REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredyt hipoteczny a wynajem. Co się bardziej opłaca?

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Przemek Gdański
Przemek Gdański
Oprac. Paulina Karpińska
Kredyt hipoteczny a wynajem. Co się bardziej opłaca?
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sektor bankowy dostarczył Polakom narzędzia finansowe, które umożliwiły milionom z nich spełnienie (ewentualnie nieodkładanie o kilkanaście lat) marzeń o własnym mieszkaniu – pisze Przemek Gdański, prezes BNP Paribas Bank Polska.

Kredyt hipoteczny a wynajem. Co się bardziej opłaca?

W aspekcie merytorycznym dwie burze w hipotekach, z którymi mierzy się sektor bankowy – franki oraz WIBOR – nie mają ze sobą wiele wspólnego. Zupełnie inaczej jest na płaszczyźnie emocji, które te sprawy budzą. W obu przypadkach narracja kancelarii prawnych wynajętych przez kredytobiorców jest podobna. Klienci cierpią przez rzekomą politykę celowego wprowadzania w błąd i czerpania korzyści z zawiłości prawnych i ekonomicznych, których zwykły kredytobiorca nie rozumie.

REKLAMA

 

Zainspirowany (kolejną) internetową dyskusją o odpowiedzialności za podpisaną umowę i związane z nią korzyści oraz straty (dziękuję Iwonie Dorocie Gajek oraz Krzysztofowi Stecowi za dyskusję na LinkedIn) postanowiłem raz jeszcze pokusić się o szybkie porównanie sytuacji osób, które zaciągnęły przed laty kredyt hipoteczny, z tymi, którzy zdecydowali się na wynajem mieszkania. Skorzystałem z powszechnie dostępnych danych, więc przytoczone obliczenia niekoniecznie są idealnie precyzyjne, choć na pewno oddają ogólny zarys sytuacji.

 

Koszt najmu i zakupu mieszkania na kredyt przez 15 lat - wyliczenia 

Załóżmy, że kredytobiorca zaciągnął w 2007 r. kredyt złotowy na 15 lat ze stałą ratą, co pozwoliło na zakup mieszkania w Warszawie. Według danych Narodowego Banku Polskiego średnia cena w stolicy wynosiła w połowie tamtego roku 7098 zł/mkw. Więc zakup 50-metrowego, dwupokojowego mieszkania (jego cena to 354 900 zł), przy 20-proc. wkładzie własnym, wiązał się z wzięciem kredytu na 283 920 zł. Marże banków w 2007 r. były raczej niskie – możliwe było znalezienie oferty na poziomie 1,3 proc. Średni WIBOR 3M w ciągu kolejnych 15 lat wynosił niecałe 3 proc., co daje nam uśrednione oprocentowanie kredytu w wysokości 4,3 proc. rocznie. Nasz przykładowy kredytobiorca na spłatę rat przeznaczał zatem średnio nieco ponad 2345 zł miesięcznie.

 

Co by było, gdyby w 2007 r. podjął zupełnie inną życiową decyzję i zamiast ubiegać się o finansowanie nieruchomości w jednym z banków, wybrał wynajem? Biorąc pod uwagę dane NBP o cenach wynajmu (za metr kwadratowy) na przestrzeni lat, płaciłby średnio ponad 2465 zł miesięcznie. Stawki się zmieniały – więc na początku byłoby to sporo mniej, a pod koniec branego pod uwagę okresu – sporo więcej. Łącznie wynajem kosztowałby zatem powyżej 443 700 zł.

 

REKLAMA

Jaki jest najważniejszy wniosek z tych rozważań? Otóż dzięki finansowaniu z banku przykładowy Iksiński otrzymał możliwość, aby w ciągu 15 lat stać się właścicielem nieobciążonej kredytem nieruchomości w Warszawie. Koszt miesięczny był niższy niż koszt wynajmu. Koszt całkowity, do którego należy doliczyć choćby wkład własny, przekraczał sumę przeznaczoną na wynajem o ok. 50 tys. zł.

Co więcej, jak wskazują dane NBP, kupione w 2007 r. mieszkanie zyskało na wartości ok. 75 proc. Kredytobiorca jest więc dziś właścicielem aktywa o wartości rynkowej 618 400 zł. Wynajmujący nie ma swojego mieszkania, a na najem wydał o 50 tys. zł mniej niż koszt zakupu i kredytu, więc możemy przyjąć, że w porównaniu z dzisiejszym posiadaczem nieruchomości zgromadził majątek o tej właśnie wysokości.

Klient, który wziął w 2007 r. kredyt na mieszkanie, dokonał więc jednej z najlepszych inwestycji w życiu. Pozyskał własną nieruchomość – dla wielu Polaków synonim stabilności i bezpieczeństwa, nie był zdany na nieprzewidywalność wynajmujących, za to cieszył się swobodą i komfortem bycia „u siebie”, zyskał na wzroście cen i przez długi czas cieszył się historycznie najniższymi stopami procentowymi.

Czy kredytobiorcy stracili na kredycie we franku?

REKLAMA

Trudno o bardziej nietrafioną tezę niż ta, że tacy klienci na swoich kredytach stracili, a odpowiedzialność za to ponoszą banki. Sektor bankowy dostarczył Polakom narzędzia finansowe, które umożliwiły milionom z nich spełnienie (ewentualnie nieodkładanie o kilkanaście lat) marzeń o własnym mieszkaniu. Ponosił nie tylko koszty operacyjne i koszty pozyskania kapitału, lecz także koszty ryzyka związanego z każdym indywidualnym przypadkiem. Te koszty były wpisywane w „cenę” kredytu. Ta była na tyle niska, że wielu kredytobiorców, jak analizowany Iksiński, decyzję o hipotece powinno określić jako strzał w dziesiątkę.

Jedną ze składowych „ceny” kredytu jest dziś podważany WIBOR. Chcę mocno podkreślić, że jako wskaźnik spełnia on wszystkie konieczne warunki wymagane przez unijne rozporządzenie BMR i jest w pełni transparentny, co podkreślają nie tylko banki, lecz także instytucje nadzorcze. WIBOR nie był podważany, kiedy był najniższy w historii i kredytobiorcy korzystali na obniżce rat. Nie był też podważany w 2008 r., kiedy był bliski obecnego poziomu, ale w pamięci kredytobiorców świeże były falujące wykresy z poprzednich lat – zdawali sobie sprawę, że wskaźnik jest zależny od sytuacji gospodarczej. Dziś jest kwestionowany z dwóch zasadniczych powodów – po pierwsze, spowodowany wysoką inflacją nagły wzrost indeksu okazał się bolesny dla kredytobiorców, którzy zapożyczyli się nadmiernie w relacji do swoich zarobków w czasach prosperity. Po drugie, przykład kancelarii prawnych, które obłowiły się na sprawach frankowych, pokazał, że robienie z banków kozła ofiarnego po prostu może się opłacać.

 

Nikt nie powinien się łudzić, że na takim podejściu cierpią jedynie banki. Coraz więcej obciążeń przygniatających sektor to przede wszystkim strata dla gospodarki napędzanej w dużej mierze kredytem. I chodzi tu nie tylko o inwestycje firm, lecz także konsumentów. Historia sukcesu Iksińskiego, który zamiast wynajmować, zamieszkał we własnym mieszkaniu, które po 15 latach jest warte o trzy czwarte więcej niż w dniu zakupu, może się więcej nie powtórzyć.

 

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(2)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Szkodnik
    2023-04-16 17:38:38
    Ja jestem za kupnem ..Mam rodzinę w Szwecji ,Szkocji i też mają własne domy..Wynajmowanie tak ,ale na chwilę lub początek życia w dorosłości. Firmy ,które mają po kilkaset mieszkań to feudalny system posiadania. JA JESTEM ZA POSIADANIEM SPRAWIEDLIWSZYM .
    0
  • Nnn
    2023-04-15 05:33:19
    Przy ogromnej i cały czas rosnącej puli pustych nieruchomości mieszkalnych bliski jest czas że czynsz najmu nie będzie dodatkowym dochodem właściciela bo będzie wynosił tyle ile będzie kosztowało utrzymanie pustej nieruchomości a czasami może i mniej.
    0
QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ile kosztuje luksusowy nowy apartament? Czy milion złotych wystarczy?

Ile trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w wysokim standardzie? Jakie metraże oferują deweloperzy? Gdzie można nabyć luksusowe apartamenty i jakie mają udogodnienia? 

Dyrektywa EPBD nie zakazuje montażu i eksploatacji kotłów gazowych. Rok 2040 nie jest wiążącą datą [analiza POGP]

Nowelizacja dyrektywy ws. charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) nie zakazuje montażu ani eksploatacji kotłów gazowych, a 2040 r. nie jest wiążącą datą zakazu użycia paliw kopalnych do ogrzewania - zwraca uwagę Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP).

Udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości wynosi 2%. W Polsce konieczne są zmiany regulacji prawnych

Udział krajowych inwestorów w polskim rynku nieruchomości komercyjnych wynosi zaledwie 2%. Ten stan rzeczy może zmienić wprowadzenie funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne (REIT).

Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków?

Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków? Gdzie wieszać domki dla ptaków? Jak to zrobić dobrze? Kiedy jest okres lęgowy sikorek, wróbli, szpaków, jerzyków i nietoperzy w Polsce?

REKLAMA

Turbina wiatrowa przy domu - wymogi prawne

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnił jakie są aktualne wymogi prawne montażu przydomowych turbin wiatrowych. Czy przed montażem przydomowych turbin wiatrowych wymagane jest zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę? Czy budynek przed montażem turbiny potrzebuje ekspertyzy, badania stanu technicznego?

Rejestr i wyszukiwarka osób z uprawnieniami budowlanymi [e-CRUB ]. 130 tysięcy inżynierów i architektów

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego informuje, że e-CRUB to rejestr osób, które posiadają uprawnienia budowlane. Rejestr ten jest zarządzany przez GUNB na podstawie danych z izb zawodowych odpowiedzialnych za nadawanie uprawnień w budownictwie. W rejestrze znajdują się dane ok. 130 tysięcy osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.

Szykują się zmiany w podatku od nieruchomości, ale obecnie bez zmian systemowych w ich opodatkowaniu

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Jarosław Neneman odpowiedział na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich Marcina Wiącka w sprawie prac nad nową definicją budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości oraz w zakresie opodatkowania garaży, wyjaśniając charakter planowanych zmian. Zapewnił, że systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości prace te nie obejmują.

Gdzie za miejsce postojowe zapłacimy 10 tys. zł, a gdzie nawet 89 tys. zł? Ile kosztuje komórka lokatorska?

Ile trzeba zapłacić za miejsce postojowe zewnętrzne, a ile za takie w garażu podziemnym? Ile kosztuje komórka lokatorska? Od czego zależą te koszty? 

REKLAMA

Nowych mieszkań w ofercie od początku roku przybywa a co z ich cenami

W pierwszych dwóch miesiącach 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych miast więcej mieszkań niż sprzedali. To dobra wiadomość dla kupujących, bo mają większy wybór. Zgodnie z regułami rynku większa podaż powinna też hamować wzrost cen. Czy tak jest w istocie?

Ile musi zarabiać singiel by kupić mieszkanie na kredyt?

W Polsce coraz więcej osób funkcjonuje poza małżeństwem jako singiel. Te osoby są coraz istotniejszą klientelą na rynku nieruchomości. Ile musi zarabiać taki singiel, by móc kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny? Jakie możliwości kredytowe ma dziś singiel? 

REKLAMA