Rozbudowa i nadbudowa - budowlane różnice są oczywiste?

Osoby mające styczność z prawem budowlanym wiedzą, że prócz przepisów określających procedury (np. wydawania pozwolenia na budowę lub legalizacji), bardzo ważne są definicje ustawowe. Niestety, czasem prawo budowlane nie zawiera definicji pewnych pojęć, co stanowi problem. Czy wspomniane pojęcia można zatem interpretować zgodnie z potocznym rozumieniem? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują tę kwestię w odniesieniu do rozbudowy i nadbudowy, a więc czynności, które dość często wykonują inwestorzy budowlani w stosunku do starszych obiektów.

Rozbudowa i nadbudowa: gdzie występuje w przepisach?

Zdaniem ekspertów RynekPierwotny.pl, jeszcze przed zaprezentowaniem właściwych definicji rozbudowy i nadbudowy, warto przypomnieć, w jakich przepisach prawa budowlanego występują te pojęcia. Mowa o następujących artykułach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2025 poz. 418 z późn. zm.):

• artykuł 3 punkt 6 prawa budowlanego, zgodnie z którym przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego
• artykuł 9 ustęp 6 prawa budowlanego określający zasady rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych oraz w razie dostosowywania tych obiektów do wymagań ochrony przeciwpożarowej
• artykuł 35 ustęp 6 punkt 3 prawa budowlanego dotyczący zasad wymierzania kary organowi administracji architektoniczno-budowlanej za opóźnione wydanie pozwolenia w zakresie nadbudowy, rozbudowy, przebudowy lub remontu instalacji OZE oraz urządzeń niezbędnych do przyłączenia do sieci takiej instalacji

Wymienione wyżej przepisy (poza pierwszym) odwołują się również do pojęcia przebudowy. Co ważne, ustawa prawo budowlane nie zawiera osobnej definicji rozbudowy i nadbudowy. Taka sytuacja sprawia, że trzeba się powoływać na orzecznictwo sądów. Przykłady odpowiedniego orzecznictwa prezentujemy poniżej. Warto dodać, że przebudowa (w odróżnieniu od rozbudowy i nadbudowy) została zdefiniowana przez prawo budowlane. Mowa o definicji wskazanej w artykule 3 punkt 7a prawa budowlanego.

Sądy musiały zdefiniować, kiedy ma miejsce rozbudowa

W praktyce mogą pojawiać się wątpliwości dotyczące tego, jak należy definiować rozbudowę oraz nadbudowę na gruncie obecnego prawa budowlanego (obowiązującego już od 30 lat). Warto zatem zwrócić uwagę na istotne wyroki sądów. Pierwszym z nich jest Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 października 2020 r. (sygnatura akt: II OSK 1735/18). W tym orzeczeniu czytamy, że: „Ustawa Prawo budowlane nie zawiera definicji rozbudowy, jak zresztą wielu innych pojęć, dlatego należy, stosując wykładnię językową przyjąć, że rozbudowa to powiększenie budowli lub obszaru zabudowanego, rozszerzenie zasięgu dotychczasowej inwestycji”.

Natomiast Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2021 r. (sygnatura akt: II OSK 286/21) wskazuje, że: „przy kwalifikowaniu danych robót do kategorii montażu, rozbudowy, bądź przebudowy, nie ma miejsca na automatyzm. W każdym przypadku właściwe zakwalifikowanie takich robót musi poprzedzać szczegółowa analiza technicznych założeń projektu przewidzianego do realizacji lub zrealizowanego”. Można przypuszczać, że analiza technicznych założeń projektu byłaby potrzebna nawet w razie istnienia ustawowej definicji rozbudowy.

Nadbudowa: większa wysokość, ale z tą samą powierzchnią

Jeżeli natomiast chodzi o to, jak rozumieć nadbudowę, to literatura mówi, że nadbudowa polega na powiększeniu istniejącego obiektu budowlanego przez zwiększenie jego wysokości, ale z zachowaniem tej samej powierzchni zabudowanej (zobacz: T. Asman, Z. Niewiadomski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, 2013, s. 57 oraz W. Piątek [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III, red. A. Gliniecki, Warszawa 2016, art. 3).

Jak mówią eksperci RynekPierwotny.pl, w kontekście analizowanego tematu istotny wydaje się także Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 sierpnia 2012 r. (sygnatura akt: II SA/Po 528/12). Poznański sąd administracyjny zwrócił bowiem uwagę, że: „nadbudową na obiekcie budowlanym nie może być montaż instalacji odbiegającej funkcjonalnie od tego obiektu budowlanego”. W spornej sprawie chodziło o zamiar wykonania aluminiowego masztu kratownicowego o wysokości 24 metrów na dachu hali magazynowej.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl