Pomieszczenie przynależne: linie w garażu nie wystarczą?

Definicję pomieszczenia przynależnego znajdziemy w ustawie o własności lokali. Ten akt prawny jako przykład pomieszczeń przynależnych wymienia piwnicę, strych, komórkę i garaż. Czy zatem miejsce postojowe w garażu podziemnym, które zostało wyznaczone poprzez namalowane linie, można uznać za pomieszczenie przynależne do mieszkania? Artykuł przygotowany przez RynekPierwotny.pl odpowiada na właśnie to pytanie. Eksperci wspomnianego portalu przyglądają się sytuacji, która nie jest tak oczywista, jak może sądzić wiele osób.

Garaż a definicja pomieszczenia przynależnego

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) poza przywołaniem przykładów pomieszczeń przynależnych, podaje również definicję tych pomieszczeń. Warto ją zacytować. Otóż, ustawa z 24 czerwca 1994 r. począwszy od 19 maja 2000 r. wskazuje, że: „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że wcześniejsze definicje ustawowe obowiązujące w latach 1995 - 2000 akcentowały brak konieczności przylegania do lokalu przez pomieszczenia przynależne (w szczególności przez piwnicę, strych lub magazyn), ale nie formułowały wymogu położenia pomieszczeń przynależnych w granicach działki ze wzniesionym budynkiem. W dniu 19 maja 2000 r. wprowadzono też zasadę, zgodnie z którą lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a pomieszczenia przynależne spoza budynku również na wyrysie z operatu ewidencyjnego.

Charakterystyka pomieszczenia przynależnego jako części składowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość różni się nieco od charakterystyki części składowej rzeczy, którą zawiera art. 47 par. 2 kodeksu cywilnego (zobacz: E. Bończak-Kucharczyk [w:] Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III, Warszawa 2016, Rozdział 2. LOKAL STANOWIĄCY PRZEDMIOT ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI I NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA). Warto również zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 8 ustawy o własności lokali, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych.

Postanowienie SN z 2004 r. wydaje się ciągle aktualne

Dziesięć lat po uchwaleniu ustawy o własności lokali, Sąd Najwyższy wypowiedział się w ważnej kwestii. Chodzi o Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r. (sygnatura akt: I CK 696/03), w którym najważniejszy sąd przekreślił możliwość kwalifikowania miejsca garażowego w garażu wielostanowiskowym jako pomieszczenia przynależnego. Co ważne, chodziło o miejsce garażowe w garażu stanowiącym część nieruchomości wspólnej, które zostało „wyznaczone jedynie liniami namalowanymi na podłodze tegoż garażu albo zaznaczone na rzucie danej kondygnacji budynku”.

Na omawiane stanowisko Sądu Najwyższego później niejednokrotnie powoływały się inne orzeczenia. Przykład stanowi:

• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2007 r. - sygnatura akt: I CSK 229/07
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2012 r. - sygnatura akt: I CSK 49/12
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2019 r. - sygnatura akt: V ACa 20/19

Wszystkie powyższe orzeczenia wiążą status pomieszczenia przynależnego z posiadaniem trwałych ścian przez takie pomieszczenie. Tak więc, pomieszczeniem przynależnym (wedle definicji z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali) nie może być miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, jeśli nie jest ono oddzielone od innych miejsc postojowych trwałymi ścianami.

Polecamy: Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?

Wadliwie określone miejsca nie stanowią problemu?

Warto odnotować, że Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r. (sygnatura akt: I CK 696/03) wspomina o zakwalifikowaniu innych miejsc postojowych z tego samego budynku jako pomieszczeń przynależnych do lokali. Po wydaniu opisywanego postanowienia SN pojawiły się pytania o dalszy los miejsc postojowych wadliwie uznanych za pomieszczenia przynależne (zobacz: R. Strzelczyk, Glosa do postanowienia SN z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03, OSP 2005, nr 5, s. 61). Jednak praktyka rynkowa pokazała, że mieszkania z miejscami postojowymi uznanymi za pomieszczenia przynależne znajdują nabywców bez problemów i obiekcji ze strony notariuszy.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl