Zmiany w prawie budowlanym i nieruchomościach w 2025 r. [Podsumowanie]

• Zmiany prawa budowlanego i nieruchomości w 2025 r.
• Co z ustawą podażową?
• Deregulacja to słowo roku 2025
• Pozytywne zmiany w prawie budowlanymi nieruchomości w 2025 r.

Zmiany prawa budowlanego i nieruchomości w 2025 r.

Mijający rok przyniósł istotną liczbę zmian w prawie. Choć podobna konstatacja pojawia się co roku i zwykle jest prawdziwa, tym razem można wskazać kilka nowelizacji, które – mimo zastrzeżeń – zasługują na pozytywną ocenę.

Rozpoczynając od obszarów, które nie uległy poprawie, należy stwierdzić, że proces legislacyjny, w tym szeroko rozumiane planowanie legislacyjne, w dalszym ciągu wymaga systemowej korekty. Pojęcie stabilności prawa pozostaje polskiemu ustawodawcy – niezależnie od aktualnej konfiguracji politycznej – w dużej mierze obce. Skala i tempo zmian są na tyle duże, że nawet profesjonaliści zajmujący się prawem mają trudności z bieżącym śledzeniem nowelizacji. Nierzadko zdarza się, że równolegle rząd, Sejm i Senat – każdy niezależnie – procedują różne projekty nowelizujące tę samą ustawę, co w połączeniu z bieżącymi poprawkami prowadzi do nieczytelności systemu i zwiększa ryzyko błędów legislacyjnych, które następnie wymagają pilnych korekt.

Co z ustawą podażową?

Równolegle funkcjonują projekty ustaw, które przez wiele miesięcy pozostają w stanie faktycznego zawieszenia. Przykładem jest rządowy (w istocie ministerialny) projekt tzw. ustawy podażowej, mającej na celu m.in. zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt ten zapowiadany był jako jedno z kluczowych działań rządu, jednak od stycznia nie rozpoczęto nawet formalnych konsultacji publicznych. Z nieoficjalnych informacji wynika, że projekt nie uzyskał politycznego imprimatur w ramach koalicji rządzącej, co w praktyce oznacza jego marginalizację, mimo że formalnie pozostaje on w wykazie prac Rządowego Centrum Legislacji.

Deregulacja to słowo roku 2025

Gdyby wskazywać słowo roku w obszarze prawa gospodarczego, należałoby wskazać „deregulację”. Warto jednak zauważyć, że hasło to w znacznej mierze ma charakter deklaratywny. Doświadczenie pokazuje, że działania podejmowane pod jego szyldem często prowadzą nie do rzeczywistego uproszczenia systemu, lecz do dalszego jego komplikowania poprzez wprowadzanie nowych regulacji szczegółowych.

W tym kontekście apel Business Centre Club dotyczący poprawy jakości stanowionego prawa pozostaje w pełni aktualny. Proces legislacyjny powinien być bardziej przemyślany i spójny już na etapie koncepcyjnym. Konsultacje publiczne – zwłaszcza w sprawach o istotnym znaczeniu gospodarczym i społecznym – powinny trwać znacząco dłużej niż standardowe 30 dni. Przepisy tworzone są na lata, a niekiedy na dekady, dlatego zasadne byłoby przeznaczanie na debatę publiczną kilku miesięcy w przypadku kluczowych reform. Równie istotne jest wydłużenie okresu vacatio legis w sposób uwzględniający realia gospodarcze, w tym cykle inwestycyjne – w budownictwie obejmujące okres od wyboru i nabycia gruntu po zakończenie realizacji inwestycji.

Pozytywne zmiany w prawie budowlanymi nieruchomości w 2025 r.

Przechodząc do pozytywnych zmian, należy odnotować, że okres wolny od kampanii wyborczych sprzyja prowadzeniu bardziej systematycznych prac legislacyjnych. Skala wyzwań jest szczególnie widoczna na poziomie samorządów, które zostały zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych do końca czerwca 2026 r. Na tym tle kilka nowelizacji, mimo braku kompleksowego charakteru i pojawiających się wątpliwości interpretacyjnych, zasługuje na pozytywną ocenę.

Przykładem jest nowelizacja Prawa lotniczego, która w sposób techniczny, lecz skuteczny usunęła błąd systemowy prowadzący do wielomiesięcznego wstrzymania wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce blokowało to możliwość realizacji inwestycji na obszarach pozbawionych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Podobnie pozytywnie należy ocenić korektę przepisów potocznie określanych jako „Lex deweloper”. Usunięcie tzw. normatywu parkingowego, narzucającego gminom jednolite i często rażąco niedostosowane do lokalnych realiów minimalne wskaźniki miejsc postojowych, odblokowało możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych w tym trybie. Należy jednak zauważyć, że zmiana ta nastąpiła relatywnie późno – w momencie, gdy w wielu gminach instrument ten traci na znaczeniu w związku ze zbliżającym się terminem wygaśnięcia przepisów (połowa 2026 r.).

Rok ten przyniósł również istotne zmiany w tzw. ustawie deweloperskiej, skoncentrowane przede wszystkim na zwiększeniu transparentności i jawności cen. W najbliższym czasie wejdzie w życie kolejna nowelizacja, przyjęta przez Senat, której celem jest jednoznaczne uregulowanie zasad obliczania powierzchni mieszkań. Wprowadzenie obowiązku stosowania jednolitej definicji powierzchni użytkowej – zgodnej z obowiązującą normą i wyłączającej powierzchnię pod ściankami działowymi – nie wydaje się rozwiązaniem niezbędnym z punktu widzenia praktyki rynkowej, jednak może ograniczyć pole do sporów i uproszczeń o charakterze czysto politycznym.

Na szczególną uwagę zasługuje ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która obecnie oczekuje jedynie na podpis Prezydenta. Jest to obszerna nowelizacja wprowadzająca szereg racjonalnych rozwiązań, w tym tzw. mechanizm „żółtej kartki” dla inwestora dopuszczającego się istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu. Rozwiązanie to nie prowadzi do bezkarności, lecz upraszcza procedurę przywrócenia inwestycji na zgodną z prawem ścieżkę realizacji. Nowelizacja rozszerza również katalog obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, co – wobec faktu, że o dopuszczalności inwestycji decydują przede wszystkim przepisy planistyczne – nie generuje ryzyka chaosu przestrzennego.

Istotnym elementem nowelizacji jest również wprowadzenie obowiązku merytorycznego uzasadniania odwołań od decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wykazania podnoszonych zarzutów. Rozwiązanie to powinno przyczynić się do ograniczenia masowych, często nieuzasadnionych odwołań składanych wyłącznie w celu blokowania inwestycji, co w dłuższej perspektywie leży w interesie zarówno inwestorów, jak i administracji publicznej oraz lokalnych społeczności.