Klasy energetyczne mieszkań 2026. Które nieruchomości stracą na wartości?

• Rynek nieruchomości zaczyna wyceniać koszty utrzymania
• Czym są klasy energetyczne budynków?
• EPBD i nowe podejście do rynku nieruchomości
• Problem mieszkań z lat 70. i 80.
• „Brown discount” zaczyna pojawiać się również w Polsce
• Lokalizacja nadal będzie ważna. Ale już nie wystarczy...

Temat, w jakim zakresie klasy energetyczne budynku wpływają na wartość mieszkań, nie pojawił się u mnie w związku z nowymi regulacjami unijnymi, powodem była konkretna sytuacja zawodowa.

Kilka miesięcy temu otrzymałam zlecenie sprzedaży mieszkania w budynku z lat 80 - procedura wydawała się prosta - porównanie cen transakcyjnych, analiza rynku i ustalenie ceny w oparciu o ceny transakcyjne - tym bardziej, że rynek nieruchomości od dawna czekał na jawność danych transakcyjnych. Tylko, że same ceny transakcyjne nie pokazują tego, co dziś zaczyna mieć znaczenie, czyli: jakość budynku, jego efektywność energetyczna, koszty utrzymania czy standard techniczny części wspólnych. To problem, z którym mierzą się zarówno pośrednicy, jak i rzeczoznawcy majątkowi. Nawet operaty szacunkowe bazują często na kilku czy kilkunastu lokalach porównawczych. Rzeczoznawca analizuje dane transakcyjne, lokalizację, powierzchnię czy standard określony w dokumentacji, ale zazwyczaj nie ogląda wszystkich mieszkań przyjętych do porównania.

Zaczęłam zastanawiać się nad przyszłością mieszkań z lat 70. i 80, szczególnie tych, które nie przeszły głębokiej modernizacji energetycznej. Bo, o ile dziś wiele takich lokali nadal utrzymuje ceny dzięki lokalizacji, o tyle w kolejnych latach rynek może zacząć znacznie mocniej różnicować ich wartość. Nowe regulacje unijne, rosnące koszty energii i większa świadomość kupujących mogą sprawić, że sama lokalizacja przestanie wystarczać.

Rynek nieruchomości zaczyna wyceniać koszty utrzymania

Dotychczas większość kupujących koncentrowała się przede wszystkim na cenie zakupu mieszkania. Dzisiaj klienci pytają mnie o wysokość rachunków za ogrzewanie, jakość izolacji budynku, termomodernizację, stan pionów i instalacji czy koszty funduszu remontowego - oznacza to, że obserwując gwałtowny wzrost kosztów ogrzewania, wiele osób zaczęło patrzeć na mieszkanie nie tylko inwestycyjnie, ale również jak na źródło przyszłych kosztów. W przypadku budynków z lat 70. i 80. problem jest szczególnie widoczny. Część z nich przeszła pełną termomodernizację i nadal pozostaje bardzo atrakcyjna rynkowo. Jednak wiele budynków modernizowano jedynie częściowo lub wyłącznie kosmetycznie. Z zewnątrz blok może wyglądać dobrze, ale rzeczywiste zużycie energii nadal pozostaje wysokie.

Czym są klasy energetyczne budynków?

Klasy energetyczne określają efektywność energetyczną budynku, czyli ile energii potrzeba do jego codziennego funkcjonowania. Pod uwagę bierze się: ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody, chłodzenie, zapotrzebowanie energetyczne budynku.

Do tej pory temat świadectw energetycznych był przez wielu właścicieli traktowany wyłącznie formalnie. Dokument był potrzebny do sprzedaży lub wynajmu mieszkania, ale rzadko wpływał na decyzję o kupnie.

EPBD i nowe podejście do rynku nieruchomości

Nowa dyrektywa Unii Europejskiej - EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ma za zadnie ograniczać energochłonność budynków oraz przyspieszyć modernizacji starszych zasobów mieszkaniowych. Z perspektywy rynku nieruchomości najważniejsze jest to, że energooszczędność budynku zaczyna być traktowana jako element wpływający na jego wartość ekonomiczną, a co za tym idzie cenę.

Przez lata rynek nieruchomości w Polsce praktycznie nie uwzględniał efektywności energetycznej przy wycenach mieszkań. Dwa lokale o podobnym metrażu i lokalizacji mogły osiągać zbliżone ceny, mimo że koszty ich utrzymania znacząco się różniły.

Problem mieszkań z lat 70. i 80.

Wiele osiedli z wielkiej płyty nadal utrzymuje wysokie ceny dzięki dobrej lokalizacji, rozwiniętej infrastrukturze, komunikacji miejskiej czy dostępowi do szkół i usług. Jednak część tych budynków będzie wymagała w kolejnych latach bardzo kosztownych modernizacji, podczas gdy rynek jeszcze nie wycenił w pełni tych kosztów. Kupujący nadal bardzo często analizują głównie cenę za metr kwadratowy, nie uwzględniając przyszłych nakładów, jakie mogą pojawić się za kilka lat.

„Brown discount” zaczyna pojawiać się również w Polsce

Na rynkach Europy Zachodniej od kilku lat funkcjonuje pojęcie „brown discount”. Oznacza ono spadek wartości nieruchomości o słabych parametrach energetycznych względem budynków nowoczesnych i energooszczędnych. Świadomi Kupujący zakładają, że mieszkanie będzie drogie w utrzymaniu, a budynek będzie wymagał modernizacji, co przekłada się na wzrost kosztów do Wspólnoty, a co równie istotne to, że w przyszłości takie nieruchomości mogą być mniej atrakcyjne kredytowo.

W efekcie cena musi zostać odpowiednio skorygowana. Polski rynek dopiero zaczyna wchodzić w ten etap, ale pierwsze sygnały są już widoczne. Banki również zaczną analizować efektywność energetyczną - sektor finansowy coraz mocniej uwzględnia ryzyko klimatyczne i energetyczne przy ocenie nieruchomości. Może to oznaczać, że budynki o słabej charakterystyce energetycznej będą w przyszłości postrzegane jako obarczone większym ryzykiem i właśnie te elementy mogą w kolejnych latach coraz mocniej wpływać na wartość nieruchomości.

Moim zdaniem rynek mieszkaniowy dopiero zaczyna uwzględniać ten czynnik w wycenach. I właśnie dlatego mieszkania w części budynków z lat 70. i 80. mogą znaleźć się pod największą presją cenową w nadchodzących latach. Nie dlatego, że zniknie popyt na starsze mieszkania - problemem będzie raczej rosnąca różnica pomiędzy budynkami po modernizacji a tymi, które nadal generują wysokie koszty utrzymania.

Lokalizacja nadal będzie ważna. Ale już nie wystarczy...

Nie oznacza to oczywiście końca starszego budownictwa ani gwałtownych spadków cen. Dobre lokalizacje nadal będą broniły wartości mieszkań. Jednak przewaga konkurencyjna zacznie coraz mocniej należeć do nieruchomości energooszczędnych i po modernizacji.

I właśnie dlatego klasy coraz bardziej stają się elementem wyceny nieruchomości i jednym z czynników, które mogą decydować o wartości mieszkań w kolejnych latach.

Rozliczamy najem