólnoty mieszkaniowej. Decyzje właścicieli w sprawach wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są w formie uchwały. Umowa lub uchwała właścicieli określająca sposób zarządzania nieruchomością wspólną musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, a następnie wpisana do księgi wieczystej.

Na wspólnocie mieszkaniowej spoczywają obowiązki zarówno ewidencyjne, jak i rejestracyjne. Zarząd w małej wspólnocie lub zarządca w dużej wspólnoty mieszkaniowej, a także każdy członek wspólnoty zobowiązani są dokonać zgłoszenia do Głównego Urzędu Statystycznego w terminie 14 dni od powstania wspólnoty.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wyodrębnionych lokali położonych w nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo do wspólnego użytkowania i korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Wszelkie pożytki lub przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem.

Na wspólnocie mieszkaniowej spoczywają liczne obowiązki, które są potrzebne do prawidłowego funkcjonowania wspólnoty. Spoczywa na niej ciężar przechowywania i prowadzenia dokumentacji technicznej budynku oraz dokumentacji księgowej dla nieruchomości wspólnej. Odpowiada ona bez ograniczeń za zobowiązania nieruchomości wspólnych. Wspólnocie przysługują także prawa, którymi może się posługiwać w celu egzekwowania czynności, które mogą zagrażać wspólnocie.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i działać w ich imieniu poprzez reprezentowanie ją na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali mieszkalnych. Zarząd wszelkie czynności zwykłego zarządu podejmuje w sposób samodzielny. Natomiast w celu podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

W umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali właściciele lokali mogą swobodnie określić warunki zarządzania nieruchomością wspólna. Zmiany trybu zarządzania nieruchomością wspólną mogą nastąpić na mocy uchwały właścicieli lokali.

Na pierwszym zebraniu nowo powstałej wspólnoty – jej członkowie – powinny omówić istotne kwestie organizacyjne w celu zapewnienia sprawnego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Na takim zebraniu członkowie powinni dokonać wyboru wspólnoty mieszkaniowej oraz podjąć istotne uchwały w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego może zostać zawarta zarówno przez współwłaściciela, jak i przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu mieszkalnego. Odrębna własność lokalu możne zostać ustanowiona w drodze umowy, w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, w drodze orzeczenia sądu znoszącego własność.

W małej wspólnocie mieszkaniowej liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, nie jest większa niż siedem, wszelkie decyzje podejmowane są w drodze porozumienia. Natomiast w przypadku dużej wspólnoty w budynku istnieje, co najmniej osiem lokali, decyzje podejmowane są w formie uchwał.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości lub w drodze orzeczenia sądu znoszącego własność. Natomiast nie można dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali mieszkalnych.

Wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest prowadzić dokumentację finansową w postaci ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek płaconych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz wspólnej nieruchomości. Obowiązek prowadzenia dokumentacji finansowej wynika także z faktu, iż wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatnikiem podatku od towarów i usług,