REKLAMA

REKLAMA

Kategorie

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieruchomość w Hiszpanii: kiedy korzystniejszy jest zakup na osobę prywatną, a kiedy na firmę, wyjaśniają eksperci

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Zakup nieruchomości w Hiszpanii: prywatnie czy na firmę, eksperci analizują wszystkie plusy i minusy
Zakup nieruchomości w Hiszpanii: prywatnie czy na firmę, eksperci analizują wszystkie plusy i minusy
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza w celach inwestycyjnych wymaga dokładnej analizy nie tylko prawnej i podatkowej, ale i biznesowej. Warto więc sięgnąć po opinie ekspertów, którzy przedstawią plusy i minusy możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań.

–Nieruchomość w Hiszpanii: kiedy korzystniejszy jest zakup na osobę prywatną, a kiedy na firmę? – To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez naszych klientów – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA

Nieruchomość w Hiszpanii: zakup prywatnie czy na firmę

REKLAMA

Kluczowy jest cel zakupu nieruchomości. Zakup na osobę prywatną sprawdzi się najlepiej, gdy nieruchomość ma służyć głównie celom mieszkaniowym lub rekreacyjnym (drugi dom, mieszkanie wakacyjne) lub w planach jest okazjonalny wynajem. Minimalizuje się w ten sposób wszelkie koszty administracyjne.
Z kolei zakup na firmę warto rozważyć, gdy traktujemy ją jako lokatę kapitału, planujemy intensywny wynajem komercyjny długo- lub krótkoterminowy, zamierzamy zbudować portfel kilku nieruchomości. W takim przypadku firma umożliwia pełne rozliczanie kosztów, amortyzację, a nawet odliczenie VAT (przy najmie turystycznym). W dłuższej perspektywie może to obniżyć opodatkowanie efektywne. Dla dużego portfela mieszkań spółka jest wręcz niezbędna, by korzystać z ulg i prowadzić biznes najmu na dużą skalę.

– Zdecydowana większość zagranicznych nabywców na Costa del Sol kupuje prywatnie i dobrze na tym wychodzi, ale świadomy inwestor powinien przeanalizować swoją sytuację indywidualnie, najlepiej z pomocą doradców prawno-podatkowych, by wybrać najbardziej opłacalną i bezpieczną strukturę zakupu – wyjaśnia Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Mieszkanie w Hiszpanii: zakup nieruchomości jako osoba prywatna

REKLAMA

Zakup nieruchomości jako osoba prywatna to przede wszystkim prostsza procedura kupna, co wiąże się z mniejszą liczbą formalności. Oznacza to również niższe koszty obsługi prawnej i księgowej i brak konieczności zakładania firmy - nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej ani w Hiszpanii, ani w Polsce.
– Zakup jako osoba prywatna to wygodniejsze i tańsze rozwiązanie przy zakupie na własne potrzeby, bez planów intensywnego wynajmu czy szybkiej odsprzedaży. Wystarczy uzyskać numer NIE, czyli odpowiednik hiszpańskiego NIP dla cudzoziemców i podpisać akt notarialny – podkreśla Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright, specjalizującej się w nieruchomościach na Costa del Sol.

Odpowiedzialność i ryzyko prawne przy kupnie nieruchomości na osobę prywatną jest takie, że odpowiada się osobiście całym swoim majątkiem za zobowiązania związane z nieruchomością, choć ryzyko można ograniczyć ubezpieczeniem. W razie sporów prawnych czy długów roszczenia mogą dotknąć właściciela.
– Minusem kupna na osobę prywatną jest fakt wyższego podatku od zysków kapitałowych przy ewentualnej sprzedaży. Podatek wynosi 19 proc. od zysków ze sprzedaży nieruchomości przez osobę prywatną. Jednak warto dodać, że istnieje możliwość ulgi podatkowej. Zniżki są w dwóch wypadkach: zwolnienie całkowite, jeśli sprzedający ma ponad 65 lat i nieruchomość była jego głównym domem przez min. 3 lata lub zwolnienie proporcjonalne przy reinwestycji w nową główną nieruchomość – dodaje Robert Reiski.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Nieruchomość w Hiszpanii: zakup na firmę i profesjonalne podejście do inwestycji

– Jeśli planujesz intensywny wynajem nieruchomości lub jej sprzedaż w stosunkowo krótkim czasie z oczekiwanym wysokim zyskiem, warto rozważyć zakup przez firmę – radzi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
Zalety takiego rozwiązania to przede wszystkim:

  • Ograniczona odpowiedzialność - majątek osobisty oddzielony od majątku firmy, co podnosi bezpieczeństwo prawne właściciela
  • Możliwość odliczenia VAT - przy zakupie z rynku pierwotnego (10 proc.) i wykorzystaniu nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT (np. wynajem turystyczny)
  • Korzyści podatkowe przy większej skali - firmy posiadające nieruchomości mogą korzystać z różnorodnych ulg podatkowych. Zwykle dotyczy to np. specjalnych stref lub ulg związanych z działalnością turystyczną, ale nie jest to reguła stosowana powszechnie.
  • Pełna amortyzacja - możliwość amortyzowania wartości nieruchomości w księgach (około 3 proc. rocznie), co obniża bieżącą podstawę opodatkowania.

Wady takiego rozwiązania to bardziej skomplikowane procedury rejestracji i wyższe koszty początkowe. Trzeba też pamiętać o dodatkowych obowiązkach księgowych i sprawozdawczych, bo jest konieczność prowadzenia pełnej księgowości, składania rocznych sprawozdań i deklaracji podatkowych. Wyższe jest też efektywne opodatkowanie przy wypłacie zysków - dla spółki hiszpańskiej: 25 proc. CIT + 19 proc. podatek u źródła od dywidendy wypłacanej udziałowcowi z UE.
– Trzeba też pamiętać, że jeśli właściciel korzysta z nieruchomości spółki do celów prywatnych, to musi formalnie ją wynająć od własnej firmy lub spółka musi wykazać przychód równy wartości rynkowej – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii: podatki i koszty transakcyjne

Przy zakupie nieruchomości na firmę na rynku pierwotnym trzeba zapłacić VAT 10 proc. (choć może się różnić w zależności od regionu) - dla osoby prywatnej to koszt końcowy, dla spółki możliwe jest odliczenie, jeśli nieruchomość będzie generować przychody opodatkowane VAT.
Z kolei na nieruchomość z rynku wtórnego jest objęta podatkiem od przeniesienia własności (ITP) - w Andaluzji około 7 proc. (w innych regionach np. Katalonia do 10 proc.). Ten podatek płacą zarówno osoby prywatne, jak i firmy i nie można go odliczyć.

Z kolei podatki tytułu wynajmu podatki wynoszą odpowiednio:

  • Osoba prywatna: dla nierezydentów z UE/EEA obowiązuje 19 proc. podatek od dochodu netto (po odliczeniu kosztów). Dla nierezydentów spoza UE stawka wynosi 24 proc. od przychodu brutto, bez możliwości odliczeń.
  • Polska spółka: dla nierezydentów z UE/EEA obowiązuje 19 proc. od dochodu netto (podobnie jak osoba prywatna). Jeżeli nie jest to spółka z UE/EEA, podlega 24 proc. podatku od przychodu brutto, bez odliczeń.
  • Hiszpańska spółka: 25 proc. CIT, ale z możliwością pełnej amortyzacji i dostępem do ulg dla dużych portfeli.

Przy sprzedaży nieruchomości (zysk kapitałowy):

  • Osoba prywatna: nierezydent z UE/EEA: 19 proc. od zysku netto (różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia powiększoną o koszty). Nierezydent spoza UE/EEA: 24 proc. od przychodu brutto, bez możliwości odliczeń.
  • Polska spółka (nierezydent bez PE): 24 proc. od przychodu brutto (NRIT), bez odliczeń. Kupujący potrąca 3 proc. ceny jako zaliczkę.
  • Hiszpańska spółka lub spółka z PE (czyli spółka polska, ale z oddziałem fizycznym w Hiszpanii). 25 proc. CIT od zysku netto (z pełnym prawem do odliczeń). Przy wypłacie dywidendy – 19 proc. podatek u źródła, chyba że zwalnia umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.

– Warto jednak dodać, że opodatkowanie wypłat zysku w formie dywidendy zależy od wielu czynników, w tym umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, które mogą wpłynąć na wysokość tego podatku. Poza tym przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, kupujący ma obowiązek potrącić 3 proc. ceny i odprowadzić do urzędu skarbowego na poczet podatku sprzedającego. Jeśli 3 proc. okaże się wyższe niż należny podatek od faktycznego zysku, sprzedający może wystąpić o zwrot nadpłaty – wyjaśnia Robert Reiski z By-Bright.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: forsal.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

REKLAMA

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

Obniżka stóp procentowych a kupno mieszkania w 2025 roku

Jak obniżka stóp procentowych w 2025 roku wpływa na kupno nowego mieszkania? Oznacza to przede wszystkim lepszą dostępność kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni wiedzieć kupujący nieruchomość?

Gdzie przechować rzeczy w trakcie remontu i nie tylko?

Przechowywanie rzeczy w wielu sytuacjach życiowych staje się dużym problemem. Jedną z takich sytuacji jest remont domu lub mieszkania. Gdzie najbezpieczniej przechować sprzęty RTV i AGD, meble i inne wartościowe rzeczy? Podpowiadamy.

Inflacja spada, ale nie koszty utrzymania mieszkania: ile więcej trzeba teraz dopłacać do czynszu

Wzrost kosztów mieszkaniowych był w 2024 r. czynnikiem dość mocno wpływającym na poziom inflacji. Sprawdzamy, czy te koszty nadal mocno rosną. Warto pamiętać, że dla budżetów domowych są one równie ważne jak wydatki na żywność, bo przez rodziny traktowane są jako te z kategorii pierwszej potrzeby do zaspokojenia.

REKLAMA

Za jaką maksymalną kwotę nabywcy poszukują teraz mieszkań?

Do jakiej kwoty poszukuje mieszkań większość kupujących? Przy jakim progu kończy się zdolność kredytowa? Jakie mieszkania można nabyć w tej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zmiany dla prosumentów: opłaty za recykling paneli fotowoltaicznych

Polska wprowadza opłaty za utylizację paneli fotowoltaicznych. Właściciele starszych instalacji fotowoltaicznych będą pokrywać koszty recyklingu zużytych paneli. Zmiana prawa ma na celu przesunięcie ciężaru odpowiedzialności z producentów na użytkowników w obliczu rosnącej ilości odpadów z OZE.

REKLAMA