Dzierżawcy nie zapłacą podatku od nieruchomości. Jednak nie zawsze tak będzie. Dlaczego? Takie są przepisy, choć nie każdy je zna

• Podatnicy podatku od nieruchomości
• Dzierżawca nie zapłaci podatku, choć nie zawsze
• Kto zapłaci za budynek i budowlę wzniesione przez dzierżawcę?

Podatnicy podatku od nieruchomości

Katalog podmiotów posiadających status podatników podatku od nieruchomości odnajdziemy w art. 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Wskazano w nim, że podatnikami tego podatku są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Polecamy: Kalendarz 2026

Dzierżawca nie zapłaci podatku, choć nie zawsze

Takie brzmienie przepisów sprawia, że w praktyce powstaje wiele wątpliwości dotyczących statusu podatnika w przypadku zawarcia umowy najmy i dzierżawy nieruchomości. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny). Aby rozstrzygnąć, czy dzierżawca nieruchomości jest podatnikiem podatku od nieruchomości, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy jest on posiadaczem nieruchomości, którą dzierżawi. W art. 336 k.c. ustawodawca wskazał, że posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Jak z tego wynika, choć dzierżawca nieruchomości jest jej posiadaczem, to mamy w tym wypadku do czynienia z posiadaniem zależnym, a nie samoistnym. Oznacza to, że taki podmiot nie posiada wszystkich cech niezbędnych do uznania go za podatnika podatku od nieruchomości, a co za tym idzie, za takiego podatnika uznaje się nadal jej właściciela.

Od zasady tej istnieje jednak wyjątek. Ustawodawca przewidział bowiem, że status podatnika podatku od nieruchomości ma posiadacz nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości stanowiących własność tych podmiotów, ich właściciel traci status podatnika podatku od nieruchomości, a zyskuje go dzierżawca.

Polecamy: Podatki i opłaty lokalne. Podatek leśny. Podatek rolny. Komentarz

Kto zapłaci za budynek i budowlę wzniesione przez dzierżawcę?

A jak przedstawia się sytuacja, gdy dzierżawca wzniesie na dzierżawionym gruncie budynek lub budowlę? Kto w takim przypadku poniesie ciężar podatku od nieruchomości?
Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, części składowe rzeczy nie mogą być przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone, bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Z kolei w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego co do zasady do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. W konsekwencji, w przypadku budynków i budowli trwale związanych z gruntem, to właściciel staje się podatnikiem podatku od nieruchomości z tytułu budynku czy budowli, które są z tym gruntem trwale związane. To zaś oznacza, że już na etapie zawierania umowy dzierżawy strony powinny ustalić między sobą, czy równowartość podatku od nieruchomości należnego z tego tytułu powiększy czynsz należny z tytułu dzierżawy. Taki pogląd potwierdzają sądy w wydawanych orzeczeniach dotyczących tej problematyki. Wskazują w nich, że Budowla (wiata do składowania gazu) trwale związana z gruntem w znaczeniu prawnym dzieli los prawny gruntu. Oznacza to, iż na właścicielu nieruchomości, a więc na skarżącej, także z tytułu własności rzeczonej budowli, ciąży obowiązek w podatku od nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 20 lutego 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 782/11).