Co z najmem po zakończeniu działalności gospodarczej? Czy podatnik może opodatkować uzyskiwane przychody ryczałtem?

• Najem prywatny czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
• Co z najmem po zakończeniu działalności gospodarczej?
• Czy podatnik może opodatkować uzyskiwane przychody ryczałtem?

Najem prywatny czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Podatkowe rozliczanie najmu przysparza wynajmującym wielu problemów. Najem może być bowiem traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów - tzw. najem prywatny. Organy podatkowe wskazują, że jeżeli najem ma charakter okazjonalny, nieregularny, następuje sporadycznie i krótkoterminowo, a w celu obsługi najemców podatnik nie zatrudnia pracowników i nie korzysta z obsługi księgowej i zarządczej, to uzyskiwany z tego tytułu przychód można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, co jest równoznaczne z tym, że jeżeli przychód nie przekroczy kwoty 100 000 zł, należy zastosować stawkę ryczałtu w wysokości 8,5%, a jeśli przekroczy wskazany limit, od nadwyżki ponad tę kwotę należy opłacać podatek według stawki 12,5% przychodów (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 stycznia 2024 r., nr 0115-KDIT1.4011.755.2023.1.MK). Bywa jednak i tak, że okoliczności sprawiają, że przychód z najmu może być kwalifikowany do źródła „działalność gospodarcza”.

Co z najmem po zakończeniu działalności gospodarczej?

W praktyce problemem może stać się również sytuacja, w której podatnik kwalifikuje przychód z najmu właśnie do źródła „działalność gospodarcza”, a następnie jego sytuacja się zmienia – kończy prowadzenie tej działalności, ale jednocześnie kontynuuje wynajmowanie nieruchomości. W takiej sprawie interpretację indywidualną z 28 listopada 2025 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.851.2025.1.MG) wydał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Podatnik, który złożył wniosek o jej wydanie planował zakończenie działalności gospodarczej, a jednocześnie chciał kontynuować jako osoba prywatna wynajmowanie nieruchomości. We wniosku wskazał, że będzie się to odbywało na podstawie umów cywilnoprawnych, a on nie będzie prowadził w tym zakresie zorganizowanej działalności (nie będzie zatrudniał pracowników, nie podejmował działań marketingowych, ani inwestycyjnych o charakterze biznesowym). W związku z tym podatnik zadał pytanie:

Czy po wyrejestrowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej będzie mógł wynajmować lokale prywatne (poza działalnością gospodarczą) na rzecz firm i opodatkowywać przychody z tego tytułu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%?

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki

Czy podatnik może opodatkować uzyskiwane przychody ryczałtem?

Zdaniem podatnika, po wyrejestrowaniu działalności gospodarczej przychody uzyskane z tytułu wynajmu lokalu będą stanowiły przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowy od osób fizycznych. Wynajem lokalu - mimo, że najemcami będą podmioty gospodarcze (firmy) - nie będzie prowadzony w sposób zorganizowanych i ciągły, nie będzie też stanowił kontynuacji działalności gospodarczej, lecz zarządzanie majątkiem prywatnym. W konsekwencji podatnik uważa, że zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dochody z takiego najmu będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, a po przekroczeniu kwoty 100 000 zł - 12,5%.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko przedstawione przez podatnika za prawidłowe. W uzasadnieniu interpretacji wskazał, że na podstawie uchwały NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) należy przyjąć, że to podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Skoro więc w przedstawionym przypadku po likwidacji działalności gospodarczej zamierza kontynuować wynajem lokalu jako osoba prywatna, tj. poza działalnością gospodarczą, to przychody uzyskiwane przez niego z najmu lokalu należącego do majątku prywatnego, po wyrejestrowaniu działalności gospodarczej, będą zaliczane do źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Będą zatem podlegały opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% do wysokości 100 000 zł przychodów, a po przekroczeniu tego limitu stawką 12,5%.