Zarabiasz na wynajmie mieszkania? Upewnij się, jaką stawkę podatku od nieruchomości zastosować w 2026 r. W sprawie wypowiedział się NSA

• W sprawie najmu wypowiedział się NSA
• Upewnij się, jaką stawkę podatku od nieruchomości zastosować w 2026 r.

Już niedługo rozpocznie się nowy rok kalendarzowy, a wraz z nim kolejny wymiar podatku od nieruchomości. Tym samym odżyją więc problemy, które tymczasowo przycichły po zakończeniu wymiaru za 2025 rok. I choć niektóre z nich są już „nieaktualne” z punktu widzenia sądów i prawników, to jak najbardziej pozostają aktualne dla podatników, którzy nie śledzą tak uważnie wydawanych w tym zakresie interpretacji i wyroków.
Jednym z powszechnych problemów, z którym podatnicy zmagają się od kilku lat jest opodatkowanie właściwą stawką nieruchomości mieszkaniowych, które są przeznaczone na wynajem. Pytaniem, które się w tej sytuacji pojawia jest to, czy skoro na takiej nieruchomości zarabiają, to traci ona swój mieszkaniowy charakter i staje się nieruchomością związaną z działalnością gospodarczą?

W sprawie najmu wypowiedział się NSA

Ta kwestia długo budziła wątpliwości, a podatnicy i organy podatkowe prezentowali w tym zakresie wiele przeciwnych i często bardzo słusznych argumentów. Zgodne nie były również sądy administracyjne, które wydawały w tym zakresie rozbieżne wyroki. Z czasem jednak w orzecznictwie zaczęła się kształtować jednolita linia, która ostatecznie zyskała „potwierdzenie” w wydanej przez Naczelny Sąd Administracyjny uchwale siedmiu sędziów z 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24).
Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w Izbie Finansowej na posiedzeniu jawnym w dniu 21 października 2024 r. z udziałem Rzecznika Praw Obywatelskich oraz Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wniosku Prokuratora Generalnego z dnia 24 maja 2024 r., znak 1001-4.Zp.19.2024, o podjęcie przez skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego uchwały mającej na celu wyjaśnienie: Czy budynki mieszkalne lub ich części przeznaczone do najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców w ramach prowadzenia przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.), czy jako budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b tej ustawy?

podjął następującą uchwałę:

Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków (…) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (…).

Polecamy: Kalendarz 2026

Upewnij się, jaką stawkę podatku od nieruchomości zastosować w 2026 r.

Co to oznacza? Aby to zrozumieć, należy sięgnąć do uzasadnienia uchwały, z którego wyraźnie wynika, że realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemcy (i jego rodziny) nie należy utożsamiać z zakwaterowaniem mającym najczęściej charakter krótkotrwały i niewiążący się z podstawową funkcją budynku wyznaczoną w ewidencji gruntów i budynków. Zdaniem NSA powtarzający się krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych na dobę lub kilka dni, który nie jest związany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich i w związku z tym skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. To oznacza, że takie rotacyjne zakwaterowanie nie stanowi realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki

NSA wyraźnie odróżnił więc najem obejmujący swym zakresem dłuższe okresy czasu, którego celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, od najmu krótkoterminowego, z którym możemy spotkać się już obecnie w każdym większym mieście pod hasłem „wynajem apartamentu” i który jest powszechnym zjawiskiem w miejscach o walorach turystycznych. Aby udzielić odpowiedzi na pytanie, jak zakwalifikować np. wynajmowane mieszkanie na potrzeby podatku od nieruchomości, trzeba rozważyć, jaki charakter ma prowadzony wynajem. W przypadku najmu w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, nieruchomość nie traci swojego mieszkaniowego charakteru, a podatnik może zastosować niższą stawkę podatku, jeśli jednak mamy do czynienia z najmem krótkoterminowym, rotacyjnym, a najemcy korzystają z wynajmowanej nieruchomości w celach turystycznych lub innych, krótkotrwałych, nieruchomość należy opodatkować jako nieruchomość związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej.