Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

• Kwestię miejsca postojowego lepiej uwzględnić w umowie
• Lokator zobowiązany do dbania o nieruchomość wspólną
• Najemcę również obowiązują ustalenia co do parkingów
• Miejsca z osobną księgą powinna dotyczyć inna umowa

Umowny podział między nowym oraz starszym budownictwem wielorodzinnym dotyczy między innymi obecności miejsc postojowych dla właścicieli poszczególnych mieszkań (w garażu podziemnym i/lub obok budynku). Liczba nowszych budynków posiadających wspomniane miejsca postojowe systematycznie rośnie ze względu na pojawianie się kolejnych inwestycji deweloperskich. To zjawisko widzimy również na rynku najmu, gdzie przez ostatnie lata wzrósł odsetek oferowanych mieszkań z nowszych bloków. Bardziej aktualne staje się zatem pytanie, czy podpisując umowę najmu mieszkania, lokator uzyskuje niejako automatycznie prawo do korzystania z miejsca postojowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się temu ciekawemu zagadnieniu.

Kwestię miejsca postojowego lepiej uwzględnić w umowie

Odpowiadając na pytania o najem miejsc postojowych, nie można uniknąć nawiązań do statusu prawnego takich przestrzeni. W zależności od sytuacji, mogą stanowić one pomieszczenia przynależne, część nieruchomości wspólnej lub część wyodrębnionego lokalu garażowego, w którym udziały posiadają mieszkańcy bloku, a nawet osoby mieszkające w innym budynku. Ten trzeci wariant będzie omawiany w dalszej części artykułu.

Status pomieszczenia przynależnego w księgach wieczystych najczęściej mają miejsca postojowe z budynków wzniesionych przed Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r. (I CK 696/03). Umowa najmu mieszkania domyślnie obejmuje również pomieszczenia przynależne, ale mimo wszystko warto je wymienić w umowie. Może to bowiem stanowić dodatkowy argument w razie ewentualnych sporów ze wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią. Widoczny jest bowiem dość niechętny stosunek części podmiotów zarządzających blokami oraz współmieszkańców do korzystania przez najemców z miejsc parkingowych (niezależnie od ich statusu prawnego).

Lokator zobowiązany do dbania o nieruchomość wspólną

Jeżeli chodzi o prawo do korzystania z części wspólnych budynku (w tym miejsc parkingowych na terenie części wspólnych), to stanowi ono logiczną konsekwencję zawarcia umowy najmu mieszkania. Potwierdzeniem jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Artykuł 6b tego aktu prawnego wskazuje, że: „Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku”.

Najemcę również obowiązują ustalenia co do parkingów

Wspomniany wcześniej nieprzychylny stosunek administracji oraz części współmieszkańców do korzystania z miejsc parkingowych przez najemców, może na pewno spotęgować nieprzestrzeganie zasad porządku domowego. W związku z powyższym, warto przypomnieć, że najemca mieszkania nie tylko posiada prawo do korzystania z miejsca postojowego (poza przypadkami wykluczenia takiego prawa w umowie), ale również powinien stosować się do zasad dotyczących wszystkich innych mieszkańców budynku.

W nawiązaniu do analizowanej kwestii trzeba dodać, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej przewidująca odpowiedzialność wynajmującego (właściciela mieszkania) za szkody w częściach wspólnych spowodowane przez najemcę, może doczekać się uchylenia przez sąd. Tego przykładem jest Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: I C 445/14). Tak więc najemca we własnym interesie powinien być ostrożny. Tym bardziej, że w ramach łącznej sumy płaconej za najem ponosi on koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Miejsca z osobną księgą powinna dotyczyć inna umowa

Na uwagę zasługuje też kwestia wynajmu coraz częstszych na rynku mieszkań, które znajdują się w budynku posiadającym wyodrębnioną halę garażową. Takie lokale mogą być zbywane bez konieczności zmiany współwłaściciela garażu. Osobna księga wieczysta dotycząca lokalu garażowego oznacza także większą swobodę w zakresie jego wynajmowania. Może się na przykład okazać, że mieszkanie wynajmie lokator nieposiadający żadnego pojazdu, a miejsce garażowe - sąsiad właściciela mieszkania albo nawet mieszkaniec innego budynku wielorodzinnego na tym samym osiedlu.

Opisywana niezależność miejsca parkingowego w garażu stanowiącym odrębną własność sugeruje konieczność zawarcia osobnej umowy najmu (względem umowy najmu dotyczącej lokalu mieszkalnego). Takie rozwiązanie zapewnia wygodę np. w razie wypowiedzenia najmu miejsca garażowego. Poza tym jest ono uzasadnione, bo najem osobnego miejsca garażowego nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl