Kredyt hipoteczny w Hiszpanii: stała czy zmienna stopa procentowa? Co i komu bardziej się opłaca [przykłady, obliczenia]

• Dwie strategie – dwa różne produkty
• Rentowność inwestycji pod lupą
• Ograniczenia dla inwestorów portfelowych
• Prognozy na przyszłość
• Kluczowe wnioski dla inwestorów

• Strategia decyduje o produkcie. Kredyty zmienne bez kar za wcześniejszą spłatę są optymalne dla szybkiej odsprzedaży, podczas gdy stałe oprocentowanie zapewnia przewidywalność kosztów w długoterminowym najmie;

• Niskie oprocentowanie kluczem do rentowności. Przy 3,5 proc. oprocentowania apartament za 800 000 euro może generować dodatni cash flow od pierwszego miesiąca, podczas gdy przy polskich stawkach ta sama inwestycja przyniosłaby stratę;

• Ograniczenia dla portfela. Standardowe kredyty mieszkaniowe pozwalają na zakup 1-2 nieruchomości – dalsze skalowanie wymaga założenia hiszpańskiej spółki i przejścia na kredyty komercyjne na innych warunkach.

Dwie strategie – dwa różne produkty

Kredyty o zmiennej stopie procentowej zazwyczaj nie mają kar za wcześniejszą spłatę, podczas gdy kredyty o stałej stopie posiadają kary za wcześniejszą spłatę. Ta różnica ma kluczowe znaczenie przy wyborze produktu.

– Dla inwestycji krótkoterminowych, gdzie celem jest szybka odsprzedaż, kredyt o zmiennej stopie jest optymalnym wyborem – wyjaśnia Marc Elliott, broker z 20-letnim doświadczeniem na rynku hiszpańskim z Fluent Finance Abroad. – Umożliwia on bezkosztowe zamknięcie finansowania natychmiast po sprzedaży nieruchomości. Dla strategii długoterminowej typu kup i trzymaj kredyt o stałej stopie procentowej zapewnia niezmienną wysokość raty, chroniąc inwestora przed wahaniami stóp procentowych.

Rentowność inwestycji pod lupą

Różnica w oprocentowaniu między Hiszpanią a Polską (3–4 proc. wobec 7,5 proc.) ma bezpośredni wpływ na rentowność inwestycji pod wynajem. Według wyliczeń agencji Bright Real Estate, klient kupujący apartament za 800 000 euro z kredytem na 60 proc. wartości przy 3,5 proc. oprocentowania płaci około 2 150 euro miesięcznie.

– Jeśli nieruchomość wynajmuje się średnio za 4 000 euro w sezonie i 2 000 euro poza sezonem, średni miesięczny przychód to 3 000 euro. Po odjęciu raty, kosztów zarządzania i podatków aktywo spłaca się z wynajmu, a kapitał właściciela pracuje w nieruchomości premium. Przy finansowaniu polskim z wyższym oprocentowaniem, ta sama inwestycja mogłaby generować stratę przez większą część roku – mówi Robert Reiski, współwłaściciel nieruchomości By-Bright.

Ograniczenia dla inwestorów portfelowych

Istotnym ograniczeniem, o którym należy pamiętać, jest praktyczna niemożliwość budowania portfela wielu nieruchomości przy użyciu standardowych kredytów mieszkaniowych. Dochód osobisty inwestora musi wystarczyć na obsługę wszystkich kredytów mieszkaniowych w Hiszpanii oraz wszystkich zobowiązań w Polsce.

– Aby dalej rozwijać działalność inwestycyjną, konieczne jest przejście na model biznesowy – wyjaśnia Elliott. – Inwestor może założyć hiszpańską spółkę, wnieść do niej posiadane nieruchomości i generować dochód z najmu. Ten dochód komercyjny może następnie posłużyć do finansowania kolejnych zakupów, ale już na zupełnie innych zasadach – jako kredyt komercyjny, z potencjalnie wyższym oprocentowaniem i innymi warunkami.

W praktyce czyni to zakup dziesięciu nieruchomości standardowymi kredytami mieszkaniowymi prawie niemożliwym. Każdy inwestor z ambicjami wykraczającymi poza jedną lub dwie nieruchomości musi od samego początku planować tę transformację z inwestora osobistego w operatora korporacyjnego.

Prognozy na przyszłość

Eksperci przewidują, że różnica między polskimi a hiszpańskimi stopami procentowymi utrzyma się przez najbliższe lata. Ta strukturalna różnica stanowi trwałą cechę europejskiego krajobrazu finansowego, oferując polskim inwestorom stabilną możliwość korzystniejszego finansowania.

W obecnej sytuacji geopolitycznej i ekonomicznej, kiedy Polacy poszukują bezpiecznych lokalizacji dla swojego kapitału, różnica w oprocentowaniu może być czynnikiem przesądzającym o wyborze Hiszpanii zamiast Polski jako kierunku inwestycji. To jednak możliwość zarezerwowana dla dobrze skapitalizowanych inwestorów: wymagany jest minimum 40 proc. wkład własny, niskie zadłużenie w Polsce i stabilne, wysokie dochody.

Kluczowe wnioski dla inwestorów

Wybierając między kredytem o stałej i zmiennej stopie, inwestor powinien przede wszystkim odpowiedzieć sobie na pytanie: jaki jest mój plan dla tej nieruchomości? Czy zamierzam ją szybko odsprzedać, czy trzymać przez lata? Od odpowiedzi na to pytanie zależy optymalny wybór produktu kredytowego.

Dla tych, którzy planują budowę większego portfela nieruchomości, konieczne jest wczesne przemyślenie struktury biznesowej i przejścia na model korporacyjny. Standardowe kredyty mieszkaniowe pozwolą na zakup jednej, może dwóch nieruchomości, ale dalsze skalowanie wymaga zmiany podejścia.

O ekspertach:

Bright Real Estate to agencja nieruchomości specjalizująca się w kompleksowej obsłudze polskich klientów na rynku andaluzyjskim, ze szczególnym uwzględnieniem Costa del Sol. Firma oferuje pełne wsparcie w procesie zakupu, w tym pomoc w uzyskaniu finansowania przez współpracę z weryfikowanymi brokerami hipotecznymi.

Marc Elliott prowadzi Fluent Finance Abroad, firmę brokerską z 98 proc. wskaźnikiem sukcesu w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych dla zagranicznych nabywców w Hiszpanii. Współpracuje z wszystkimi głównymi hiszpańskimi bankami oferującymi finansowanie dla osób zarabiających w walutach innych niż euro.