Rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych po 2025 roku. Co się wydarzyło i czego spodziewać się w 2026? [Gość Infor.pl]

• Kredyty hipoteczne biją rekordy, ale nie oznacza to boomu zakupowego
• Jawność cen zmieniła relacje z klientami
• Brak dopłat nie zaszkodził rynkowi
• Spadki cen były korektą, nie załamaniem
• Mieszkań nie zabraknie, przynajmniej jeszcze przez chwilę
• Banki w nowej rzeczywistości
• Bezpieczny kredyt 2% nadal bezkonkurencyjny
• Jaki będzie 2026?

Szymon Glonek rozmawia z Honoratą Skrzypek-Komorowicz z serwisu kredytowyporadnik.pl o tym co faktycznie wydarzyło się na rynku i jakie są realne scenariusze na 2026 rok.

Kredyty hipoteczne biją rekordy, ale nie oznacza to boomu zakupowego

Dane BIK pokazują rekordową aktywność na rynku kredytów hipotecznych. Nie jest to jednak prosty sygnał, że Polacy masowo kupują mieszkania. Duża część udzielanych kredytów to refinansowania.

Osoby, które zaciągały hipoteki w okresie najwyższych stóp procentowych albo zabezpieczały się stałym oprocentowaniem na pięć lat, dziś aktywnie szukają niższych rat. Spadek stóp procentowych sprawił, że przeniesienie kredytu do innego banku lub renegocjacja warunków stała się realnym sposobem na poprawę domowego budżetu.

Efekty są wymierne. Część kredytobiorców znacząco obniża raty, inni zostawiają je na podobnym poziomie, ale skracają okres kredytowania i zmniejszają całkowity koszt zadłużenia. To pokazuje, że świadomość finansowa klientów wyraźnie wzrosła.

Jawność cen zmieniła relacje z klientami

Jedną z ważniejszych zmian 2025 roku była jawność cen mieszkań. Deweloperzy muszą dziś jasno komunikować, ile kosztuje metr kwadratowy w danej inwestycji. Choć pełne skutki tej zmiany trudno jeszcze dokładnie zmierzyć, jedno widać wyraźnie: zmieniło się podejście do klienta.

Łatwiejsze porównywanie ofert ograniczyło pole do manipulowania cenami i „pozornych rabatów”. Deweloperzy częściej stawiają na jakość obsługi i realne dodatki, zamiast gry cenowej prowadzonej w gabinecie sprzedaży.

Brak dopłat nie zaszkodził rynkowi

Na początku roku wiele wskazywało na to, że pojawi się nowy program dopłat do kredytów. Ostatecznie żaden nie został wprowadzony. Mimo to rynek poradził sobie zaskakująco dobrze.

Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła stabilizację, a w niektórych lokalizacjach nawet kilkuprocentowe spadki cen. Rynek wyraźnie przesunął się w stronę kupującego. Pojawiło się więcej przestrzeni do negocjacji, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Wraz ze spadkiem stóp procentowych sytuacja zaczęła się jednak odwracać. Zainteresowanie zakupami wzrosło, sprzedaż przyspieszyła, a ceny pod koniec roku znów zaczęły powoli rosnąć.

Spadki cen były korektą, nie załamaniem

Nie było spektakularnych tąpnięć. W większości miast spadki wynosiły kilka procent, a część lokalizacji nie odnotowała ich wcale. Biorąc pod uwagę inflację, realna wartość nieruchomości faktycznie się obniżyła, ale był to raczej proces korekty niż rewolucji.

Największe pole do negocjacji pojawiło się na rynku wtórnym, zwłaszcza tam, gdzie sprzedającym zależało na szybkiej transakcji. U deweloperów również dało się uzyskać ustępstwa, szczególnie w dużych firmach, które muszą wykazywać sprzedaż przed akcjonariuszami. Często nie były to obniżki cen, ale dodatki: miejsce garażowe, komórka lokatorska czy elastyczniejsze warunki umowy.

Mieszkań nie zabraknie, przynajmniej jeszcze przez chwilę

Deweloperzy wbrew obawom nie wstrzymali masowo budów. Efekt wcześniejszych decyzji inwestycyjnych sprawił, że w 2025 roku na rynku było dużo ofert. To właśnie ta nadpodaż dała kupującym silniejszą pozycję negocjacyjną.

Prognozy wskazują, że 2026 rok nadal powinien być okresem relatywnie dużej dostępności mieszkań. Ryzyko luki podażowej pojawia się raczej w perspektywie 2027 roku, jako konsekwencja ostrożniejszych decyzji inwestycyjnych z lat 2024–2025.

Jeśli do tego dołożymy dalsze spadki stóp procentowych, rośnie ryzyko bardziej dynamicznych wzrostów cen w kolejnych latach.

Banki w nowej rzeczywistości

Spadające stopy procentowe postawiły banki w sytuacji, z którą wcześniej nie miały do czynienia. Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło z poziomów przekraczających 10 procent do około 5,7–5,8 procent w najlepszych ofertach.

Silna konkurencja dotyczy dziś głównie refinansowań. Banki upraszczają procedury, a część z nich zaczyna nawet renegocjować warunki obowiązujących umów, by zatrzymać klientów. To coś, co jeszcze kilka lat temu było praktycznie nie do pomyślenia.

W przypadku nowych kredytów konkurencja pozostaje standardowa, ale oferty zmieniają się bardzo dynamicznie. Dla osób planujących zakup mieszkania oznacza to konieczność bieżącego śledzenia rynku.

Bezpieczny kredyt 2% nadal bezkonkurencyjny

Osoby, które skorzystały z programu Bezpieczny Kredyt 2%, mogą mówić o dużym szczęściu. Nawet po ostatnich obniżkach stóp procentowych rynkowe oferty są dalekie od takiego poziomu oprocentowania.

Refinansowanie takiego kredytu nie ma dziś ekonomicznego sensu i, według prognoz, długo jeszcze nie będzie miało.

Jaki będzie 2026?

Rok 2025 był rokiem stabilizacji i przejścia w stronę bardziej zrównoważonego rynku. Kupujący odzyskali część przewagi, ale pod koniec roku znów widać zmianę kierunku. 2026 zapowiada się jako okres stopniowego wzrostu aktywności i cen, choć bez gwałtownych skoków, o ile nie zadziałają czynniki zewnętrzne, takie jak sytuacja geopolityczna.

Jedno jest pewne: rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych stał się bardziej dojrzały, a klienci znacznie lepiej przygotowani do podejmowania decyzji niż jeszcze kilka lat temu.