Co czeka rynek nieruchomości w 2026?

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

W najbliższych miesiącach rynek mieszkaniowy będzie cechować się dużym wolumenem oferty, a w efekcie sytuacja na nim pozostanie stabilna. Z czasem jednak oferta będzie się kurczyć, gdyż deweloperzy znacznie zmniejszają dynamikę nowej produkcji. Popyt stymulować będą kluczowe czynniki z otoczenia makroekonomicznego, takie jak ogólnie dobra sytuacja w polskiej gospodarce i poziom wynagrodzeń, niska inflacja, a w związku z tym coraz atrakcyjniejsze warunki finansowania zakupu po obniżkach stóp. Ten cykl prawdopodobnie się nie skończył, więc spodziewamy się jeszcze polepszenia tego parametru. Również popyt, odkładany z powodu wysokich stóp lub w oczekiwaniu na program wsparcia nabywców, wpłynie pozytywnie na kontraktację, której zwiększenia spodziewamy się w 2026 roku.

W naszym przypadku będzie to skorelowane z zakończeniem wielu budów i dostępnością mieszkań gotowych, chętniej kupowanych teraz przez klientów. Wprowadzane na rynek projekty będą oferowane po zbliżonych lub coraz wyższych cenach, na co wpływ będą mieć koszty ich wytworzenia, długie procedowanie pozwoleń, wysokie ceny gruntów, a także regulacje i nowe wymogi techniczno-ekologiczne, oddziałujące na działalność deweloperów.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W 2026 roku spodziewamy się wzrostu sprzedaży na rynku mieszkaniowym na poziomie 5-15 procent, czemu sprzyjać będą, nie tylko niższe koszty finansowania, lecz także rosnący poziom wynagrodzeń oraz korzystne prognozy gospodarcze. Posiadamy silne zaplecze kapitałowe oraz zdywersyfikowany bank gruntów w największych miastach, wynoszący ponad 15 tys. lokali, co pozwoli nam zachować elastyczność w dopasowywaniu podaży do struktury popytu. Przewiduję także umiarkowany wzrost cen mieszkań - średnio o 1-2 proc. powyżej inflacji, przy czym tempo może przyspieszyć w momencie, gdy relacja popytu do podaży zacznie się wyrównywać. Rynek pozostaje mocno rozdrobniony, dlatego branża będzie przechodzić dalszą konsolidację. Uczestniczymy w tym procesie, nie tylko poprzez akwizycje, ale też partnerstwa inwestycyjne, które wspierają nasz rozwój organiczny. Wyzwaniami dla branży pozostaną m.in. ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów w największych miastach oraz długotrwałe procedury administracyjne.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W 2026 roku spodziewamy się rynku bardziej zrównoważonego niż w ostatnich latach, ale niepozbawionego wyzwań. Normalizacja warunków kredytowych i większa dostępność finansowania powinny sprzyjać popytowi na mieszkania „na własne potrzeby”, natomiast wejście w życie zmian podatkowych ograniczy część zakupów inwestycyjnych. To będzie przesuwało strukturę popytu i wymuszało bardziej selektywne podejście do projektowania oferty.

Wyzwania na najbliższy rok to przede wszystkim koszty realizacji inwestycji, procesy administracyjne oraz konkurencja o klientów w miastach takich jak Katowice, gdzie wybór mieszkań jest bardzo duży, a proces decyzyjny po stronie nabywców coraz dłuższy. Jednocześnie rynek nieuchronnie ewoluuje. Widzimy rosnące znaczenie funkcjonalności, efektywnego metrażu, dostępu do transportu oraz jakości przestrzeni wspólnych. Ten kierunek będzie się umacniał.

Przed nami raczej stopniowa przebudowa niż gwałtowna rewolucja. Bardziej świadomy klient, większe rozwarstwienie segmentów rynku, rosnący udział najmu instytucjonalnego i większa różnorodność projektów. W rezultacie deweloperzy będą musieli jeszcze precyzyjniej dopasowywać ofertę do lokalnych uwarunkowań i potrzeb różnych grup nabywców i właśnie w tym kierunku widzimy główny nurt zmian, który będzie kształtował rynek w najbliższych latach.

Edyta Kołodziej, dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Nickel Development

Dla rynku mieszkań w Polsce kluczowe będą są trzy siły - polityka pieniężna, dynamika popytu kredytowego oraz kondycja gospodarki krajowej. Każdy z tych czynników działa w tym roku na korzyść powrotu popytu i stabilizacji cen, choć ryzyka nie znikają. Tegoroczna seria obniżek stóp procentowych zmieniła matematykę rat kredytowych i bezpośrednio przyczyniła się do wzrostu zdolności kredytowej nabywców mieszkań oraz większej aktywności kredytowej. W grudniu BIK odnotował także rekordowy miesięczny poziom kwoty udzielonego finansowania. Wskaźniki pokazują wzrosty, co może przełożyć się na wysoką sprzedaż mieszkań w roku 2026.

Duży wpływ na sektor w 2026 roku będzie miała też zmiana zasad liczenia scoringu przez BIK. Nowy model, który ma być wdrażany na początku przyszłego roku, zakłada m.in. że dane z wniosków kredytowych, które zakończyły się odmową nie będą brane pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej, co może stać się katalizatorem dodatkowego popytu na rynku mieszkaniowym. Napływ popytu wspierać będzie też dobra kondycja gospodarcza Polski. Silny wskaźnik PKB w 2026 roku oznacza mocniejsze fundamenty konsumpcji, wzrost inwestycji, a także większe wykorzystanie środków unijnych.

W 2026 roku przewiduję wzrost cen mieszkań, ale co istotne, wzrost umiarkowany i stabilny, nie przypominający boomu z lat przesadnej ekspansji kredytowej. Biorąc pod uwagę siłę popytu, luzowanie stóp i niską inflację, spodziewam się podwyżki cen rzędu kilku procent rocznie na większości rynków lokalnych. W 2026 rynek mieszkaniowy czeka, nie rewolucja, ale przyspieszona ewolucja. Sektor najmu instytucjonalnego nabierze jeszcze większego znaczenia. Wróci popyt na mieszkania o mniejszych metrażach w odpowiedzi na ograniczoną zdolność części kupujących. Ponadto, wzrastać będzie premia za energooszczędność i rozwiązania ESG. Widoczne jest, że kupujący i najemcy zaczynają liczyć koszty eksploatacji. Jednocześnie branża stoi przed wyzwaniami związanymi z trybem i kosztami wydawania pozwoleń na budowę, zachowaniem marż deweloperskich oraz ryzykiem odwrócenia się trendu obniżki stóp procentowych z uwagi na inflację, co natychmiast ostudzi popyt. Podsumowując, 2026 będzie rokiem powrotu popytu, konsolidacji rynku i umiarkowanego wzrostu cen. To moment, kiedy dojrzałe strategie (elastyczność produktu, kontrola kosztów, uwzględnienie ESG) będą premiowane.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Rok 2026 będzie dla rynku mieszkaniowego przede wszystkim okresem stabilizacji. Widzimy wyraźnie, że sektor funkcjonuje dziś na powolnej wyprzedaży zgromadzonej podaży z poprzedniego roku, a deweloperzy z dużą ostrożnością podchodzą do uruchamiania nowych projektów. Ożywienie, które obserwujemy, jest raczej umiarkowane i w najbliższych dwóch/trzech kwartałach nie spodziewamy się gwałtownego przyspieszenia. Tempo sprzedaży powinno pozostać zbliżone do wyników z czwartego kwartału 2025 roku. Ceny mieszkań również pozostaną względnie stabilne. Wzrosty będą, ale nie powinny przekroczyć 4-5 proc. rocznie. W praktyce oznacza to poziom około 2-3 proc. powyżej inflacji, w zależności od jej faktycznego przebiegu.

Wyzwania stojące przed branżą pozostają niezmienne. Wciąż kluczowym aspektem jest tempo uzyskiwania decyzji administracyjnych, przede wszystkim pozwoleń na budowę, a także ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów. Dodatkową niewiadomą pozostaje tzw. ustawa schronowa. Na ten moment trudno przewidzieć jej realny wpływ na proces inwestycyjny.

Rynek czeka pewna transformacja, choć nie będzie ona skokowa. Coraz bardziej widoczna staje się rosnąca rola najmu instytucjonalnego (PRS). Ten segment rozwija się systematycznie i wszystko wskazuje na to, że w 2026 roku jego znaczenie będzie nadal rosło. Sam rynek pozostanie przy tym konkurencyjny. Duża liczba aktywnych firm będzie wymuszała coraz ostrzejsze warunki działania, zarówno pod względem jakości produktów, jak i elastyczności ofert czy efektywności operacyjnej.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Rok 2026 będzie okresem umiarkowanego, ale wyraźnego ożywienia na rynku mieszkaniowym. Prognozy wskazują, że po stabilizacji obserwowanej w 2025 roku możemy spodziewać się przyspieszenia dynamiki cen, z przewidywanym wzrostem na poziomie około 5 proc. r/r. Jest to konsekwencja, zarówno poprawy dostępności finansowania, w tym przewidywanego obniżenia stóp procentowych, jak i wciąż ograniczonej podaży nowych mieszkań, wynikającej z wysokich kosztów realizacji projektów deweloperskich.

W 2026 roku branża stanie jednak przed szeregiem istotnych wyzwań strukturalnych. Najpoważniejszym z nich pozostaje presja kosztowa: rosnące ceny materiałów, robocizny oraz zaostrzające się normy środowiskowe podnoszą koszty budowy i mogą zniechęcać część deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. Coraz bardziej odczuwalne stają się bariery regulacyjne, w tym czasochłonne procedury administracyjne, które spowalniają przyrost podaży mieszkań. Rynek może również podlegać rosnącej segmentacji. Największe ośrodki miejskie będą wciąż przyciągały popyt, natomiast mniejsze miasta i regiony o słabszej dynamice gospodarczej mogą doświadczać stagnacji.

Jednocześnie rynek mieszkaniowy znajduje się u progu głębokiej transformacji, która zmieni strukturę popytu i modele korzystania z nieruchomości. Coraz większą rolę odgrywa segment najmu instytucjonalnego (PRS), odpowiadający na potrzeby młodych, mobilnych osób, które preferują elastyczność zamiast długoterminowego kredytu. Rośnie też znaczenie jakości - lokalizacji, standardu, efektywności energetycznej oraz zgodności z zasadami ESG. To właśnie te elementy będą decydowały o wartości mieszkań i odporności inwestycji na wahania koniunktury. W rezultacie w najbliższych latach nie czeka nas jednolity trend, lecz równoległe modele funkcjonowania rynku zależne od regionu, standardu i formy użytkowania nieruchomości. To fundamentalna zmiana, która będzie kształtować sektor mieszkaniowy w Polsce aż po koniec dekady.

Kalendarz 2026

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Cytując klasyka „przewidywanie jest bardzo trudne, szczególnie jeśli idzie o przyszłość” a rzeczywistość, w której obecnie żyjemy lubi zaskakiwać nas w każdej sferze życia. W mojej ocenie rynek nieruchomości we Wrocławiu wszedł w fazę stabilizacji, niemniej jednak da się zauważyć pewne trendy, które pozwalają na prognozowanie kierunków, w których będzie się rozwijał. Szczególną uwagę zwróciłbym na rosnący udział projektów PRS i mieszkań przeznaczonych na wynajem, wzrost znaczenia rozwiązań proekologicznych i energooszczędnych, coraz mniejszą dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach oraz spadające stopy procentowe, a co za tym idzie niższe koszty kredytów hipotecznych. Powyższe czynniki będą miały charakter bilansujący, co oznacza, że możliwe, niewielkie podwyżki cen mieszkań będą mniej odczuwalne z uwagi na niższe raty kredytów hipotecznych.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Przewidujemy, że rok 2026 będzie początkiem ożywienia na rynku nowych mieszkań w związku z ostatnimi i planowanymi obniżkami stóp procentowych.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Rynek mieszkaniowy jest dość stabilny od wielu lat. Głównym wyzwaniem jest znalezienie gruntów w dobrych lokalizacjach. Jeśli chodzi o transformację sektora, podobnie jak w większości państw europejskich, obserwować będziemy rosnącą liczbę osób wynajmujących mieszkania, m.in. w ramach najmu instytucjonalnego, czyli w tzw. PRS-ach. Wierzymy, że ten trend będzie się wzmacniał.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Po okresie stabilizacji cenowej i samoregulacji rynku pierwotnego, polski sektor nieruchomości wkracza w 2026 rok, prezentując scenariusz umiarkowanego, ale trwałego wzrostu. Oczekujemy, że dynamika wzrostu cen mieszkań, uwolniona od silnych bodźców zewnętrznych w postaci masowych programów wsparcia wyniesie od 3 proc. do 5 proc. rocznie, z potencjalnie wyższą dynamiką w wybranych aglomeracjach o najsilniejszym fundamentalnie popycie, takich jak Warszawa czy Trójmiasto.

Wzrost popytu w 2026 roku będzie miał charakter solidnie rynkowy, oparty na istotnej poprawie zdolności kredytowej Polaków. Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych, utrzymująca się niska inflacja i sprzyjające warunki makroekonomiczne utrwalą percepcję obecnych warunków finansowania jako trwałych trendów, a nie tymczasowych korekt. Taka stabilizacja ekonomiczna podnosi poziom bezpieczeństwa decyzji zakupowych, stymulując transakcje mieszkaniowe w sposób fundamentalny.

Niemniej jednak, branża deweloperska musi przygotować się na kluczowe wyzwania. Główną barierą pozostaną rosnące koszty realizacji inwestycji, które według naszych prognoz mogą wzrastać, napędzane przede wszystkim cenami materiałów wykończeniowych oraz kosztami pracy. W rezultacie tej presji kosztowej, zamiast trwałych obniżek cen ofertowych, rynek prawdopodobnie zaobserwuje wzrost liczby krótkoterminowych akcji promocyjnych.

Kierunek rozwoju nowych inwestycji będzie silnie determinowany przez parametry jakościowe. Znaczenie energooszczędności, strategicznej lokalizacji oraz całkowitych kosztów użytkowania nieruchomości będzie stale wzrastać, stanowiąc nowy standard rynkowy.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Rok 2026 przyniesie dalszy wzrost znaczenia gruntów dobrze przygotowanych do realizacji. Wpływ na rynek będą mieć rosnące wymogi techniczne, ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych w dużych miastach oraz rozwój segmentu PRS. Trendem będzie poprawa funkcjonalności zabudowy, efektywności energetycznej oraz jakości przestrzennej.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

W 2026 roku rynek mieszkaniowy będzie kontynuował transformację w kierunku wyższej efektywności energetycznej i ESG, zgodnie z regulacjami UE, zrównoważonego budownictwa, z mniejszym śladem emisyjnym. Utrzyma się zapotrzebowanie na projekty premium w dobrych lokalizacjach, które będą najmniej podatne na wahania rynkowe.

Spodziewam się rozwoju w zakresie digitalizacji procesu sprzedaży i obsługi posprzedażowej klientów. Z kolei kluczowym wyzwaniem będzie rosnący koszt wykonawstwa i materiałów oraz dostosowanie projektów do nowych zasad technicznych.

Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki