REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak mały deweloper może obniżyć podatki?

Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, doradztwo prawne, audyty, księgowość
deweloper podatek
deweloper podatek
Konrad Żelazowski
dziennik.pl

REKLAMA

REKLAMA

Zmiany w zakresie składki zdrowotnej podwyższyły próg wejścia dla początkujących deweloperów. Czy są jakieś alternatywy dla prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą?

Czy można obniżyć składkę zdrowotną stosując ryczałt?

REKLAMA

Wysokość składki zdrowotnej dla osób rozliczających się liniowo została ustalona na poziomie 4,9% osiągniętego dochodu. Jak nietrudno dostrzec, faktyczne obciążenie przedsiębiorcy wzrośnie z 19% do blisko 24%. Co prawda możliwe jest obniżenie dochodu do opodatkowania o zapłacone składki, jednak obniżenie to ma charakter symboliczny do kwoty 8 700 zł. Warto również zaznaczyć, że od nadwyżki powyżej 1 mln dochodów dochodzi do zapłaty 4% daniny solidarnościowej.

REKLAMA

Nieco inaczej kształtuje się sytuacja osób opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku składka zdrowotna nie jest uzależniona od dochodu. Powyżej 300 tys. zł przychodu dla ryczałtowców składki na NFZ już nie rosną – w tym roku wynosi ona 1007,81 zł miesięcznie (w skali roku: 12 093,72 zł). Stawki podatku na ryczałcie uzależnione są od wykonywanej działalności. Natomiast osiągnięty przychód nie wchodzi już do podstawy wymiaru daniny solidarnościowej.

Handel nieruchomościami tylko na wysokiej marży

Przedsiębiorca, który świadczy usługi w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1), powinien zastosować 10% podatek w stosunku do osiągniętych przychodów. Stawka ta jest względnie wysoka, przez co będzie ona korzystna dla niewielu osób. Dla przykładu mogą być to przedsiębiorcy, którzy w sposób nieodpłatny nabyli daną nieruchomość, np. od najbliższej rodziny. Choć najczęściej będzie dotyczyć to sytuacji, kiedy dany budynek lub lokal został zamortyzowany w całości.

Wspomniane grupowanie PKWiU zgodnie z wyjaśnieniami GUS obejmuje:

  • sprzedaż nieruchomości i gruntów przyległych, na własny rachunek, w przypadku, gdy sprzedaż ta traktowana jest, jako sprzedaż majątku;
  • sprzedaż domów i budynków wraz z gruntem oraz indywidualnych lokali w takich budynkach (np. mieszkania własnościowe).

REKLAMA

W interpretacji z dnia 10 czerwca 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK uznano, że przychody ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej będą opodatkowane 10% stawką ryczałtu. Organ zwrócił również uwagę, że nie ma znaczenia fakt, iż w momencie nabycia nieruchomości dochody z działalności gospodarczej podlegały opodatkowaniu podatkiem liniowym.

Pismem z dnia 11 kwietnia 2022 r. o znaku 0112-KDIL2-1.4011.1164.2021.3.DJ Dyrektor KIS stwierdził, że sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z przedstawionych informacji możemy wnioskować, że 10% stawka podatku znajdzie zastosowanie w przypadku braku większej ingerencji ze strony przedsiębiorcy w grunt czy w strukturę budynku.

Wybudowanie i sprzedaż a roboty budowlane

Dużo korzystniejsza stawka ryczałtu ma zastosowanie w stosunku do robót budowlany, gdyż wynosi ona raptem 5,5% osiągniętych przychodów. Intuicja mogłaby podpowiadać, że samo przeprowadzenie prac budowlanych ma niewiele wspólnego z późniejszą sprzedażą budynku. W końcu po realizacji robót nieruchomość nie musi być przedmiotem obrotu, a także wykonawca najczęściej nie posiada tytułu prawnego do zabudowań. Jednak w szczególnych przypadkach organy podatkowe pozwalają na zastosowanie niższej stawki podatku w stosunku do przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W interpretacji z dnia 28 kwietnia 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0112-KDIL2-2.4011.153.2022.1.AA poruszono zagadnienie budowy i sprzedaży nieruchomości. Przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności dokonywał zakupu gruntów, na których buduje lokale mieszkalne, a następnie zamierza sprzedawać gotowe już mieszkania. Na tle tak przedstawionego we wniosku opisu organ stwierdził, że prowadzona działalność polega na wykonywaniu robót budowlanych, a tym samym właściwa jest 5,5% stawka ryczałtu.

Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się w piśmie z dnia 17 września 2021 r. o znaku 0113-KDIPT2-1.4011.471.2021.2.MGR. We wspomnianej interpretacji przedsiębiorca w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa zajmował się budową na zakupionym gruncie budynków jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie szeregowej i ich dalszą sprzedażą. Organ zgodził się z Wnioskodawcą, że w stosunku do osiągniętego przychodu przysługuje mu 5,5% stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

Analizując treść powyższych rozstrzygnięć, można dojść do wniosku, że kluczowe dla zastosowania niższej stawki podatku jest przypisanie usług do PKWiU 41.00 – Budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Zgodnie z wyjaśnieniami Głównego Urzędu Statystycznego klasa ta obejmuje realizację projektów budowlanych obejmujących przedsięwzięcia finansowe, techniczne i rzeczowe w celu przygotowania lub budowy budynków do sprzedaży.

Przedsięwzięcie deweloperskie – jaką formę opodatkowania wybrać?

Wiele czynników będzie wpływać na całkowitą wysokość obciążeń publicznoprawnych danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W celu zobrazowania tego mechanizmu przedstawmy poniższy przykład:

Jan Kowalski zakupił nieruchomość gruntową za 1 450 000 zł z myślą o budowie domu jednorodzinnego na sprzedaż. Prognozowane koszty samej budowy mają wynieść 700 000 zł. Inwestycja będzie wymagała pozyskania zewnętrznego kapitału, co wygeneruje dodatkowe wydatki w kwocie 150 000 zł. Przedsięwzięcie ma zostać zrealizowane w ciągu roku kalendarzowego. Jan Kowalski zamierza sprzedać wybudowany budynek mieszkalny za kwotę 3 500 000 zł.

deweloper podatki

Jak można zauważyć, różnice w opodatkowaniu są dość widoczne. Dlatego istotne jest uprzednie przygotowanie dokładnego planu biznesowego oraz zidentyfikowanie właściwej stawki podatku.

Druga z kwestii nie zawsze musi być jednoznaczna, szczególnie jeśli chodzi o tzw. house flipping, czyli obrót nieruchomościami z rynku wtórnego. W takim przypadku nie mamy do czynienia z budową budynku od podstaw, a samo natężenie prac budowlanych czy remontowych może być różne.

Rozwiązanie to powinno być stosowane po dokładnej analizie biznesowej, prawnej jak i podatkowej. Być może przed rozliczeniem sprzedaży nieruchomości warto zabezpieczyć się własną indywidualną interpretacją przepisów prawa podatkowego.

Bartosz Przybysz, Kancelaria Mentzen

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Źródło zewnętrzne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Rafal
    2023-07-06 12:54:18
    Polecam homegroup.black. Inwestycje tej firmy przynoszą doskonałe zwroty z inwestycji.
    0
QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Trawnik po zimie. Kiedy kosić pierwszy raz? Kiedy i czym nawozić? Wiosenne zabiegi pielęgnacyjne (wertykulacja, aeracja). Co jeszcze?

Jak pielęgnować trawnik wiosną? Kiedy skosić pierwszy raz po zimie? Kiedy i czym nawozić?

Chcesz kupić nowe mieszkanie od ręki? Na rynku coraz mniej ofert

Klient, który chce kupić nowe mieszkanie w dużym mieście nie ma zbyt wielkiego wyboru. Ile mieszkań jest gotowych do kupienia, jakie to są mieszkania i ile kosztują zbadali eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Wynajem mieszkań ma być tańszy. Rząd chce do tego doprowadzić wspierając budowę akademików

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl zwraca uwagę na fakt, iż miejsc w akademikach wystarcza dla niewielkiej grupy studentów. Wielu najmuje więc mieszkania. W efekcie jest ich mniej dla pozostałych osób i rodzin, chcących wynająć jakieś lokum.

Kiedy przycinać tuje?

Kiedy przycinać tuje szmaragdy, brabanty i kuliste danica? Czy przycinanie tuj po zimie na wysokość jest wystarczające? Ile przycinać tuje formowane na zimozielony żywopłot? Poznaj 8 głównych zasad.

REKLAMA

Średni dług mieszkaniowy to 15 tys. zł. Lokatora, który nie płaci czynszu "utrzymują" pozostali mieszkańcy

Rosnące koszty utrzymania to jeden z palących problemów mieszkańców i zarządców nieruchomości. Zalegający z opłatami najemcy są straszeni przez zarządców dopisaniem do Krajowego Rejestru Długów, ale na straszeniu się kończy…

Kiedy ciąć lawendę? Jak to zrobić?

W wielu polskich ogrodach mamy posadzone krzaczki lawendy. Czy wiemy jak je przycinać i kiedy powinniśmy to zrobić? Jak ciąć lawendę na wiosnę?

Kiedy przycinać budleję Davida na wiosnę? I jak?

Jak i kiedy trzeba przyciąć na wiosnę budleję Davida? Czy budleję można ciąć tylko wiosną?

Kiedy przycinać trawy?

Kiedy przycinać trawy ozdobne w ogrodzie? Kiedy i jak przycinać trawy pampasowe, miskanty, rozplenice, turzyce i stipę? Lepiej to zrobić po zimie na wiosnę czy jesienią? Kiedy zaplanować przycinanie traw ozdobnych posadzonych w donicach?

REKLAMA

W Warszawie rośnie popyt na powierzchnię biurową. Rosną także czynsze i wydłuża się okres najmu biur

Jak wynika z analizy firmy Walter Herz, w 2023 r. popyt ze strony najemców na powierzchnię biurową w Warszawie był niewiele niższy od rekordowego 2022 r. W ubiegłym roku na rynku warszawskim zakontraktowano ok. 750 tys. mkw. powierzchni biurowej. Niestety, na rynkach regionalnych oczekiwany jest dalszy spadek popytu.

Organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się. Są wyjątki od tej zasady. Zakaz reformationis in peius w prawie budowlanym

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego publikuje ważne i ciekawe interpretacje przepisów Prawa budowlanego. W jednym z opisanych kazusów opisana została kwestia zakazu wydania decyzji na niekorzyść strony odwołującej się.

REKLAMA