Jak się zabezpieczyć przed problemami z lokatorem? 4 sposoby

Jakie problemy z lokatorem przy najmie mieszkania?

Kłopoty z uciążliwymi najemcami nie są na rynku najmu rzadkością. Tego rodzaju problemów doświadczyło aż 7 na 10 (69,5%) właścicieli mieszkań na wynajem. Najczęstszym problemem są zaległości w czynszu, zdarzają się jednak także zniszczenia lokalu lub jego wyposażenia, kradzież sprzętu z mieszkania czy odmowa wyprowadzki pomimo zakończenia umowy.

Kaucja może nie wystarczyć na pokrycie szkód

W internecie można trafić na wiele historii, zarówno o koszmarnych wynajmujących, jak i najemcach. Jedna z nich przytrafiła się klientce Rendin, która zdecydowała się po raz pierwszy wynająć swoje nowoczesne i pięknie wyposażone mieszkanie. Jej lokatorami była para, ale umowę najmu podpisała partnerka, która została pozytywnie zweryfikowana przez Rendin. Po jakimś czasie para zdecydowała o rozstaniu, a umowa została przepisana na mężczyznę. Lokator okazał się jednak kłopotliwy dla sąsiadów, którzy żalili się na głośną muzykę i imprezy. Z tego powodu właścicielka zdecydowała się na wypowiedzenie umowy. Mężczyzna opłacił jednak czynsz z góry i pozostał w mieszkaniu jeszcze przez jakiś czas. Niestety, w tym czasie zdążył zrujnować mieszkanie: zniszczył łóżko, popsuł telewizor, wypalił plamy w kuchence indukcyjnej i dziury po papierosach w licznych sprzętach. Na dodatek zostawił po sobie stertę brudnych naczyń, na których pojawiła się pleśń i poplamił sufit farbą, a w jednym ze sprzętów wynajmująca znalazła śrut wystrzelony z wiatrówki. Starty, które spowodował kilkukrotnie przekraczały wysokość kaucji, która służy jako zabezpieczenie w przypadku standardowej umowy. Na szczęście, dzięki gwarancji finansowej zapewnionej przez Rendin firma w pełni pokryła koszt wszystkich napraw.

- Decyzja o wynajmie własnego mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem, ponieważ nawet wysoka kaucja nie jest w stanie zabezpieczyć interesów właściciela w wystarczającym stopniu. Co zaskakujące, jak wynika z badania zrealizowanego przez nas we współpracy ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik aż 74,4% wynajmujących, którzy wzięli udział w badaniu i odpowiedzieli, że doświadczyli problemów z najemcami, nie szukało rozwiązania ich w sądzie. Wielu z nich prawdopodobnie rezygnuje ze ścieżki prawnej ze względu na jej czasochłonność zniechęcającą ich do jej podjęcia. Z tego powodu rekomendujemy wynajmującym, by zadbali o swój interes już na etapie szukania najemcy i rozpoczęcia umowy. Zwracamy także uwagę na weryfikację potencjalnego lokatora, dzięki czemu możemy ograniczyć ryzyko pojawienia się problemów – tłumaczy Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.

Jak uchronić się przed kłopotliwym najemcą?

Niektórzy z wynajmujących chcąc się zabezpieczyć decydują się na rozwiązania takie jak kary umowne lub odcinanie dostępu do mediów, które są niezgodne z obowiązującymi przepisami. Jak jednak zabezpieczyć się przed kłopotliwym najemcą zgodnie z prawem?

• Umowa – to ona reguluje stosunki pomiędzy wynajmującym a najemcą, dlatego warto zadbać, by odpowiednio chroniła obie strony. Dobrym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, która upraszcza procedurę eksmisji problematycznego lokatora. Z drugiej strony dobrze chroni ona też interes najemcy w kwestii podnoszenia wysokości miesięcznego czynszu, którego zmiany są możliwe tylko w takim stopniu, na jaki strony precyzyjnie zgodziły się w umowie.
• Protokół zdawczo-odbiorczy – to ważny załącznik, który powinien znaleźć się w każdej umowie najmu, ponieważ to w nim powinien zostać udokumentowany faktyczny stan mieszkania i jego wyposażenia. Jest to szczególnie istotne w przypadku sporu dotyczącego pojawienia się w lokalu zniszczeń. Z tego powodu do protokołu warto załączyć także zdjęcia mieszkania i poszczególnych sprzętów.
• Zabezpieczenie umowy i weryfikacja najemcy – najczęściej spotykanym w Polsce zabezpieczeniem umowy najmu jest wpłacenie przez lokatora kaucji, która ma pokryć potencjalne zaległości w czynszu lub zniszczenia, które pojawią się w mieszkaniu. Takie rozwiązanie niesie ze sobą jednak problem dotyczący wysokości kaucji, ponieważ zbyt niska niewystarczająco zabezpiecza właściciela, a zbyt wysoka odstrasza potencjalnych najemców. Dobrą alternatywą może być w takim przypadku skorzystanie ze wsparcia wyspecjalizowanej firmy, która weryfikuje najemcę oraz zabezpiecza umowę finansowo.
• Poznanie najemcy – ostatnim punktem pomagającym uchronić się przed problemami w trakcie trwania umowy jest osobiste poznanie potencjalnego lokatora. Jest to istotny punkt, ponieważ nieodłącznym elementem relacji pomiędzy najemcą a wynajmującym musi być wzajemne zaufanie. 

Decyzja o wynajmie własnego mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem, natomiast zachowując odpowiednie środki ostrożności można je zminimalizować, dzięki czemu stanie się doskonałym źródłem dodatkowego zarobku.