Koniec ustnych umów dzierżawy ziemi? Nowe zasady mogą zmienić prawa właścicieli i rolników

• Koniec ustnych umów dzierżawy. Tylko cztery dopuszczalne formy
• Krótkoterminowa czy długoterminowa? Nowy podział umów
• Więcej uprawnień dla dzierżawców gruntów rolnych
• Ochrona umowy po sprzedaży ziemi i możliwość przejęcia dzierżawy przez rodzinę
• Kiedy będzie można rozwiązać umowę przed terminem?
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
• FAQ. Najczęściej zadawane pytania o nowe zasady dzierżawy rolniczej

Koniec ustnych umów dzierżawy gruntów rolnych i nowe zasady dla właścicieli oraz dzierżawców ziemi. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało projekt ustawy, który ma uporządkować rynek dzierżawy rolnej i zwiększyć bezpieczeństwo prawne stron. Zmiany obejmują m.in. obowiązek zawierania umów w formie pisemnej lub elektronicznej, wprowadzenie podziału na dzierżawy krótkoterminowe i długoterminowe, a także nowe prawa związane z korzystaniem z gruntów. Projekt przepisów został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji i przewiduje jedne z najważniejszych zmian dotyczących dzierżawy rolniczej w ostatnich latach.

Koniec ustnych umów dzierżawy. Tylko cztery dopuszczalne formy

Jedną z przewidzianych w nim kluczowych zmian jest likwidacja możliwości zawierania umów dzierżawy prywatnej w formie ustnej. Resort rolnictwa zauważył w Ocenie Skutków Regulacji, że zgodnie z danymi na koniec 2024 r. większość (nawet 75 proc.) takich umów zawierano w formie ustnej. Projekt zakłada, że będą one zawierane w jednej z czterech dozwolonych form, tj.:

1. umowa w formie aktu notarialnego,
2. umowa pisemna z datą pewną,
3. umowa pisemna z poświadczeniem daty przez kierownika biura powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, lub
4. umowa w formie elektronicznej.

To jedna z najważniejszych zmian proponowanych przez resort. Celem nowych regulacji jest zwiększenie bezpieczeństwa prawnego stron oraz ograniczenie problemów związanych z udowodnieniem warunków zawartej umowy.

Krótkoterminowa czy długoterminowa? Nowy podział umów

Projekt wprowadza też podział umów ze względu na ich długość. Umowy krótkoterminowe miałyby być zawierane na okres do 8 lat, a długoterminowe - od 8 do 30 lat. Preferowane mają być umowy dłuższe, a właściciele, by chętniej je zawierać, mieliby zyskać dodatkowe prawa, np. do wejścia na przedmiot dzierżawy w celu skontrolowania działalności, czy zażądania informacji o planach produkcyjnych.

Resort wyjaśnił, że obecnie umowy zawierać można na czas oznaczony albo nieoznaczony (tj. bez wskazania terminu zakończenia, trwające do momentu ich wypowiedzenia). „Po zmianie wszystkie umowy dzierżawy rolniczej zawarte będą na czas określony (najdłużej na 30 lat)” - podkreśliło ministerstwo w Ocenie Skutków Regulacji. Wprowadzone ma być też domniemanie, że określone umowy są długoterminowe, co ma wyeliminować niepewności interpretacyjne i ograniczyć praktyki zawierania umów o nieprecyzyjnym czasie trwania.

Więcej uprawnień dla dzierżawców gruntów rolnych

Nowe prawa ma zyskać też sam dzierżawca. Jeśli jego umowa jest długoterminowa, ma on mieć możliwość poddzierżawienia lub oddania do bezpłatnego używania, bez zgody wydzierżawiającego, nie więcej niż 25 proc. przedmiotu dzierżawy rolniczej.

By dzierżawca mógł skorzystać z tego prawa powinien spełnić konkretne wymogi. Zaproponowano m.in., że do zakończenia obowiązywania jego umowy musiałoby pozostać więcej niż trzy lata, a poddzierżawa lub oddanie do bezpłatnego używania podyktowane są względami prawidłowej gospodarki, lub gdy dzierżawcy pozostało nie więcej niż 5 lat do osiągnięcia wieku emerytalnego.

Dzierżawca będzie mógł też zażądać od właściciela ograniczenia wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego, np. jeżeli właściciel ten umożliwił osobie trzeciej przejazd przez teren dzierżawy. Ma to na celu ochronę możliwości prawidłowego korzystania z przedmiotu dzierżawy. Obciążenie może zostać zachowane, ale przy odpowiednim obniżeniu czynszu.

Ochrona umowy po sprzedaży ziemi i możliwość przejęcia dzierżawy przez rodzinę

Zmiana obejmie też nowych nabywców podmiotu dzierżawy. Dotychczas mogli oni wypowiedzieć umowę pod określonymi warunkami. Projekt zakłada pozbawienie ich tego prawa.

Ponadto osoby bliskie dzierżawcy będą mogły wstąpić w stosunek dzierżawy, np. gdy dzierżawca umrze. Proponowane rozwiązania mają zwiększyć stabilność prowadzenia działalności rolniczej i ograniczyć ryzyko utraty użytkowanych gruntów wskutek zmian własnościowych.

Kiedy będzie można rozwiązać umowę przed terminem?

Dzierżawca, ale jedynie długoterminowy, będzie mógł też rozwiązać umowę w trzech określonych przypadkach:

1. gdy wydzierżawiający odmawia podpisania protokołu wydania;
2. gdy wydzierżawiający nie usunął wad przedmiotu dzierżawy istniejących w dniu jego wydania, albo powstałych po wydaniu bez winy dzierżawcy, oraz
3. gdy wywłaszczenie albo sprzedaż na cel uzasadniający wywłaszczenie objęły co najmniej 30 proc. przedmiotu dzierżawy rolniczej.

Katalog ten będzie mógł być też rozszerzony w umowach. Wydzierżawiający mógłby z kolei rozwiązać umowę przed terminem m.in. przy zwłoce z czynszem o co najmniej 6 miesięcy (po uprzednim 3-miesięcznym wezwaniu). Projekt szczegółowo określa więc sytuacje, w których obie strony będą mogły zakończyć współpracę jeszcze przed upływem terminu obowiązywania umowy.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Projekt przewiduje przepisy przejściowe i dostosowujące dotyczące zawartych już umów. Zgodnie z projektem ustawa miałby wejść w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Jeżeli proponowane rozwiązania zostaną przyjęte, rynek dzierżawy gruntów rolnych czekają jedne z największych zmian od lat, obejmujące zarówno sposób zawierania umów, jak i prawa oraz obowiązki właścicieli oraz dzierżawców.

FAQ. Najczęściej zadawane pytania o nowe zasady dzierżawy rolniczej

Czy umowa dzierżawy gruntu rolnego będzie mogła być zawarta ustnie?

Nie. Zgodnie z projektem ustawy o dzierżawie rolniczej zlikwidowana ma zostać możliwość zawierania umów dzierżawy rolnej w formie ustnej. Umowa będzie musiała zostać zawarta w jednej z czterech dopuszczalnych form przewidzianych przez przepisy.

W jakiej formie będzie można zawrzeć umowę dzierżawy rolniczej?

Projekt przewiduje cztery dopuszczalne formy zawarcia umowy dzierżawy rolniczej: akt notarialny, umowę pisemną z datą pewną, umowę pisemną z poświadczeniem daty przez kierownika biura powiatowego ARiMR lub umowę w formie elektronicznej.

Czy obecne umowy dzierżawy rolnej będą nadal ważne?

Tak. Projekt przewiduje przepisy przejściowe i dostosowujące dotyczące już zawartych umów. Szczegółowe zasady mają zostać określone w ustawie po zakończeniu procesu legislacyjnego.

Na jaki okres będzie można zawrzeć umowę dzierżawy rolniczej?

Po zmianach wszystkie umowy dzierżawy rolniczej mają być zawierane na czas określony. Maksymalny okres trwania umowy wyniesie 30 lat. Umowy krótkoterminowe będą mogły obowiązywać do 8 lat, a długoterminowe od 8 do 30 lat.

Czy znikną umowy dzierżawy na czas nieokreślony?

Tak. Projekt zakłada odejście od możliwości zawierania umów na czas nieoznaczony. Wszystkie nowe umowy mają mieć określony termin zakończenia.

Jakie nowe prawa zyskają dzierżawcy gruntów rolnych?

Dzierżawcy posiadający umowę długoterminową będą mogli w określonych przypadkach poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania do 25 proc. dzierżawionego gruntu bez zgody właściciela. Zyskają także możliwość żądania ograniczenia niektórych obciążeń utrudniających korzystanie z nieruchomości.

Czy właściciel ziemi będzie miał więcej uprawnień?

Tak. Właściciele gruntów rolnych mają otrzymać dodatkowe prawa kontrolne. Będą mogli m.in. wejść na teren dzierżawy w celu sprawdzenia prowadzonej działalności oraz żądać informacji dotyczących planów produkcyjnych.

Czy sprzedaż ziemi będzie oznaczała koniec dzierżawy?

Nie. Projekt przewiduje, że nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł wypowiedzieć umowy dzierżawy tylko dlatego, że nabył grunt. Ma to zwiększyć stabilność prowadzenia działalności rolniczej przez dzierżawcę.

Co stanie się z umową dzierżawy po śmierci dzierżawcy?

Projekt zakłada możliwość wstąpienia osób bliskich dzierżawcy w stosunek dzierżawy. Rozwiązanie to ma zapewnić ciągłość gospodarowania na dzierżawionych gruntach.

Kiedy dzierżawca będzie mógł rozwiązać umowę przed terminem?

Dzierżawca posiadający umowę długoterminową będzie mógł wypowiedzieć ją przed terminem m.in. wtedy, gdy właściciel odmówi podpisania protokołu wydania, nie usunie wad przedmiotu dzierżawy lub gdy wywłaszczenie albo sprzedaż na cel publiczny obejmie co najmniej 30 proc. dzierżawionego gruntu.

Kiedy właściciel będzie mógł rozwiązać umowę dzierżawy?

Wydzierżawiający będzie mógł rozwiązać umowę przed terminem m.in. w przypadku zaległości czynszowych wynoszących co najmniej 6 miesięcy, po wcześniejszym wezwaniu dzierżawcy i wyznaczeniu dodatkowego terminu.

Kiedy nowe przepisy o dzierżawie rolniczej wejdą w życie?

Zgodnie z projektem ustawa o dzierżawie rolniczej miałaby wejść w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia. Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej został wpisany do wykazu prac legislacyjnych pod numerem UD279.