Nowe bloki mają wyglądać inaczej. Zmiana obejmie kilka kluczowych elementów

• Ochrona przed hałasem w nowych mieszkaniach
• „Papierowe ściany” pod większą presją przepisów
• Dostępność budynków i mieszkań dla osób ze szczególnymi potrzebami
• Nowe wymagania przeciwpożarowe dla budynków
• Efektywność energetyczna budynków i przepisy unijne
• Stare warunki techniczne po ponad dwóch dekadach

Zmiany dotyczą jednego z podstawowych aktów prawnych dla całego rynku budowlanego. Projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki ma określać zarówno warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i zasady techniczne użytkowania budynków mieszkalnych.

Prace rozpoczęło wcześniej Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Po zmianach organizacyjnych projekt jest kontynuowany jako rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki. W Rządowym Procesie Legislacyjnym wcześniejszy projekt nadal ma status otwarty, a RCL wskazuje wprost, że jego kontynuacją jest dokument oznaczony numerem 29 w wykazie prac legislacyjnych ministra.

Proces jest już zaawansowany. 5 sierpnia 2026 r. zaktualizowano dokumentację dotyczącą Komisji Prawniczej, natomiast 10 sierpnia pojawił się etap notyfikacji. Projekt został również przekazany w ramach unijnej procedury notyfikacyjnej. Ocena skutków regulacji sporządzona 6 sierpnia przewiduje, że zasadnicza część nowych przepisów ma wejść w życie 20 września 2026 r.

Nie oznacza to jednak, że data ta jest już definitywnie przesądzona. Według stanu na 18 sierpnia projekt nie zakończył jeszcze wszystkich etapów procedury. Przed jego wejściem w życie konieczne są przede wszystkim podpisanie rozporządzenia i ogłoszenie go w Dzienniku Ustaw. Dlatego sformułowanie, że przepisy „wejdą” 20 września, należy traktować jako termin przewidziany w projekcie, a nie jako opis obowiązującego już prawa.

Ochrona przed hałasem w nowych mieszkaniach

Z perspektywy kupujących mieszkania jedną z najważniejszych części reformy są wymagania dotyczące akustyki budynków. Projekt przewiduje uporządkowanie i zmianę regulacji dotyczących ochrony przed hałasem, które mają być uwzględniane już podczas projektowania inwestycji.

Chodzi przede wszystkim o ograniczenie przenoszenia dźwięków pomiędzy lokalami, przez ściany i stropy, a także hałasu wywoływanego przez instalacje i urządzenia techniczne znajdujące się w budynku. Projekt ma więc znaczenie nie tylko dla samych materiałów zastosowanych do wykonania ścian, lecz również dla całego sposobu zaprojektowania budynku.

Nie oznacza to oczywiście, że po wejściu regulacji w życie mieszkańcy przestaną słyszeć sąsiadów albo że przepisy rozwiążą problem głośnych imprez. Nowe wymagania dotyczą parametrów technicznych budynku, a więc przede wszystkim tego, w jakim stopniu konstrukcja ogranicza przenikanie dźwięków. Nie regulują zachowania mieszkańców.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii już podczas konsultacji projektu wskazywało, że nowe rozporządzenie ma odpowiadać aktualnym technologiom stosowanym w budownictwie, a część dotychczasowych regulacji wymaga uaktualnienia, uproszczenia i doprecyzowania.

„Papierowe ściany” pod większą presją przepisów

Problem izolacyjności akustycznej ma duże znaczenie szczególnie w budownictwie wielorodzinnym. Niski komfort akustyczny jest od lat jednym z zarzutów kierowanych pod adresem części nowych inwestycji. W praktyce źródłem problemów mogą być nie tylko przegrody oddzielające mieszkania, ale również stropy, klatki schodowe, przewody wentylacyjne, instalacje sanitarne czy inne urządzenia techniczne.

Już obowiązujące obecnie warunki techniczne stawiają wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej. Przykładowo drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną wynoszącą co najmniej 37 dB. Nowy projekt nie rozpoczyna więc ochrony akustycznej od zera, lecz przebudowuje i porządkuje istniejący system wymagań.

W praktyce szczególnie istotne będzie to, według których warunków technicznych została przygotowana konkretna inwestycja. Sama sprzedaż mieszkania po 20 września nie będzie jeszcze automatycznie oznaczała, że budynek zaprojektowano zgodnie z nowymi wymaganiami.

Dostępność budynków i mieszkań dla osób ze szczególnymi potrzebami

Drugi duży obszar zmian dotyczy dostępności. Projekt przewiduje rozszerzenie wymagań odnoszących się do wind, wejść do budynków, ciągów komunikacyjnych, miejsc postojowych, furtek, przestrzeni manewrowych oraz innych elementów infrastruktury.

W nowo projektowanych budynkach użyteczności publicznej mających co najmniej dwie kondygnacje oraz w nowo projektowanych budynkach zamieszkania zbiorowego o co najmniej dwóch kondygnacjach ma pojawić się obowiązek stosowania dostępnego dźwigu osobowego albo osobowo-towarowego, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach.

Projekt przewiduje także określenie minimalnego udziału mieszkań dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami w budynkach wielorodzinnych mających więcej niż cztery lokale. Regulacje obejmują ponadto m.in. przestrzeń manewrową przy wejściach, wymagania dotyczące domofonów i wideofonów, oznakowanie schodów oraz pochylni, dostęp do miejsc gromadzenia odpadów i rozwiązania ułatwiające ewakuację osób ze szczególnymi potrzebami.

Zmiany mogą mieć praktyczne znaczenie również dla seniorów, rodziców korzystających z wózków dziecięcych i osób mających czasowo ograniczoną sprawność ruchową.

Nowe wymagania przeciwpożarowe dla budynków

Reforma obejmuje również szeroki pakiet zmian związanych z bezpieczeństwem pożarowym. Projekt został przygotowany m.in. na podstawie doświadczeń Państwowej Straży Pożarnej dotyczących rozwoju dużych i bardzo dużych pożarów.

Nowe przepisy mają ograniczyć ryzyko szybkiego rozprzestrzeniania się ognia, w szczególności w obiektach wielkopowierzchniowych. Przewidziano m.in. zmiany dotyczące stref pożarowych, zabezpieczeń dachów i stosowania materiałów mogących przyczyniać się do rozwoju pożaru. Autorzy projektu wskazują również na konieczność dostosowania regulacji do nowych technologii, w tym instalacji fotowoltaicznych i magazynów energii.

W dokumentacji przekazanej do procedury notyfikacyjnej podkreślono, że szczegółowe wymagania dotyczące magazynów energii i instalacji fotowoltaicznych mają po raz pierwszy zostać ujęte w polskich warunkach technicznych w tak kompleksowy sposób. Chodzi m.in. o ich lokalizację, zabezpieczenie, warunki eksploatacji i możliwość prowadzenia działań ratowniczo-gaśniczych.

Efektywność energetyczna budynków i przepisy unijne

Nowe warunki techniczne są również związane z wdrażaniem unijnych regulacji dotyczących efektywności energetycznej. Projekt odwołuje się do dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.

Jej długoterminowym celem jest poprawa efektywności energetycznej europejskich zasobów budowlanych i doprowadzenie do ich bezemisyjności do 2050 r. Regulacje obejmują zarówno nowe, jak i istniejące budynki oraz wykorzystanie odnawialnych źródeł energii.

Nie wszystkie wymagania przewidziane w polskim projekcie mają jednak rozpocząć obowiązywanie jednocześnie. Ocena skutków regulacji wskazuje, że część przepisów dotyczących wykorzystania energii promieniowania słonecznego ma wejść w życie później – 31 grudnia 2026 r. oraz 31 grudnia 2029 r.

Stare warunki techniczne po ponad dwóch dekadach

Nowe rozporządzenie ma zastąpić system oparty przede wszystkim na rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. To właśnie ten akt od ponad dwóch dekad określa podstawowe wymagania dotyczące projektowania i realizacji budynków w Polsce, choć w tym czasie był wielokrotnie zmieniany.

Resort uzasadnia przygotowanie zupełnie nowego aktu skalą zmian technologicznych oraz rozwojem przepisów dotyczących dostępności, bezpieczeństwa, energetyki i instalacji. W dokumentacji wskazano wprost, że niektóre rozwiązania obowiązującego rozporządzenia stały się nieaktualne, podczas gdy takie kwestie jak magazyny energii, fotowoltaika czy infrastruktura ładowania samochodów elektrycznych wymagają znacznie bardziej szczegółowych regulacji.

Projekt ma jednocześnie połączyć regulacje dotyczące projektowania i budowy z przepisami dotyczącymi technicznego użytkowania budynków mieszkalnych, które obecnie znajdują się w odrębnym rozporządzeniu z 1999 r. Oznacza to stworzenie jednego znacznie szerszego aktu prawnego obejmującego cały cykl funkcjonowania budynku.

Źródła:

• Rządowe Centrum Legislacji – Rządowy Proces Legislacyjny, projekt nowych warunków technicznych i informacja o kontynuacji prac pod numerem 29.
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – informacje dotyczące konsultacji projektu nowych warunków technicznych.
• Komisja Europejska, system TRIS – dokumentacja notyfikacyjna i Ocena Skutków Regulacji z 6 sierpnia 2026 r.
• EUR-Lex – dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.
• Rzeczpospolita – materiały dotyczące przebiegu prac nad nowymi warunkami technicznymi i sytuacji legislacyjnej przed 20 września 2026 r.
• Portal Samorządowy – informacje dotyczące zmian w warunkach technicznych i ochrony akustycznej mieszkań.