REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak mały deweloper może obniżyć podatki?

Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, doradztwo prawne, audyty, księgowość
deweloper podatek
deweloper podatek
Konrad Żelazowski
dziennik.pl

REKLAMA

REKLAMA

Zmiany w zakresie składki zdrowotnej podwyższyły próg wejścia dla początkujących deweloperów. Czy są jakieś alternatywy dla prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą?

Czy można obniżyć składkę zdrowotną stosując ryczałt?

REKLAMA

Wysokość składki zdrowotnej dla osób rozliczających się liniowo została ustalona na poziomie 4,9% osiągniętego dochodu. Jak nietrudno dostrzec, faktyczne obciążenie przedsiębiorcy wzrośnie z 19% do blisko 24%. Co prawda możliwe jest obniżenie dochodu do opodatkowania o zapłacone składki, jednak obniżenie to ma charakter symboliczny do kwoty 8 700 zł. Warto również zaznaczyć, że od nadwyżki powyżej 1 mln dochodów dochodzi do zapłaty 4% daniny solidarnościowej.

REKLAMA

Nieco inaczej kształtuje się sytuacja osób opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku składka zdrowotna nie jest uzależniona od dochodu. Powyżej 300 tys. zł przychodu dla ryczałtowców składki na NFZ już nie rosną – w tym roku wynosi ona 1007,81 zł miesięcznie (w skali roku: 12 093,72 zł). Stawki podatku na ryczałcie uzależnione są od wykonywanej działalności. Natomiast osiągnięty przychód nie wchodzi już do podstawy wymiaru daniny solidarnościowej.

Handel nieruchomościami tylko na wysokiej marży

Przedsiębiorca, który świadczy usługi w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1), powinien zastosować 10% podatek w stosunku do osiągniętych przychodów. Stawka ta jest względnie wysoka, przez co będzie ona korzystna dla niewielu osób. Dla przykładu mogą być to przedsiębiorcy, którzy w sposób nieodpłatny nabyli daną nieruchomość, np. od najbliższej rodziny. Choć najczęściej będzie dotyczyć to sytuacji, kiedy dany budynek lub lokal został zamortyzowany w całości.

Wspomniane grupowanie PKWiU zgodnie z wyjaśnieniami GUS obejmuje:

  • sprzedaż nieruchomości i gruntów przyległych, na własny rachunek, w przypadku, gdy sprzedaż ta traktowana jest, jako sprzedaż majątku;
  • sprzedaż domów i budynków wraz z gruntem oraz indywidualnych lokali w takich budynkach (np. mieszkania własnościowe).

REKLAMA

W interpretacji z dnia 10 czerwca 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK uznano, że przychody ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej będą opodatkowane 10% stawką ryczałtu. Organ zwrócił również uwagę, że nie ma znaczenia fakt, iż w momencie nabycia nieruchomości dochody z działalności gospodarczej podlegały opodatkowaniu podatkiem liniowym.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pismem z dnia 11 kwietnia 2022 r. o znaku 0112-KDIL2-1.4011.1164.2021.3.DJ Dyrektor KIS stwierdził, że sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z przedstawionych informacji możemy wnioskować, że 10% stawka podatku znajdzie zastosowanie w przypadku braku większej ingerencji ze strony przedsiębiorcy w grunt czy w strukturę budynku.

Wybudowanie i sprzedaż a roboty budowlane

Dużo korzystniejsza stawka ryczałtu ma zastosowanie w stosunku do robót budowlany, gdyż wynosi ona raptem 5,5% osiągniętych przychodów. Intuicja mogłaby podpowiadać, że samo przeprowadzenie prac budowlanych ma niewiele wspólnego z późniejszą sprzedażą budynku. W końcu po realizacji robót nieruchomość nie musi być przedmiotem obrotu, a także wykonawca najczęściej nie posiada tytułu prawnego do zabudowań. Jednak w szczególnych przypadkach organy podatkowe pozwalają na zastosowanie niższej stawki podatku w stosunku do przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W interpretacji z dnia 28 kwietnia 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0112-KDIL2-2.4011.153.2022.1.AA poruszono zagadnienie budowy i sprzedaży nieruchomości. Przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności dokonywał zakupu gruntów, na których buduje lokale mieszkalne, a następnie zamierza sprzedawać gotowe już mieszkania. Na tle tak przedstawionego we wniosku opisu organ stwierdził, że prowadzona działalność polega na wykonywaniu robót budowlanych, a tym samym właściwa jest 5,5% stawka ryczałtu.

Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się w piśmie z dnia 17 września 2021 r. o znaku 0113-KDIPT2-1.4011.471.2021.2.MGR. We wspomnianej interpretacji przedsiębiorca w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa zajmował się budową na zakupionym gruncie budynków jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie szeregowej i ich dalszą sprzedażą. Organ zgodził się z Wnioskodawcą, że w stosunku do osiągniętego przychodu przysługuje mu 5,5% stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

Analizując treść powyższych rozstrzygnięć, można dojść do wniosku, że kluczowe dla zastosowania niższej stawki podatku jest przypisanie usług do PKWiU 41.00 – Budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Zgodnie z wyjaśnieniami Głównego Urzędu Statystycznego klasa ta obejmuje realizację projektów budowlanych obejmujących przedsięwzięcia finansowe, techniczne i rzeczowe w celu przygotowania lub budowy budynków do sprzedaży.

Przedsięwzięcie deweloperskie – jaką formę opodatkowania wybrać?

Wiele czynników będzie wpływać na całkowitą wysokość obciążeń publicznoprawnych danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W celu zobrazowania tego mechanizmu przedstawmy poniższy przykład:

Jan Kowalski zakupił nieruchomość gruntową za 1 450 000 zł z myślą o budowie domu jednorodzinnego na sprzedaż. Prognozowane koszty samej budowy mają wynieść 700 000 zł. Inwestycja będzie wymagała pozyskania zewnętrznego kapitału, co wygeneruje dodatkowe wydatki w kwocie 150 000 zł. Przedsięwzięcie ma zostać zrealizowane w ciągu roku kalendarzowego. Jan Kowalski zamierza sprzedać wybudowany budynek mieszkalny za kwotę 3 500 000 zł.

deweloper podatki

Jak można zauważyć, różnice w opodatkowaniu są dość widoczne. Dlatego istotne jest uprzednie przygotowanie dokładnego planu biznesowego oraz zidentyfikowanie właściwej stawki podatku.

Druga z kwestii nie zawsze musi być jednoznaczna, szczególnie jeśli chodzi o tzw. house flipping, czyli obrót nieruchomościami z rynku wtórnego. W takim przypadku nie mamy do czynienia z budową budynku od podstaw, a samo natężenie prac budowlanych czy remontowych może być różne.

Rozwiązanie to powinno być stosowane po dokładnej analizie biznesowej, prawnej jak i podatkowej. Być może przed rozliczeniem sprzedaży nieruchomości warto zabezpieczyć się własną indywidualną interpretacją przepisów prawa podatkowego.

Bartosz Przybysz, Kancelaria Mentzen

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

REKLAMA

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

REKLAMA