Podatki przy sprzedaży nieruchomości - co musisz wiedzieć

• Podatki przy sprzedaży nieruchomości
• Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości
• Jak obliczyć podatek?
• Ulga mieszkaniowa, czyli sposób na uniknięcie podatku
• Darowizna zamiast sprzedaży
• PCC czyli podatek po stronie kupującego
• Podsumowanie

Podatki przy sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż mieszkania lub domu to poważna transakcja i to nie tylko finansowo, ale także pod względem formalnym. Jednym z najważniejszych aspektów są podatki związane z transakcją sprzedaży nieruchomości. Najczęściej pojawiającymi się obowiązkami są:

• 19% podatek dochodowy (PIT),
• ulga mieszkaniowa umożliwiająca uniknięcie podatku,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) po stronie kupującego.

W tym artykule wyjaśniamy, kiedy podatek należy zapłacić, jak go uniknąć, jak działa ulga mieszkaniowa oraz jakie zmiany w przepisach są planowane.

Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości

Kiedy występuje obowiązek podatkowy? Podatek dochodowy (PIT-39) należy zapłacić jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Okres ten liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) nieruchomości.

Jak obliczyć podatek?

Przykład obliczenia podatku dochodowego.

Załóżmy, że kupiłeś nieruchomość w 2020 roku za 250 000 zł, przeznaczyłeś na remont 50 000 zł, a sprzedałeś ją w 2024 roku za 350 000 zł. Twój dochód wyniesie 350 000 zł – 250 000 zł – 50 000 zł = 50 000 zł. Podatek dochodowy, który zapłacisz, wyniesie 19% z tej kwoty, czyli 9 500 zł.

Pamiętaj, że jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze darowizny lub spadku, procedury rozliczeniowe będą się różnić. Wówczas kwoty, od których obliczany jest podatek dochodowy, mogą być inne, a stosowane przepisy mogą przewidywać dodatkowe ulgi. PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa, czyli sposób na uniknięcie podatku

Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat można uniknąć podatku, wykorzystując środki na własne cele mieszkaniowe. Wydatki muszą być poniesione w ciągu 3 lat od sprzedaży.

Co można zaliczyć jako cele mieszkaniowe? Do katalogu kwalifikowanych wydatków należą m.in.:

• zakup mieszkania, domu lub udziału w nich,
• zakup gruntu pod budowę,
• budowa, rozbudowa, adaptacja, remont własnego lokalu,
• przekształcenie nieruchomości niemieszkalnej na mieszkanie,
• spłata kredytu hipotecznego (także refinansowego lub konsolidacyjnego).

Ulga obowiązuje także w krajach UE, EOG oraz Szwajcarii.

Darowizna zamiast sprzedaży

Przekazanie nieruchomości jako darowizny podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn, a nie podatkowi dochodowemu. W przypadku darowizny na rzecz najbliższej rodziny (I grupa podatkowa) można skorzystać z całkowitego zwolnienia podatkowego, o ile zostanie zgłoszona w terminie (aktualnie notariusz zgłasza taką transakcje do urzędu skarbowego).

PCC czyli podatek po stronie kupującego

Przy sprzedaży na rynku wtórnym kupujący płaci 2% podatku PCC. Na rynku pierwotnym zamiast PCC występuje VAT (jest on zawarty już w cenie brutto). Ulga PCC od 31 sierpnia 2023 r. na pierwsze mieszkanie - jeśli kupujący nie posiadał wcześniej żadnej nieruchomości ani udziału powyżej 50%, może zostać zwolniony z PCC. Notariusz pobiera stosowne oświadczenie przy umowie.

Podsumowanie

Rodzaj podatku	Kto płaci?	Stawka	Możliwość uniknięcia
PIT (sprzedaż)	Sprzedający	19%	Po 5 latach lub ulga mieszkaniowa
PCC	Kupujący	2%	Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu
VAT	Sprzedający (deweloper)	8% lub 23%	Nie dotyczy rynku wtórnego

Wskazówka eksperta:

Wiele błędów przy rozliczeniu wynika ze złego liczenia 5-letniego okresu i braku dokumentów potwierdzających koszty. Warto zgromadzić wszystkie faktury oraz rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, aby uniknąć przykrych konsekwencji w przypadku błędnej kalkulacji. Jako agentka nieruchomości nie świadczę dla moich klientów usług prawnych i podatkowych. Zwracam uwagę na te aspekty przy analizie dokumentacji i jeśli widzę taka konieczność odsyłam klientów do prawnika albo doradcy podatkowego. Bo lepiej zapobiegać, niż leczyć. A w nieruchomościach mówimy często o dużych kwotach.