Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak mały deweloper może obniżyć podatki?

Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, doradztwo prawne, audyty, księgowość
deweloper podatek
deweloper podatek
Konrad Żelazowski
dziennik.pl
Zmiany w zakresie składki zdrowotnej podwyższyły próg wejścia dla początkujących deweloperów. Czy są jakieś alternatywy dla prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą?

Czy można obniżyć składkę zdrowotną stosując ryczałt?

Wysokość składki zdrowotnej dla osób rozliczających się liniowo została ustalona na poziomie 4,9% osiągniętego dochodu. Jak nietrudno dostrzec, faktyczne obciążenie przedsiębiorcy wzrośnie z 19% do blisko 24%. Co prawda możliwe jest obniżenie dochodu do opodatkowania o zapłacone składki, jednak obniżenie to ma charakter symboliczny do kwoty 8 700 zł. Warto również zaznaczyć, że od nadwyżki powyżej 1 mln dochodów dochodzi do zapłaty 4% daniny solidarnościowej.

Nieco inaczej kształtuje się sytuacja osób opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku składka zdrowotna nie jest uzależniona od dochodu. Powyżej 300 tys. zł przychodu dla ryczałtowców składki na NFZ już nie rosną – w tym roku wynosi ona 1007,81 zł miesięcznie (w skali roku: 12 093,72 zł). Stawki podatku na ryczałcie uzależnione są od wykonywanej działalności. Natomiast osiągnięty przychód nie wchodzi już do podstawy wymiaru daniny solidarnościowej.

Handel nieruchomościami tylko na wysokiej marży

Przedsiębiorca, który świadczy usługi w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1), powinien zastosować 10% podatek w stosunku do osiągniętych przychodów. Stawka ta jest względnie wysoka, przez co będzie ona korzystna dla niewielu osób. Dla przykładu mogą być to przedsiębiorcy, którzy w sposób nieodpłatny nabyli daną nieruchomość, np. od najbliższej rodziny. Choć najczęściej będzie dotyczyć to sytuacji, kiedy dany budynek lub lokal został zamortyzowany w całości.

Wspomniane grupowanie PKWiU zgodnie z wyjaśnieniami GUS obejmuje:

  • sprzedaż nieruchomości i gruntów przyległych, na własny rachunek, w przypadku, gdy sprzedaż ta traktowana jest, jako sprzedaż majątku;
  • sprzedaż domów i budynków wraz z gruntem oraz indywidualnych lokali w takich budynkach (np. mieszkania własnościowe).

W interpretacji z dnia 10 czerwca 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK uznano, że przychody ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej będą opodatkowane 10% stawką ryczałtu. Organ zwrócił również uwagę, że nie ma znaczenia fakt, iż w momencie nabycia nieruchomości dochody z działalności gospodarczej podlegały opodatkowaniu podatkiem liniowym.

Pismem z dnia 11 kwietnia 2022 r. o znaku 0112-KDIL2-1.4011.1164.2021.3.DJ Dyrektor KIS stwierdził, że sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z przedstawionych informacji możemy wnioskować, że 10% stawka podatku znajdzie zastosowanie w przypadku braku większej ingerencji ze strony przedsiębiorcy w grunt czy w strukturę budynku.

Wybudowanie i sprzedaż a roboty budowlane

Dużo korzystniejsza stawka ryczałtu ma zastosowanie w stosunku do robót budowlany, gdyż wynosi ona raptem 5,5% osiągniętych przychodów. Intuicja mogłaby podpowiadać, że samo przeprowadzenie prac budowlanych ma niewiele wspólnego z późniejszą sprzedażą budynku. W końcu po realizacji robót nieruchomość nie musi być przedmiotem obrotu, a także wykonawca najczęściej nie posiada tytułu prawnego do zabudowań. Jednak w szczególnych przypadkach organy podatkowe pozwalają na zastosowanie niższej stawki podatku w stosunku do przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W interpretacji z dnia 28 kwietnia 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0112-KDIL2-2.4011.153.2022.1.AA poruszono zagadnienie budowy i sprzedaży nieruchomości. Przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności dokonywał zakupu gruntów, na których buduje lokale mieszkalne, a następnie zamierza sprzedawać gotowe już mieszkania. Na tle tak przedstawionego we wniosku opisu organ stwierdził, że prowadzona działalność polega na wykonywaniu robót budowlanych, a tym samym właściwa jest 5,5% stawka ryczałtu.

Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się w piśmie z dnia 17 września 2021 r. o znaku 0113-KDIPT2-1.4011.471.2021.2.MGR. We wspomnianej interpretacji przedsiębiorca w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa zajmował się budową na zakupionym gruncie budynków jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie szeregowej i ich dalszą sprzedażą. Organ zgodził się z Wnioskodawcą, że w stosunku do osiągniętego przychodu przysługuje mu 5,5% stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

Analizując treść powyższych rozstrzygnięć, można dojść do wniosku, że kluczowe dla zastosowania niższej stawki podatku jest przypisanie usług do PKWiU 41.00 – Budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Zgodnie z wyjaśnieniami Głównego Urzędu Statystycznego klasa ta obejmuje realizację projektów budowlanych obejmujących przedsięwzięcia finansowe, techniczne i rzeczowe w celu przygotowania lub budowy budynków do sprzedaży.

Przedsięwzięcie deweloperskie – jaką formę opodatkowania wybrać?

Wiele czynników będzie wpływać na całkowitą wysokość obciążeń publicznoprawnych danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W celu zobrazowania tego mechanizmu przedstawmy poniższy przykład:

Jan Kowalski zakupił nieruchomość gruntową za 1 450 000 zł z myślą o budowie domu jednorodzinnego na sprzedaż. Prognozowane koszty samej budowy mają wynieść 700 000 zł. Inwestycja będzie wymagała pozyskania zewnętrznego kapitału, co wygeneruje dodatkowe wydatki w kwocie 150 000 zł. Przedsięwzięcie ma zostać zrealizowane w ciągu roku kalendarzowego. Jan Kowalski zamierza sprzedać wybudowany budynek mieszkalny za kwotę 3 500 000 zł.

deweloper podatki

Jak można zauważyć, różnice w opodatkowaniu są dość widoczne. Dlatego istotne jest uprzednie przygotowanie dokładnego planu biznesowego oraz zidentyfikowanie właściwej stawki podatku.

Druga z kwestii nie zawsze musi być jednoznaczna, szczególnie jeśli chodzi o tzw. house flipping, czyli obrót nieruchomościami z rynku wtórnego. W takim przypadku nie mamy do czynienia z budową budynku od podstaw, a samo natężenie prac budowlanych czy remontowych może być różne.

Rozwiązanie to powinno być stosowane po dokładnej analizie biznesowej, prawnej jak i podatkowej. Być może przed rozliczeniem sprzedaży nieruchomości warto zabezpieczyć się własną indywidualną interpretacją przepisów prawa podatkowego.

Bartosz Przybysz, Kancelaria Mentzen

Reklama
Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Jak przygotować się do zmian 2023
Jak przygotować się do zmian 2023
Tylko teraz
Źródło: Źródło zewnętrzne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Pierwsze mieszkanie na kredyt 2023. Jakie ułatwienia dla kupujących obiecuje rząd? Zdolność kredytowa, wkład własny, oprocentowanie, brak PCC

    Niższe koszty, wyższa zdolność kredytowa i brak konieczności posiadania wkładu własnego – na to wszystko mogą już niedługo liczyć osoby, które będą chciały kupić pierwsze mieszkanie. Tak przynajmniej obiecuje rząd. Jeśli się uda, to sytuacja mieszkaniowa osób w wieku od 25 do 34 lat w końcu może się poprawić. Dziś w tej grupie wiekowej ponad połowa osób mieszka z rodzicami.

    Długi weekend z Bożym Ciałem 2023 - ceny noclegów w Polsce. Nad morzem i w górach

    Ceny noclegów w popularnych miejscowościach turystycznych w Polsce w czasie najbliższego długiego weekendu zaczynającego się w Boże Ciało są wyższe o 5% niż w 2022 roku. 

    Koniec z podatkiem PCC przy nabyciu mieszkania z rynku wtórnego

    Sejm przyjął ustawę, która likwiduje konieczność opłacenia 2% podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. To znacząca ulga, zwłaszcza dla młodych osób, które często zmuszone były płacić wysokie podatki przy nabyciu używanej nieruchomości.

    Ceny mieszkań od deweloperów bez zmian. Czy będą spadać?

    W maju w większości polskich aglomeracji cena metra kwadratowego nowego mieszkania pozostała bez zmian w stosunku do kwietnia - podali eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Zwrócili uwagę, że deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży więcej mieszkań z segmentu popularnego.

    Mieszkam razem z rodzicami. Jak długo? Dorosłe dzieci X-ów i Y-greków nie tęsknią za samodzielnością

    Dane Eurostatu pokazują, że obecnie blisko 50% młodych Polek i Polaków, którzy wchodzą w dorosłe życie, nadal mieszka w domu rodzinnym. To, że dzieci nie usamodzielniają się już tak szybko jak ich rodzice, potwierdza badanie Grupy Progres, z którego wynika, że aż 69 proc. rodziców obecnie aktywnych zawodowo z pokolenia X (1965–1979) i Y (1979–1995), którzy mają więcej niż 30 lat, deklaruje, że zamieszkali sami, gdy byli w wieku między 18 a 23 r.ż.

    Architektura wielorodzinna przechodzi transformację

    Sposób, w jaki chcemy żyć, szybko się zmienia, a trendy architektoniczne pojawiają się niejako w odpowiedzi na nasze nowe potrzeby. Architekci, którzy tworzą swoje projekty dziś, muszą mieć więc na względzie również to, co wydarzy się jutro. Sęk w tym, że przyszłość jest nieprzewidywalna i potrafi zaskoczyć.

    Rynek mieszkaniowy. Ile kosztują mieszkania w Polsce

    Cena jednego metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynosi w Zakopanem prawie 19  tysięcy złotych. To najwyższe stawki w kraju. Wśród miast wojewódzkich pierwsze miejsce zajmuje Warszawa, gdzie jeden metr kosztuje średnio ponad 13,2 tysiąca. Najtaniej jest w Zielonej Górze, Bydgoszczy i Gorzowie Wielkopolskim. Tam kupujący płacą poniżej 7 tysięcy za metr.  

    Kto dziś kupuje mieszkania? Taniej nie będzie

    Jaki jest obecny profil nabywców nowych mieszkań? Jak dużo wśród kupujących jest inwestorów, a ile osób kupuje na potrzeby własne? Co jest największą motywacją do zakupu?

    Ile mieszkań kupują cudzoziemcy w Polsce?

    Cudzoziemcy kupili w Polsce 14359 mieszkań w 2022 roku wg danych MSWiA. W sumie lokale te miały aż 820 tysięcy m kw. To znaczy, że przeciętne mieszkanie kupione w 2022 roku przez cudzoziemca miało trochę ponad 57 m kw. 

    Opłata deszczowa będzie większym problemem?

    Krajowe media niedawno znów przypomniały sobie o opłacie deszczowej. Dlatego w ostatnim czasie pojawiły się nagłówki artykułów alarmujące, że wspomniana opłata w 2023 r. będzie „ściągana” z odsetkami i to za ostatnie pięć lat. Takie informacje nierzadko powodują konsternację u właścicieli większych działek. Wspomniane osoby mogą bowiem zastanawiać się, czy w ich przypadku opłata deszczowa znajduje zastosowanie. Inne ważne pytanie dotyczy tego, czy w ostatnim czasie przepisy odnośnie opłaty deszczowej uległy zmianie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili rozwiać wątpliwości osób prywatnych i przedsiębiorców dotyczące opłaty deszczowej. 

    Bezpieczny kredyt. Trzy banki zadeklarowały gotowość wprowadzenia tego produktu

    Trzy największe banki w Polsce zadeklarowały chęć i gotowość wprowadzenia do oferty rządowego programu „bezpieczny kredyt” – powiedział w poniedziałek 29 maja minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. 3 lipca wprowadzamy produkt w życie – dodał.

    Kalendarz biodynamiczny w ogrodzie. Czym jest? Czy ma naukowe podstawy, czy się sprawdza?

    Co to jest kalendarz biodynamiczny? Czy wykonywanie czynności w ogrodzie (np. siew, pielęgnacja roślin, nawożenie, podlewanie, zbiór i inne) zgodnie z kalendarzem biodynamicznym ma sens i podstawy naukowe?

    Lawenda w ogrodzie – uprawa, zastosowanie, odmiany. Roślina ozdobna, która leczy

    W każdym przydomowym ogrodzie powinno się znaleźć słoneczne miejsce na lawendę. Jeżeli zapewnimy jej właściwe warunki i poświęcimy jej trochę czasu - odwdzięczy się oszałamiającą wonią i uroczymi kwiatami, które można nawet … zjeść. Lawenda, to nie tylko roślina ozdobna – to także zioło stosowane w ziołolecznictwie.

    Jak pielęgnować trawnik? 4 pory roku na trawniku

    Jakie zabiegi pielęgnacyjne powinniśmy przeprowadzać na trawniku w poszczególnych porach roku? Kiedy i czym nawozić trawnik?

    Kompost i kompostownik w ogrodzie. Jak i z czego zrobić „czarne złoto ogrodników”?

    Czym jest kompost? Jak powstaje? Czy kompost i próchnica to to samo? Co można rzucać „na kompost” a czego nie? Jak długo trzeba czekać na własny kompost?

    Atrakcyjne warunki wykupu kilku tysięcy Mieszkań+

    Minister Buda i prezes PGR Paweł Borys przedstawili nową ofertę "dojścia do własności" albo zakupu mieszkań w ramach tzw. rynkowej części Mieszkania Plus.

    Mieszkania do wynajęcia. Unia walczy z najmem krótkookresowym „na czarno”

    Regulacje, które mają wprowadzić obowiązkową rejestrację właścicieli lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy są przedmiotem prac Parlamentu Europejskiego. Ich celem jest uniemożliwienie właścicielom unikania płacenia podatku od czynszu.

    Jak zarobić na wynajmie mieszkania - za ile wynajmować?

    Ubiegły rok stał pod znakiem ekspozycji popytu. Stawki najmu w 16 największych miastach w Polsce wzrosły o 16 proc., biorąc pod uwagę analogiczny okres poprzedniego roku.

    Pierwszy kwartał z rekordową podażą magazynową

    Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym, zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw.

    Nowy kapitał napływający do Polski celuje w tańsze aktywa

    W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Polski rynek broni się wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.

    Jakie mieszkanie można kupić za Bezpieczny Kredyt 2%? Czy można połączyć kredyt 2% z kredytem bez wkładu własnego? Limity cen mieszkań

    Najprawdopodobniej w lipcu 2023 roku wystartuje rządowy program taniego kredytu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie - „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jakie mieszkanie będzie można kupić w ramach tego programu? Czy można połączyć „Bezpieczny kredyt 2%” z wcześniej uruchomionym programem kredytów bez wkładu własnego? Jakie są limity cen mieszkań?

    Obowiązki dewelopera i prawa kupującego mieszkanie. Co gwarantuje ustawa deweloperska?

    Do czego zobowiązuje dewelopera i co gwarantuje nabywcy obowiązująca od lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwana potocznie „ustawą deweloperską”?

    Wyniki budownictwa w kwietniu 2023

    Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w kwietniu 2023

    Dostępność mieszkań: w których miastach najłatwiej o nieruchomości?

    Zdaniem twórców Indeksu Zdrowych Miast ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych koreluje ze stanem zdrowia ludności. 

    O ile zdrożały w tym roku nowe mieszkania

    Postępująca inflacja ma wpływ na koszty budowy mieszkań. Ile średnio wzrosły w tym roku ceny nowych mieszkań w największych miastach w kraju?