Kaucja za mieszkanie może wrócić w wyższej kwocie. Tak działa waloryzacja

• Kaucja za mieszkanie zabezpiecza właściciela. Są jednak ustawowe ograniczenia
• Ile czasu właściciel ma na zwrot kaucji? Przepisy wskazują to jednoznacznie
• Właściciel nie zawsze oddaje tyle, ile dostał. Kaucja podlega waloryzacji
• Czynsz wzrósł z 3000 do 7000 zł. Ile kaucji powinien dostać najemca?
• Waloryzacja działa również jako zabezpieczenie minimalnej kwoty
• Z kaucji można potrącić należności związane z najmem
• Najemca może dochodzić zwrotu kaucji przed sądem

Kaucja za mieszkanie zabezpiecza właściciela. Są jednak ustawowe ograniczenia

Kaucja pobierana na początku najmu nie jest dodatkowym wynagrodzeniem właściciela. Zgodnie z intencją ustawodawcy, ma ona zabezpieczać należności związane z najmem, które mogą istnieć w chwili, gdy lokator opuszcza wynajmowane mieszkanie. Chodzić może m.in. o nieuregulowane należności lub inne zobowiązania najemcy, które zgodnie z prawem mogą zostać rozliczone z kaucji.

Możliwość jej pobierania wynika z art. 6 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem zawarcie umowy może zostać uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej należności wynajmującego istniejące w dniu opróżnienia lokalu.

Właściciel nieruchomości nie ma jednak dowolności w ustalaniu jej wysokości. Przepisy wyznaczają bowiem maksymalną wysokość takiego zabezpieczenia. Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawierania umowy.

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Ważne! W praktyce strony znacznie częściej ustalają kaucję odpowiadającą jednemu lub dwóm miesięcznym czynszom.

Ile czasu właściciel ma na zwrot kaucji? Przepisy wskazują to jednoznacznie

Zakończenie umowy nie oznacza, że właściciel może bezterminowo zatrzymać pieniądze najemcy. Co do zasady kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Wcześniej wynajmujący może rozliczyć należności związane z najmem.

Co ważne, jeśli właściciel nieruchomości przekroczy ten termin, naraża się na powstanie roszczenia o odsetki za opóźnienie, zgodnie z zasadami ogólnymi. W praktyce oznacza to, że jeżeli lokator oddał mieszkanie, a po upływie miesiąca nadal nie otrzymał należnej kwoty, może dochodzić nie tylko samej kaucji, ale również odsetek za opóźnienie.

Właściciel nie zawsze oddaje tyle, ile dostał. Kaucja podlega waloryzacji

Jedna z najważniejszych zasad dotyczących kaucji może być zaskoczeniem dla osób wynajmujących mieszkania przez wiele lat. Kwota podlegająca zwrotowi nie zawsze jest identyczna z sumą wpłaconą przy zawieraniu umowy. Przy jej rozliczeniu znaczenie ma aktualna wysokość czynszu.

Mechanizm opiera się na zachowaniu tej samej wielokrotności czynszu, jaka została przyjęta przy pobieraniu zabezpieczenia. Jeżeli więc kaucja stanowiła równowartość kilku czynszów, przy jej zwrocie bierze się pod uwagę tę samą wielokrotność, ale odniesioną do stawki obowiązującej w dniu zwrotu.

Mechanizm waloryzacji kaucji opiera się na dwóch elementach. Pierwszym z nich jest krotność czynszu przyjęta przy pobieraniu kaucji. Wynika ona więc z umowy najmu i co do zasady pozostaje niezmienna. Drugim jest aktualna stawka czynszu z dnia zwrotu. Iloczyn tych dwóch wartości wyznacza należną kwotę do zwrotu. Jest jedno zastrzeżenie - nie może ona być niższa od faktycznie wpłaconej kaucji.

Czynsz wzrósł z 3000 do 7000 zł. Ile kaucji powinien dostać najemca?

Skutki waloryzacji najlepiej widać przy długoletnim najmie, podczas którego stawka czynszu znacząco wzrosła.

Przykład: przy zawieraniu umowy miesięczny czynsz wynosił 3000 zł, natomiast kaucję ustalono na poziomie jego czterokrotności. Najemca wpłacił więc:

4 × 3000 zł = 12 000 zł.

Po kilku latach najem się kończy, ale miesięczna stawka czynszu wynosi już 7000 zł.

Jeżeli zastosowanie znajduje opisany mechanizm waloryzacji, podstawą rozliczenia będzie:

4 × 7000 zł = 28 000 zł.

Oznacza to, że kwota należna przy zwrocie kaucji wynosi 28 tys. zł, a nie pierwotnie wpłacone 12 tys. zł. Od tej sumy mogą zostać jeszcze odjęte należności wynajmującego związane z najmem.

Co to oznacza w praktyce? Różnica w tym przykładzie wynosi aż 16 tys. zł.

Waloryzacja działa również jako zabezpieczenie minimalnej kwoty

Mechanizm stosowany przy waloryzacji kaucji ma jeszcze jedno istotne zabezpieczenie. Jakie? Kwota ustalona przy rozliczeniu nie może być niższa od kaucji faktycznie pobranej od najemcy. Można więc przedstawić sposób rozliczenia w trzech krokach:

• ustalić, ilu miesięcznym czynszom odpowiadała pierwotna kaucja,
• zastosować tę wielokrotność do stawki czynszu obowiązującej w dniu zwrotu,
• od otrzymanej kwoty odjąć należności wynajmującego, które mogą zostać pokryte z kaucji.

Dopiero w ten sposób można ustalić, jaka suma powinna ostatecznie trafić do byłego lokatora.

Z kaucji można potrącić należności związane z najmem

Waloryzacja nie oznacza, że wyliczona kwota zawsze w całości trafia do najemcy. Kaucja od początku pełni funkcję zabezpieczającą. Jeżeli więc w momencie opuszczenia mieszkania istnieją należności wynajmującego z tytułu najmu, mogą zostać uwzględnione podczas końcowego rozliczenia.

Samo istnienie kaucji nie daje jednak wynajmującemu prawa do dowolnego zatrzymania pieniędzy. Punktem wyjścia pozostaje jej funkcja określona w przepisach – zabezpieczenie należności z tytułu najmu.

Najemca może dochodzić zwrotu kaucji przed sądem

Problem pojawia się, gdy strony inaczej obliczają należną kwotę albo właściciel nie zwraca pieniędzy w ustawowym terminie. Roszczenie o zwrot kaucji jest roszczeniem cywilnoprawnym. Skutkuje to tym, że w razie sporu najemca może dochodzić swoich pieniędzy przed sądem powszechnym.

Znaczenie mogą mieć wówczas dokumenty pokazujące zarówno początkowe, jak i końcowe warunki najmu. W praktyce istotne będą przede wszystkim umowa oraz informacje pozwalające ustalić wysokość czynszu i pobranej kaucji.

Najważniejsze jest więc to, że rozliczenie kaucji nie musi sprowadzać się do prostego zwrotu nominalnej kwoty wpłaconej kilka lat wcześniej. Przy długim najmie i znacznym wzroście czynszu różnica wynikająca z waloryzacji może sięgać wielu tysięcy złotych.