Które działki na wsi stracą na wartości? Ustawa o ochronie rolników. Zapachy i hałasy dziedzictwem sensorycznym wsi?

• Ochrona rolników przed skargami sąsiadów - nowe prawo
• Skarga na zapachy - hodowla trzody chlewnej
• Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi
• Projekt ustawy prezydenta - wzmocnienie pozycji rolnika
• Projekt Konfederacji - zapachy elementem dziedzictwa sensorycznego wsi
• Projekt PiS
• Tereny wiejskie zyskują nowych mieszkańców
• Część działek na wsi straci na wartości

Ochrona rolników przed skargami sąsiadów - nowe prawo

18 sierpnia rząd zajmie się zmianami w prawie, które mają wzmocnić ochronę działalności rolniczej. Swoje projekty w tej sprawie przedstawili także prezydent Karol Nawrocki oraz Konfederacja i PiS. To efekt coraz głośniejszych sporów sąsiedzkich o związane z produkcją rolną i hodowlą hałasy, zapachy i inne uciążliwości. Nowe regulacje mogą wpłynąć także na rynek nieruchomości. Na wartości mogą stracić działki położone bezpośrednio przy gospodarstwach prowadzących intensywną produkcję rolną, a deweloperzy będą musieli ostrożniej wybierać lokalizacje nowych inwestycji.

Skarga na zapachy - hodowla trzody chlewnej

Sprawa Szymona Kluki, hodowcy trzody chlewnej z Grodziska pod Łodzią, trwała ponad dekadę. Rolnik prowadzi gospodarstwo od 2004 roku, a w 2014 roku uruchomił nową tuczarnię i zwiększył produkcję do ok. 360 świń w jednym cyklu. Sąsiedzi kupili działki w 2010 i 2013 roku, mając świadomość, że obok znajduje się gospodarstwo i hodowla trzody. W 2017 roku pozwali rolnika, wskazując m.in. na uciążliwe zapachy. Sąd nakazał mu zapłatę ponad 110 tys. zł oraz ograniczenie uciążliwości związanych z hodowlą, a w maju 2025 roku Sąd Najwyższy oddalił jego skargę kasacyjną. – Mamy w tej chwili cztery projekty ustaw: rządowy, prezydencki i dwa partyjne. Jest to związane ze sprawą rolnika spod Łodzi, która odbiła się szerokim echem w mediach i wywołała publiczną debatę – mówi agencji Newseria Biznes Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl.

Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi

Rządowy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi przygotowało Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W marcu 2026 r. dokument trafił do konsultacji publicznych, a 18 sierpnia zajmie się nim rząd. Projekt zakłada m.in. lepsze informowanie osób kupujących nieruchomości na wsi o możliwych uciążliwościach związanych z działalnością rolniczą.

– Projekt rządowy przewiduje przede wszystkim oświadczenie u notariusza. Każdy, kto będzie kupował działkę na obszarach wiejskich lub sąsiadujących z obszarami wiejskimi, będzie musiał podpisać oświadczenie notarialne, że zdaje sobie sprawę z tego, jakie to niesie ze sobą skutki. Druga propozycja to doprecyzowanie, że typowa działalność rolna, związana na przykład z pracami polowymi, nie stanowi zakłócenia ciszy nocnej. Były takie problemy, że trwały żniwa, kombajn pracował na polu po godzinie 22.00, a sąsiedzi dzwonili w sprawie zakłócenia ciszy nocnej. Trzecia propozycja to ustanowienie w Kodeksie cywilnym zapisu, że typowa działalność rolnicza mieści się w zakresie normalnego korzystania z nieruchomości – wskazuje Wojciech Rynkowski.

Projekt ustawy prezydenta - wzmocnienie pozycji rolnika

Własny projekt ustawy o ochronie funkcji produkcyjnej wsi przedstawił również prezydent. Dokument wpłynął do Sejmu 7 kwietnia 2026 r. W lipcu został skierowany do konsultacji społecznych, które zakończyły się 8 sierpnia. – Projekt prezydencki idzie krok dalej. Pojawia się w nim zapis o tym, że domniemane skutki działalności, czyli ewentualne zapachy, hałasy itd., nie przekraczają granic użytkowania nieruchomości. Wprowadza też w przypadku skarg obowiązkową mediację przed skierowaniem sprawy do sądu. Ograniczenie działalności gospodarstwa rolnego miałoby być ostatecznością, dopiero wtedy, kiedy występuje realne zagrożenie dla ludzi lub środowiska. Tak że tu wyraźnie następuje wzmocnienie pozycji rolników – ocenia ekspert Extradom.pl.

Projekt Konfederacji - zapachy elementem dziedzictwa sensorycznego wsi

W Sejmie są też dwa projekty poselskie dotyczące ochrony działalności rolniczej. Projekt posłów Konfederacji zakłada m.in. wprowadzenie do prawa pojęcia „dziedzictwa sensorycznego wsi”, obejmującego zapachy i dźwięki wynikające z działalności rolniczej. Emisje związane z działalnością rolniczą prowadzoną zgodnie z prawem, zasadami współżycia społecznego i stosunkami miejscowymi miałyby podlegać ochronie prawnej i nie stanowić naruszenia innych praw. Podobne rozwiązanie funkcjonuje we Francji, gdzie od 2021 roku prawo uznaje charakterystyczne dźwięki i zapachy terenów wiejskich za element dziedzictwa sensorycznego.

Projekt PiS

Z kolei projekt posłów PiS zakłada, że przy ocenie hałasu, zapachów i innych uciążliwości wynikających z działalności rolniczej należy uwzględniać rolnicze przeznaczenie nieruchomości i stosować podwyższoną przeciętną miarę zakłóceń. Zmiana przeznaczenia okolicznych terenów lub stosunków miejscowych nie miałaby uniemożliwiać kontynuowania dotychczasowej działalności rolniczej. Oba projekty zostały złożone w Sejmie na początku 2025 roku i są przedmiotem prac sejmowych.

– Tego typu problemy są typowe dla każdej większej inwestycji, niezależnie od tego, czy dotyczy to farmy wiatrowej, farmy fotowoltaicznej, biogazowni, czy spalarni śmieci. Czasem dotyczy to również modernizacji infrastruktury, na przykład rozbudowy lotniska lub linii kolejowej. Budzi to powszechny sprzeciw społeczny, zwłaszcza w najbliższym sąsiedztwie. Rolą rządu i władz jest znalezienie balansu między interesem społeczności, interesem strategicznym państwa a prawem właścicieli do spokojnego korzystania z ich nieruchomości – tłumaczy Wojciech Rynkowski.

Tereny wiejskie zyskują nowych mieszkańców

Od kilkunastu lat w wyniku migracji wewnętrznych tereny wiejskie zyskują nowych mieszkańców. Z danych GUS wynika, że w 2025 roku dodatnie saldo migracji dla terenów wiejskich wyniosło 36,1 tys. osób. Rok wcześniej było to 42,4 tys., podczas gdy w 2000 roku – 4,2 tys. – Wieś jest nie tylko miejscem, do którego chętnie się wyprowadzamy w poszukiwaniu spokoju, lecz także miejscem pracy rolników, którzy prowadzą tutaj gospodarstwa i produkują żywność dla nas wszystkich – przypominał minister Stefan Krajewski.

Część działek na wsi straci na wartości

Unia Producentów i Pracodawców Przemysłu Mięsnego w „Raporcie o wyzwaniach prawnych i społecznych na współczesnej wsi” podaje, powołując się na dane CBOS, że 78 proc. badanych kojarzy tereny wiejskie przede wszystkim z przyrodą i nieskażonym środowiskiem. Połowa wskazuje wieś jako miejsce odpoczynku, relaksu i spokoju. Wieś kojarzy się Polakom również ze świeżym powietrzem i pięknem natury (41 proc.) oraz ciszą i brakiem hałasu (23 proc.). Jedynie 6 proc. ankietowanych kojarzy ją z ciężką pracą.

– Nowe regulacje niewątpliwie będą miały dość istotny wpływ na rynek nieruchomości. Na wartości stracą te działki, które są położone bezpośrednio w sąsiedztwie gospodarstw rolnych, zwłaszcza tych, gdzie jest prowadzona intensywna produkcja rolna, natomiast pozostałe tereny zyskają. Deweloperzy, którzy do tej pory chętnie budowali swoje inwestycje na takich obszarach, będą musieli zrewidować swoje plany, bo jednak to sąsiedztwo będzie dużo lepiej chronione, nie będzie można podnosić zarzutu, że na przykład po godzinie 22.00 hałasuje kombajn – podkreśla Wojciech Rynkowski.