Umowa z agencją nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

Zapisz się na nasz newsletter

Jeśli jednak zdecydujemy się na zawarcie umowy z przedstawicielem agencji nieruchomości, warto pamiętać o kilku podstawowych zasadach.

Pośpiech nie jest wskazany

Transakcje z zakresu obrotu nieruchomościami często dotyczą majątku gromadzonego przez całe życie, a łańcuch kredytowy uwiera jeszcze przez kilka, kilkanaście, a często kilkadziesiąt lat od zakupu wymarzonej nieruchomości. Czynniki ekonomiczne – polepszenie lub pogorszenie naszej sytuacji życiowej, a czasem i sytuacja rodzinna powodują, że podejmujemy decyzję o sprzedaży lub wynajęciu własnej nieruchomości.

Przede wszystkim zawierając umowę z biurem nieruchomości, musimy postępować rozważnie i z dystansem – pośpiech nie jest tutaj dobrym doradcą. Agent nieruchomości z pewnością może chcieć podetknąć nam umowę do podpisania już przy pierwszej okazji. Znajdźmy odpowiednią ilość czasu na wybranie się do biura nieruchomości, nie róbmy tego podczas półgodzinnej przerwy w pracy czy w szkole – najlepiej wcześniej zaanonsujmy swoją wizytę. Jeżeli nie chcemy być zaskoczeni warunkami umowy, którą mamy podpisać, warto jest przed wizytą w firmie obrotu nieruchomościami zatelefonować i poprosić reprezentanta firmy o przedstawienie podstawowych postanowień umowy. Możemy również poprosić o przesłanie nam projektu umowy, którą mamy zawrzeć – uniknie to niekomfortowej sytuacji, kiedy poszczególne zapisy umowy okażą się dla nas niezrozumiałe. Ewentualna odmowa przesłania projektu umowy może świadczyć o tym, że przed klientem chce ukryć się niekorzystne warunki umowy. Znajomość treści przyszłej umowy to dla nas dodatkowy atut w rozmowach i negocjacjach z biurem. Warto go wykorzystać. Jeżeli jednak mimo otrzymania do wglądu projektu nadal mamy wątpliwości co do jego postanowień, a nie zostały one wcześniej rozwiane prze pracowników agencji, zawsze możemy poprosić prawnika o przeanalizowanie wzorca umowy.

Zobacz także: Odsetki za opóźnienie w umowie wyceny – czy możliwe?

Jaką umowę zawieramy?

Umowę mającą na celu kojarzenie stron transakcji z zakresu obrotu nieruchomościami nazywamy umową pośrednictwa.

Kto podpisuje umowę?

Stronami umowy są wszyscy właściciele nieruchomości oraz umocowany reprezentant biura obrotu nieruchomościami. Jeżeli właścicielami nieruchomości jest małżeństwo, umowę pośrednictwa podpisują mąż i żona. Sytuacja będzie podobna, jeśli nieruchomość objęta jest współwłasnością – wówczas wszyscy współwłaściciele obowiązani są do jej podpisania. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby jeden z małżonków lub poszczególni współwłaściciele nieruchomości wyznaczyli spośród siebie lub spoza swojego grona pełnomocnika do zawarcia umowy pośrednictwa. Wówczas do podpisania takiej umowy stanie w naszym imieniu umocowany przez nas podmiot, a więc na przykład drugi małżonek, inny współwłaściciel, brat, siostra lub prawnik.

Przykład: Nieruchomość ma czterech współwłaścicieli – są zgodni, aby ją zbyć i umówili się na podpisanie stosownej umowy z pośrednikiem. Niestety na kilka dni przed umówioną wizytą jeden ze współwłaścicieli złamał nogę. Upoważnił więc do zawarcia stosownej umowy pośrednictwa swojego kolegę, który z dokumentem pełnomocnictwa stawił się w umówionym dniu w agencji nieruchomości.

Forma umowy pośrednictwa

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie jest więc konieczna wizyta w kancelarii notarialnej w celu jej zawarcia. Taki rygor oznacza również, że zwykłe ustne lub telefoniczne ustalenia z pośrednikiem nieruchomości co do pośredniczenia w jej sprzedaży lub wynajęciu będą nieważne. Umowa jest najczęściej zawierana na czas oznaczony. Może również zostać zwarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika.

---

Ile to kosztuje?

Skorzystanie z usług licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami jest czynnością odpłatną. Wysokość prowizji, którą zapłacimy w biurze, będzie różna i zależy od wielu czynników – m.in. od naszych zdolności negocjacyjnych. Wpływ na honorarium pośrednika ma również zakres czynności, jakie pośrednik ma wykonać, miejscowość, w jakiej jest położona nieruchomość, popyt na tego typu nieruchomości w danym okresie itp. Cena samej nieruchomości również ma wpływ na wysokość wynagrodzenia pośrednika; gdy cena nieruchomości jest bardzo wysoka, wówczas wynagrodzenie pośrednika jest w wartości procentowej niższe niż przy nieruchomościach tańszych. Zazwyczaj jednak wynosi ono w granicach 3% + VAT ceny sprzedaży, a w przypadku transakcji wynajmu – kwotę wynegocjowanego jednomiesięcznego czynszu, którą uzyskamy z wynajmu swojej nieruchomości.  Prowizję płacimy najczęściej w ciągu 7 dni od zawarcia właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego lub w chwili zawarcia umowy najmu.               

Specjaliści nie polecają korzystania z usług tych agencji nieruchomości, które pobierają opłaty wstępne –  a więc przed lub w trakcie zawierania umowy pośrednictwa. Natomiast możemy liczyć się z pewnymi kosztami w przypadku upłynięcia terminu obowiązywania umowy – umowa pośrednictwa jest zaliczana do tzw. umów starannego działania, co oznacza, że agent nieruchomości zmierza swoimi czynnościami do tego, aby sprzedać lub wynająć nieruchomość – angażuje swoje środki, inwestuje w reklamę, pokazywanie nieruchomości, rozmowy telefoniczne z zainteresowanymi nieruchomością itp., nie gwarantuje natomiast efektu swoich działań, ponieważ pozyskanie kontrahenta jest zdarzeniem losowym. Ewentualny koszt w przypadku upłynięcia terminu obowiązywania umowy nie powinien być wyskoki – powinien natomiast odpowiadać uzasadnionemu nakładowi pracy pośrednika. Często również kwota ta nie jest w ogóle pobierana lub nie jest pobierana ale pod warunkiem przedłużenia umowy o następny okres, na jaki była wcześniej zawarta (na przykład przedłużając umowę o następny rok).

Przykład: Małżeństwo zgłosiło sprzedaż swojego mieszkania do biura nieruchomości. Wysokość prowizji dla agencji ustalono na 3% ceny sprzedaży + 23% VAT. Mieszkanie zostało sprzedane za 100 000 zł. Wynagrodzenie pośrednika wyniesie 3690 zł brutto.

Zobacz także: Obowiązki stron wynikające z umowy najmu okazjonalnego

Co w zamian?

Zawierając umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, w zamian za zapłatę wynagrodzenia temu pośrednikowi winniśmy otrzymać wysoki poziom świadczonych przez jego firmę usług. Szczegółowy zakres czynności pośrednictwa znajdziemy w umowie, jaką podpiszemy z biurem nieruchomości. Jeżeli obowiązki pośrednika zostaną sformułowane bardzo ogólnie, może to budzić nasze obawy, dlatego, że zleceniodawca ma prawo wiedzieć dokładnie, czym pośrednik będzie się zajmował. Co to dokładnie znaczy? Przede wszystkim, jak nieruchomość będzie promowana, w jakiej prasie, na ilu stronach internetowych, w jakiej częstotliwości. Ponadto, czy druga strona transakcji w ramach umowy, którą zawarliśmy z pośrednikiem, również zostanie należycie obsłużona – uzyska pomoc w zdobyciu kredytu, doradztwo inwestycyjne itp. Istotne jest także, czy pośrednik zobowiązuje się do pokazywania naszej nieruchomości (wówczas powinniśmy otrzymać pokwitowanie pozostawienia u agenta kluczy od nieruchomości, nie zostawiajmy też cennych rzeczy na wierzchu, które potencjalna osoba oglądająca nieruchomość mogła by ukraść), wywieszenia baneru reklamowego na nieruchomości informującego o jej sprzedaży/wynajmie, skompletowania dokumentacji potrzebnej do zapisu notarialnego, sporządzenia umowy przedwstępnej/umowy najmu itp. Te wszystkie rzeczy powinny być w umowie precyzyjnie określone. Pamiętajmy również o tym, aby wybrać sprawdzoną agencję nieruchomości – najlepiej działającą na lokalnym rynku od kilku lat, o dobrej renomie – warto popytać wśród znajomych, czy korzystali z jej usług i czy byli zadowoleni. Biura nazywane „sieciówkami”, to znaczy znane na całą Polskę, niejednokrotnie gwarantują legalność swoich działań, jednak mogą nie posiadać takiej wyczerpującej wiedzy o lokalnym rynku jak pośrednicy prowadzący mniejsze placówki, ale zaznajomieni ze specyfiką danej nieruchomości, kształtem rynku. Pośrednik, który będzie odpowiedzialny za transakcję, powinien posiadać ważną licencję zawodową oraz ważną polisę OC, jest również obowiązany jest do stałego doskonalenia swojego warsztatu pracy w ramach kształcenia ustawicznego pośredników w obrocie nieruchomościami.

Podsumowując, podejmujmy współpracę ze sprawdzonym biurem nieruchomości, dzięki czemu możemy mieć spokojną głowę o los naszej nieruchomości i bezpieczeństwo transakcji. Czytajmy uważnie umowę. W razie problemów skorzystajmy z pomocy fachowca.