20 tys. zł za metr w Warszawie. Eksperci tłumaczą, co naprawdę stoi za rekordem

• Skąd skok cen? Do sprzedaży trafiły głównie drogie mieszkania
• Przeciętne mieszkanie oferowane na rynku deweloperskim ma 55 mkw.

„Przekroczenie progu 20 tys. zł/mkw. to nie tylko medialna, ale i rynkowa sensacja - tak drogo jeszcze nie było. Warto jednak zrozumieć mechanizm stojący za tym rekordem. Kluczową rolę odegrały przede wszystkim bardzo drogie wprowadzenia. W ciągu zaledwie dwóch tygodni do sprzedaży trafiło ponad 900 mieszkań, których średnia cena wyniosła 23,1 tys. zł/mkw.” – zwróciła uwagę dyrektorka badań rynku Otodom Katarzyna Kuniewicz.

Skąd skok cen? Do sprzedaży trafiły głównie drogie mieszkania

Ekspertka wskazała, że równolegle w pierwszej połowie maja kupujący nabyli 800 mieszkań po przeciętnej stawce 17,3 tys. zł/mkw. Tak więc z rynku zniknęły tańsze lokale, a zostały na nim nowe i wyraźnie droższe, co wywindowało średnią warszawską cenę do 20 tys. 63 zł/mkw.

„Dane NBP potwierdzają to, co obserwujemy w analizach Otodom od dłuższego czasu. Kwota z ogłoszenia odbiega od tej widniejącej w akcie notarialnym. Różnica między ceną ofertową i transakcyjną wyniosła w I kwartale 1 581 zł/mkw. Oznacza to, że większość sprzedanych w I kwartale mieszkań miała niższą od średniej rynkowej cenę metra kwadratowego. Nie musi to jednak dowodzić, że nabywcy uzyskiwali 8-9 proc. upustu. Świadczy to o ich zainteresowaniu tańszymi ofertami firm deweloperskich” – wskazała Kuniewicz.

Przeciętne mieszkanie oferowane na rynku deweloperskim ma 55 mkw.

Z badań Otodom wynika, że przeciętne mieszkanie oferowane na rynku deweloperskim ma 55 mkw. i kosztuje prawie 1,1 mln zł. Tymczasem nabywcy, którzy zdecydowali się na zakup w pierwszej połowie maja wybierali przeciętnie mieszkanie 54-metrowe, za które płacili około średnio 930 tys. zł. Oznacza to, że kwota przeciętnej transakcji na rynku deweloperskim była w maju o 166 tys. zł niższa, niż sugeruje to cena ofertowa przeciętnego dostępnego w sprzedaży mieszkania.

W ocenie Kuniewicz, z danych NBP za I kwartał 2026 roku wyłania się zaskakujący obraz warszawskiego rynku. Mimo dużych różnic w cenach ofertowych, średnie ceny transakcyjne mieszkań deweloperskich i używanych były niemal identyczne. W przypadku nowych lokali to 16 tys. 475 zł/mkw., a na rynku wtórnym – 16 tys. 393 zł/mkw.

„Po raz pierwszy od dwóch lat średnia cena transakcyjna na rynku deweloperskim okazała się wyższa od transakcji na rynku wtórnym. Co więcej, nasz stały monitoring pozwala już teraz prognozować wyniki dla II kwartału. Ponieważ bieżące odczyty badań Otodom niemal pokrywają się z oficjalnymi raportami NBP, spodziewamy się, że w II kwartale ostateczna średnia cena transakcyjna w stolicy ogłaszana przez NBP ukształtuje się na poziomie około 16,8-16,9 tys. zł/mkw” – prognozuje ekspertka.