REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredyt hipoteczny a wynajem. Co się bardziej opłaca?

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Przemek Gdański
Przemek Gdański
Oprac. Paulina Karpińska
Kredyt hipoteczny a wynajem. Co się bardziej opłaca?
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sektor bankowy dostarczył Polakom narzędzia finansowe, które umożliwiły milionom z nich spełnienie (ewentualnie nieodkładanie o kilkanaście lat) marzeń o własnym mieszkaniu – pisze Przemek Gdański, prezes BNP Paribas Bank Polska.

Kredyt hipoteczny a wynajem. Co się bardziej opłaca?

W aspekcie merytorycznym dwie burze w hipotekach, z którymi mierzy się sektor bankowy – franki oraz WIBOR – nie mają ze sobą wiele wspólnego. Zupełnie inaczej jest na płaszczyźnie emocji, które te sprawy budzą. W obu przypadkach narracja kancelarii prawnych wynajętych przez kredytobiorców jest podobna. Klienci cierpią przez rzekomą politykę celowego wprowadzania w błąd i czerpania korzyści z zawiłości prawnych i ekonomicznych, których zwykły kredytobiorca nie rozumie.

REKLAMA

 

Zainspirowany (kolejną) internetową dyskusją o odpowiedzialności za podpisaną umowę i związane z nią korzyści oraz straty (dziękuję Iwonie Dorocie Gajek oraz Krzysztofowi Stecowi za dyskusję na LinkedIn) postanowiłem raz jeszcze pokusić się o szybkie porównanie sytuacji osób, które zaciągnęły przed laty kredyt hipoteczny, z tymi, którzy zdecydowali się na wynajem mieszkania. Skorzystałem z powszechnie dostępnych danych, więc przytoczone obliczenia niekoniecznie są idealnie precyzyjne, choć na pewno oddają ogólny zarys sytuacji.

 

Koszt najmu i zakupu mieszkania na kredyt przez 15 lat - wyliczenia 

Załóżmy, że kredytobiorca zaciągnął w 2007 r. kredyt złotowy na 15 lat ze stałą ratą, co pozwoliło na zakup mieszkania w Warszawie. Według danych Narodowego Banku Polskiego średnia cena w stolicy wynosiła w połowie tamtego roku 7098 zł/mkw. Więc zakup 50-metrowego, dwupokojowego mieszkania (jego cena to 354 900 zł), przy 20-proc. wkładzie własnym, wiązał się z wzięciem kredytu na 283 920 zł. Marże banków w 2007 r. były raczej niskie – możliwe było znalezienie oferty na poziomie 1,3 proc. Średni WIBOR 3M w ciągu kolejnych 15 lat wynosił niecałe 3 proc., co daje nam uśrednione oprocentowanie kredytu w wysokości 4,3 proc. rocznie. Nasz przykładowy kredytobiorca na spłatę rat przeznaczał zatem średnio nieco ponad 2345 zł miesięcznie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 

Co by było, gdyby w 2007 r. podjął zupełnie inną życiową decyzję i zamiast ubiegać się o finansowanie nieruchomości w jednym z banków, wybrał wynajem? Biorąc pod uwagę dane NBP o cenach wynajmu (za metr kwadratowy) na przestrzeni lat, płaciłby średnio ponad 2465 zł miesięcznie. Stawki się zmieniały – więc na początku byłoby to sporo mniej, a pod koniec branego pod uwagę okresu – sporo więcej. Łącznie wynajem kosztowałby zatem powyżej 443 700 zł.

 

REKLAMA

Jaki jest najważniejszy wniosek z tych rozważań? Otóż dzięki finansowaniu z banku przykładowy Iksiński otrzymał możliwość, aby w ciągu 15 lat stać się właścicielem nieobciążonej kredytem nieruchomości w Warszawie. Koszt miesięczny był niższy niż koszt wynajmu. Koszt całkowity, do którego należy doliczyć choćby wkład własny, przekraczał sumę przeznaczoną na wynajem o ok. 50 tys. zł.

Co więcej, jak wskazują dane NBP, kupione w 2007 r. mieszkanie zyskało na wartości ok. 75 proc. Kredytobiorca jest więc dziś właścicielem aktywa o wartości rynkowej 618 400 zł. Wynajmujący nie ma swojego mieszkania, a na najem wydał o 50 tys. zł mniej niż koszt zakupu i kredytu, więc możemy przyjąć, że w porównaniu z dzisiejszym posiadaczem nieruchomości zgromadził majątek o tej właśnie wysokości.

Klient, który wziął w 2007 r. kredyt na mieszkanie, dokonał więc jednej z najlepszych inwestycji w życiu. Pozyskał własną nieruchomość – dla wielu Polaków synonim stabilności i bezpieczeństwa, nie był zdany na nieprzewidywalność wynajmujących, za to cieszył się swobodą i komfortem bycia „u siebie”, zyskał na wzroście cen i przez długi czas cieszył się historycznie najniższymi stopami procentowymi.

Czy kredytobiorcy stracili na kredycie we franku?

REKLAMA

Trudno o bardziej nietrafioną tezę niż ta, że tacy klienci na swoich kredytach stracili, a odpowiedzialność za to ponoszą banki. Sektor bankowy dostarczył Polakom narzędzia finansowe, które umożliwiły milionom z nich spełnienie (ewentualnie nieodkładanie o kilkanaście lat) marzeń o własnym mieszkaniu. Ponosił nie tylko koszty operacyjne i koszty pozyskania kapitału, lecz także koszty ryzyka związanego z każdym indywidualnym przypadkiem. Te koszty były wpisywane w „cenę” kredytu. Ta była na tyle niska, że wielu kredytobiorców, jak analizowany Iksiński, decyzję o hipotece powinno określić jako strzał w dziesiątkę.

Jedną ze składowych „ceny” kredytu jest dziś podważany WIBOR. Chcę mocno podkreślić, że jako wskaźnik spełnia on wszystkie konieczne warunki wymagane przez unijne rozporządzenie BMR i jest w pełni transparentny, co podkreślają nie tylko banki, lecz także instytucje nadzorcze. WIBOR nie był podważany, kiedy był najniższy w historii i kredytobiorcy korzystali na obniżce rat. Nie był też podważany w 2008 r., kiedy był bliski obecnego poziomu, ale w pamięci kredytobiorców świeże były falujące wykresy z poprzednich lat – zdawali sobie sprawę, że wskaźnik jest zależny od sytuacji gospodarczej. Dziś jest kwestionowany z dwóch zasadniczych powodów – po pierwsze, spowodowany wysoką inflacją nagły wzrost indeksu okazał się bolesny dla kredytobiorców, którzy zapożyczyli się nadmiernie w relacji do swoich zarobków w czasach prosperity. Po drugie, przykład kancelarii prawnych, które obłowiły się na sprawach frankowych, pokazał, że robienie z banków kozła ofiarnego po prostu może się opłacać.

 

Nikt nie powinien się łudzić, że na takim podejściu cierpią jedynie banki. Coraz więcej obciążeń przygniatających sektor to przede wszystkim strata dla gospodarki napędzanej w dużej mierze kredytem. I chodzi tu nie tylko o inwestycje firm, lecz także konsumentów. Historia sukcesu Iksińskiego, który zamiast wynajmować, zamieszkał we własnym mieszkaniu, które po 15 latach jest warte o trzy czwarte więcej niż w dniu zakupu, może się więcej nie powtórzyć.

 

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

REKLAMA

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

REKLAMA