SN: Zasiedzenia nie całej działki, ale udziału w niej jest możliwe. Bardzo trudne, ale możliwe
REKLAMA
REKLAMA
Zasiedzenie udziału w działce. Często jedyna możliwość sprzedaży działki albo postawienia na niej domu. Nie jest proste zasiedzenie cudzego udziału w nieruchomości. Nie prowadzą do tego czynności polegające na zwykłym dbaniu i doposażaniu działki (załatwienie kanalizacji, podpięcie prądu, wybudowanie szamba).
- SN: Zasiedzenia nie całej działki, ale udziału w niej jest możliwe. Bardzo trudne, ale możliwe
- Zasiedzenie wymaga uzewnętrznienia - działka jest moja
- Podstawy prawne
- Masz współwłasność w nieruchomości. Współposiadacz może ją zasiedzieć. Nie dotyczy małżeństwa
Jest możliwe zasiedzenie udziałów w nieruchomości. Dotyczy to także działek budowlanych. W praktyce chyba najczęściej spory o zasiedzenie udziału dotyczą przejęcia całości gospodarstwa rolnego albo działki niezabudowanej. W przypadku tych nieruchomości stosunkowo łatwo wykazać, że spośród np. współwłaścicieli, jeden zaczął się zachowywać jakby był jedynym właścicielem całości. Takie zachowanie musi być uzewnętrznione - np. ogrodzeniem działki, płaceniem za nią podatku i opłat (przy wieloletniej bierności pozostałych osób).
REKLAMA
REKLAMA
Tak widzi to Sąd Najwyższy. Np. w postanowieniu z 9 września 2021 r. SN (sygnatura IV CSKP 85/21) (link do postanowienia) czytamy:
Odnośnie do zasiedzenia idealnego udziału we współwłasności nieruchomości między współwłaścicielami to - co do zasady - przyjmuje się, że do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do rzeczy innych współwłaścicieli ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia automatycznie do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień.
To podstawa zasiedzenia udziału w nieruchomości - należy się zachowywać wobec innych jakby się było jedynym współwłaścicielem działki.
SN: Zasiedzenia nie całej działki, ale udziału w niej jest możliwe. Bardzo trudne, ale możliwe
W przykładzie współwłaściciel postawił na działce warsztat. I zasiedział dzięki temu działkę
W decyzji o pozwoleniu z dnia 19 stycznia 1973 r. na budowę nowego warsztatu, jednoznacznie wskazano, że obiekt ma być budowany „na nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawcy”, a decyzja została wysłana tylko wnioskodawcy, a nie współwłaścicielom. Nie było dowodu, aby wnioskodawca pytał i uzyskiwał zgodę od pozostałych współwłaścicieli. Skoro od 1961 r. zachowywał się jak właściciel, to liczenie początku zasiedzenia od dnia 1 stycznia 1965 r., jak to uczynił Sąd Rejonowy, było prawidłowe.
Wnioskodawca zamanifestował na zewnątrz właścicielskie traktowanie nieruchomości ze swojej strony, albowiem ogrodził ją, zamknął i korzystał z niej wyłącznie, zaś inne osoby korzystały z tej nieruchomości za jego zgodą. Nie pytał również innych właścicieli o zgodę na jej zagospodarowanie, w wyniku czego zagospodarował ją według własnego uznania, czyniąc poważne nakłady finansowe i, co istotne, gdy starał się o pozwolenie na budowę, przedstawił się jako wyłączny właściciel i tylko on brał udział w postępowaniu administracyjnym. Jako właściciel płacił podatki od zajętej powierzchni (jeszcze za życia ojca).
Przykład pochodzi z POSTANOWIENIA SN z 24 lutego 2021 r. Sygn. akt III CSKP 36/21
REKLAMA
Zasiedzenie wymaga uzewnętrznienia - działka jest moja
Żeby zasiedzieć np. Twój udział w nieruchomości (dom + działka albo sama działka), osoba która planuje przejęcie Twojego udziału, musi wykonać jakąś czynność, która jest dla całego otoczenia takim sygnałem - "To jest moja działka", "Tylko ja jej używam". Nie są takimi czynnościami te, które dziś są standardem co do wyposażania nieruchomości:
Przykłady działań, które nie są takimi działaniami - nie pokazują "Jestem właścicielem całej działki w tym Twojego udziału w niej:
1) Kanalizacja należy do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia potrzeb podstawowych - dlatego jej doprowadzenie do działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, to czynność zwykłego zarządu (uchwała SN z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003, nr 2, poz. 18).
2) Wybudowanie szamba w gospodarstwie nie świadczy o samoistnym posiadaniu współwłaściciela w zakresie całej nieruchomości prowadzącym do zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicieli.
3) Zmiana przeznaczenia budynków gospodarczych (w tym przebudowa)
4) modernizacja gospodarstwa, prowadzące do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, w tym pobierania pożytków.
Te czynności nie prowadzą więc do zasiedzenia udziałów w prawie własności (bo przecież jest konstytucyjna zasada ochrony prawa własności).
WAŻNE! Jeżeli współwłaściciel władający nieruchomością zwróci się do innego współwłaściciela z propozycją odkupu udziału we współwłasności, nie oznacza to, że nie jest on posiadaczem samoistnym. Jakby w tym momencie potwierdza, że uznaje współwłasność (skoro prosi o zgodę na sprzedaż).
Wnioskodawca zamanifestował na zewnątrz właścicielskie traktowanie nieruchomości ze swojej strony, albowiem ogrodził ją, zamknął i korzystał z niej wyłącznie, zaś inne osoby korzystały z tej nieruchomości za jego zgodą. Nie pytał również innych właścicieli o zgodę na jej zagospodarowanie, w wyniku czego zagospodarował ją według własnego uznania, czyniąc poważne nakłady finansowe i, co istotne, gdy starał się o pozwolenie na budowę, przedstawił się jako wyłączny właściciel i tylko on brał udział w postępowaniu administracyjnym. Jako właściciel płacił podatki od zajętej powierzchni (jeszcze za życia ojca).
Podstawy prawne
Zasiedzenie zasada ogólna - zgodnie z art. 172 k.c. w aktualnym brzmieniu posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (§ 1); po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (§ 2).
Zasiedzenie - sytuacja szczególna - W drodze zasiedzenia możliwe jest także nabycie - na podstawie wskazanego przepisu - nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie obejmującym udziały pozostałych współwłaścicieli. Zasiedzenie biegnie wówczas na korzyść jednego ze współwłaścicieli przeciwko pozostałym współwłaścicielom i prowadzi do nabycia w tej drodze ich udziałów. Zakłada władanie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomością wspólną w charakterze posiadacza samoistnego z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.
Masz współwłasność w nieruchomości. Współposiadacz może ją zasiedzieć. Nie dotyczy małżeństwa
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej, w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Osoba przeprowadzająca zasiedzenie powinna wykazać, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia wynikającego z art. 206 k.c. oraz, że uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do współwłaściciela, do którego udział ten należy.
Współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien zatem udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania.
Niewykonywanie prawa posiadania przez pozostałych współwłaścicieli nie prowadzi do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie swoich uprawnień. Nie zwalnia go to z obowiązku wykazania, że posiadał całą rzecz wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do niej pozostałych współwłaścicieli oraz że wolę tę ujawnił wobec nich i innych osób.
REKLAMA
© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.
REKLAMA
