Ile Polacy są gotowi wydać na nowe mieszkanie? Gdzie kończy się budżet?

• Sufit cenowy dla nabywców nowych mieszkań
• Ile to jest „za drogo”?
• Ceny nowych mieszkań kontra możliwości kupujących
• Całkowita cena mieszkania istotniejsza niż cena za metr

Sufit cenowy dla nabywców nowych mieszkań

Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg: Obecnie „sufit cenowy” na rynku mieszkań wyznaczany jest przede wszystkim przez zdolność kredytową nabywców, która przy utrzymujących się wysokich marżach bankowych pozostaje głównym ograniczeniem popytu. W praktyce oznacza to, że większość klientów finansujących zakup kredytem funkcjonuje w dość wąskim przedziale budżetowym. Jednocześnie należy podkreślić, że zakupy nowych nieruchomości są realizowane na rynku także gotówkowo, więc w przypadku firm deweloperskich z dominującym udziałem tego typu klientów „sufit cenowy” nie jest uzależniony od zdolności kredytowej.

Dla typowych gospodarstw domowych realny poziom zdolności kredytowej przekłada się na możliwość zakupu mieszkania o wartości ok. 600–900 tys. zł, przy czym górna granica tego przedziału dotyczy głównie par o stabilnych, relatywnie wysokich dochodach. Poziom powyżej około 1 mln zł –1,2 mln zł jest osiągalny już tylko dla wąskiej grupy klientów o ponadprzeciętnych dochodach lub dysponujących wysokim wkładem własnym. Tym samym to właśnie przedział 800–900 tys. zł stanowi dziś faktyczny „sufit” dla masowego klienta kredytowego

W najdroższych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, poziom ten pokrywa się z cenami relatywnie niewielkich mieszkań. W praktyce oznacza to, że przy obecnych cenach rynkowych zdolność kredytowa większości kupujących kończy się na poziomie zakupu lokalu o powierzchni ok. 40–60 mkw. w standardowej lokalizacji. Zakup większego mieszkania w tych miastach często przekracza możliwości finansowe przeciętnego kredytobiorcy. Nie należy jednak tego utożsamiać z ograniczeniem zakupów nowych mieszkań w tych miastach, gdyż aktywni są w nich klienci nabywający nieruchomości za gotówkę.

Największe problemy ze zdolnością kredytową występują właśnie w tych największych aglomeracjach, gdzie relacja cen mieszkań do dochodów jest najmniej korzystna. Dotyczy to przede wszystkim Warszawy, Krakowa oraz Trójmiasta. Nieco lepsza sytuacja występuje w miastach takich jak Wrocław czy Poznań, choć również tam dostępność mieszkań dla klientów kredytowych jest ograniczona. Z kolei w mniejszych ośrodkach regionalnych relatywnie niższe ceny sprawiają, że bariera zdolności kredytowej jest mniej dotkliwa.

Obecny rynek charakteryzuje się wyraźnym ograniczeniem popytu przez zdolność kredytową. Dla większości klientów granicą jest poziom ok. 800–900 tys. zł, a bariera 1 mln zł stanowi istotny punkt odcięcia dla rynku masowego. Najsilniej jest to widoczne w największych i najdroższych miastach, gdzie ceny mieszkań rosną szybciej niż możliwości finansowe kupujących, korzystających z kredytów.

Rozliczamy najem

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development: Obserwujemy, że w Warszawie w segmencie popularnym, w lokalizacjach takich jak Ursus czy Białołęka, wyraźnie rysuje się dziś sufit cenowy powiązany z ich zdolnością kredytową. W przypadku mieszkań dwupokojowych jest to najczęściej poziom około 650–700 tys. zł, dla mieszkań trzypokojowych do około 800 tys. zł, natomiast w segmencie czteropokojowym, który cieszy się dużym zainteresowaniem, ceny zaczynają się od około 970 tys. zł, a górna granica możliwości zakupowych większości klientów kształtuje się w okolicach 1,1 mln zł.

W bardziej prestiżowych lokalizacjach, takich jak Mokotów, poziomy cen są wyraźnie wyższe i w większym stopniu zależą od standardu oraz dodatkowych atutów nieruchomości. Mieszkania dwupokojowe osiągają poziom około 18 500 zł za mkw., trzypokojowe około 17 000 zł za mkw., natomiast lokale czteropokojowe mieszczą się najczęściej w przedziale od 1,5 mln do nawet 2 mln zł, szczególnie jeśli oferują takie udogodnienia, jak taras czy ogród.

Największą wrażliwość na zdolność kredytową klientów obserwujemy obecnie we Wrocławiu, zwłaszcza w segmencie mieszkań kupowanych w ramach inwestycji Osiedle Startowe. To tam decyzje zakupowe są w największym stopniu uzależnione od możliwości uzyskania finansowania.

Kalkulatory

Ile to jest „za drogo”?

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Srzedaży i Marketingu w Develii: Górny poziom cenowy mieszkań zależy przede wszystkim od segmentu rynku oraz miasta. W segmencie premium nie funkcjonuje jednoznaczny „sufit cenowy”. Ceny kształtowane są w oparciu o unikalne cechy projektu, takie jak lokalizacja, standard wykończenia, zakres udogodnień dostępnych dla mieszkańców. W naszej ofercie najdroższe mieszkania w standardzie premium znajdują się w inwestycjach Kopernika 71 w Gdyni oraz Królowej Jadwigi w Poznaniu, a ich ceny sięgają odpowiednio ok. 2,5 mln zł do nieco ponad 3 mln zł.

W segmencie popularnym najwyższe ceny dotyczą rynku warszawskiego. W naszej ofercie sięgają one ok. 1,6 mln zł. We Wrocławiu i Krakowie górny poziom cenowy mieszkań to ok. 1,3 mln zł, natomiast w Katowicach i Łodzi ok. 1 mln zł. Przy wyższych kwotach wielu klientów zaczyna rozważać alternatywę w postaci zakupu domu.

Jeśli chodzi o dostępność finansowania, udział klientów kredytowych w naszych transakcjach wzrósł do około 50 proc., wobec 44 proc. rok wcześniej, głównie dzięki powrotowi na rynek osób kupujących pierwsze mieszkanie. Z danych rynkowych wynika, że w marcu modelowa rodzina mogła liczyć średnio na ok. 1,176 mln zł zdolności kredytowej, a średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła około 506 tys. zł.

Agnieszka Majkusiak, Dyrektor Generalna ds. Sprzedaży i Marketingu Atal: Z naszej perspektywy możliwości finansowe klientów oraz ich oczekiwania względem kupowanej nieruchomości są bardzo zróżnicowane. Klient gotówkowy, zainteresowany mieszkaniem dla siebie, przestronnym i jak najlepiej usytuowanym w inwestycji, skłonny jest wydać więcej. Osoby celujące w mieszkanie z segmentu popularnego i wspierające zakup kredytem, mają inny maksymalny pułap cenowy. Jeszcze inaczej do sprawy podchodzi inwestor maksymalizujący stopę zwrotu.

Punktem odniesienia do tych rozważań może być przeciętna wartość zaciąganego w Polsce kredytu, oscylująca w granicach 500 tys. zł. Jest ona często stosowana przy porównaniu ofert bankowych dla modelowego kredytobiorcy. Przy czym absolutnie nie należy tej wartości traktować jako “sufitu”, ale raczej jako pewne ogólne optimum kredytowe dla polskiego rynku pierwotnego.

Trudno jednoznacznie wskazać, nie tylko dla stolicy, konkretną barierę kwotową, uniemożliwiającą zakup. Jest to kwestia bardzo indywidualna i zależna od wielu czynników, m.in. wielkości i sytuacji finansowej gospodarstwa domowego, dochodów, posiadanych zobowiązań, wkładu własnego oraz szczegółowych parametrów kredytu. Istotne jest również to, czy klient posiada inne mieszkanie na sprzedaż, z którego środki może wykorzystać przy zakupie nowego.

Regionalne dysproporcje cen mieszkań, np. Łódź względem Warszawy są większe, niż zarobków, co premiuje osoby z mniejszych miast. Mogą oni pozwolić sobie na własne “M” o większym metrażu. W Warszawie największe wyzwania pojawiają się w segmencie lokali trzy i czteropokojowych, gdzie całkowite wartości transakcji są najwyższe, a relacja ceny do zdolności kredytowej staje się kluczowym czynnikiem determinującym wybór.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE: Trudno dziś mówić o jednym, uniwersalnym „suficie cenowym” – rynek jest silnie zróżnicowany lokalnie, a kluczowe znaczenie ma relacja ceny do dochodów oraz dostępności finansowania. We Wrocławiu wyraźnie widać jednak, że aktywność w segmencie mieszkań kupowanych na własne potrzeby uzależniona jest od dzielnicy i standardu. Akceptowalne poziomy cen mieszczą się obecnie w przedziale ok. 11 tys. zł/mkw., np. w Lipie Piotrowskiej do 15 tys. zł za mkw., np., w dzielnicy Krzyki oraz Śródmieściu.

Powyżej tego poziomu popyt zaczyna się wyraźnie zawężać, a przy stawkach przekraczających 20 tys. zł za mkw. mamy już do czynienia z segmentem niszowym, dostępnym dla wąskiej grupy klientów, najczęściej z wysokim wkładem własnym lub finansowaniem gotówkowym. To właśnie w tym obszarze najszybciej ujawniają się ograniczenia zdolności kredytowej.

Ceny nowych mieszkań kontra możliwości kupujących

Damian Tomasik, Prezes Alter Investment: Dziś nie mówiłbym o „suficie cenowym” w klasycznym rozumieniu. Rynek mieszkaniowy wszedł w etap, w którym ograniczeniem nie jest cena metra, tylko zdolność do obsługi finansowania w czasie. To bardzo istotna zmiana. Klient przestał patrzeć na to, ile kosztuje mieszkanie. Zaczął patrzeć na to, ile kosztuje decyzja przez najbliższe 20–30 lat. Dlatego realna granica nie przebiega dziś na poziomie ceny za m², tylko na poziomie miesięcznej raty, którą klient jest w stanie zaakceptować psychologicznie i finansowo. W największych miastach oznacza to, że rynek kredytowy naturalnie „zamyka się” w przedziale mieszkań, które generują ratę możliwą do udźwignięcia przy średnich wynagrodzeniach. Powyżej tego poziomu nie kończy się popyt, ale zmienia się jego struktura. Wchodzą klienci gotówkowi albo z dużym wkładem własnym oraz inwestorzy, którzy patrzą na zakup przez pryzmat stopy zwrotu, a nie ceny.

Największe napięcie widzimy w miastach, gdzie mamy jednocześnie wysokie ceny i dużą dynamikę rynku pracy, tj. w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Tam różnica między aspiracjami zakupowymi a realną zdolnością finansową jest największa. Ale to nie jest wyłącznie problem kredytowy. To jest moment redefinicji produktu. Rynek zaczyna się dostosowywać, oferując mniejsze metraże, większą funkcjonalność i inne modele użytkowania, jak np. najem, PRS, mieszkania serwisowane. Dziś pytanie nie brzmi, ile klient jest w stanie zapłacić za mieszkanie, ale jaki produkt pozwala mu podjąć decyzję i utrzymać ją w czasie? To właśnie to pytanie definiuje dzisiejszy rynek.

Całkowita cena mieszkania istotniejsza niż cena za metr

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland: Dziś kluczowa staje się nie cena za metr, ale cena całkowita mieszkania. To ona najczęściej wyznacza granicę zdolności kredytowej. Dla segmentu popularnego w zależności od lokalizacji pułap zakupu kończy się mniej więcej tam, gdzie całkowita cena lokalu zbliża się do 650–800 tys. zł. Powyżej tego poziomu rynek zawęża się do klientów o wyższych dochodach lub transakcji gotówkowych. Oznacza to, że „sufit cenowy” nie jest sztywny dla całego rynku, ale bardziej odczuwalny przy droższych inwestycjach.

Witold Kikolski, Członek Zarządu MS Waryński Development S.A.: Przy obecnym poziomie cen mieszkań oraz kosztach finansowania granica zdolności kredytowej większości kupujących w największych miastach koncentruje się dziś przede wszystkim w segmencie mieszkań o wartości do około 600–800 tys. zł. W praktyce oznacza to, że w najdroższych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław coraz większa część klientów napotyka ograniczenia związane z dostępnością kredytu, szczególnie przy zakupie większych lokali lub mieszkań w centralnych lokalizacjach.

Mimo poprawy dostępności finansowania i większej aktywności banków, barierą dla wielu nabywców nadal pozostaje wysoka cena całkowita mieszkania. Największe wyzwania ze zdolnością kredytową występują tam, gdzie ceny mieszkań rosły najszybciej i utrzymują się na najwyższych poziomach. W najbliższych miesiącach kluczowe znaczenie dla popytu będzie miała dalsza stabilizacja kosztów kredytu, polityka banków oraz tempo wzrostu wynagrodzeń, które wpływają na realne możliwości zakupowe klientów.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital: Mimo stale rosnących wynagrodzeń, w 2026 roku kupujący posiłkujący się finansowaniem bankowym napotykają na twardą barierą zdolności kredytowej. W najdroższych miastach, jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa domowego drastycznie spada po przekroczeniu pułapu 800 000 – 950 000 PLN ceny całkowitej. Przy obecnych wysokich marżach bankowych i średnich cenach ofertowych w najdroższych metropoliach kwoty te pozwalają na zakup zaledwie kompaktowego lokalu o powierzchni około 50 mkw., co sprawia, że droższe nieruchomości stają się domeną klientów gotówkowych.

W naszych projektach staramy się odpowiadać na ten problem poprzez wprowadzenie np. optymalizacji układów, jak np. kompaktowe 3 pokoje oraz elastyczne harmonogramy płatności 10/90 a nawet 0/100.