Balkony we wspólnocie mieszkaniowej: Kto jest odpowiedzialny za ich stan? NSA odpowiada

• Balkony w budynkach wielorodzinnych
• Balkon – element wyłącznego użytku właściciela lokalu, czy część wspólna?
• Czy takie same zasady dotyczą loggii?
• Obowiązek ochrony konstrukcji jako odpowiedzialność wspólnoty
• Funkcjonalność decyduje o statusie prawnym
• Konsekwencje wyroku dla zarządzania nieruchomościami

Balkony w budynkach wielorodzinnych

Problematyka stanu technicznego balkonów i tarasów w kontekście prawa własności lokali oraz przepisów budowlanych jest jednym z najbardziej newralgicznych punktów w zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi. Właściciele lokali często traktują przynależne im balkony jako integralną część swojego wyłącznego użytku, co automatycznie przekłada się na przekonanie o ich wyłącznej odpowiedzialności za wszelkie naprawy i konserwację. Jednakże, gdy uszkodzenia zaczynają zagrażać bezpieczeństwu konstrukcji całego budynku lub wymagają interwencji wykraczającej poza zwykłą konserwację, pojawia się pytanie: kto powinien ponieść koszty i ma obowiązek prawny usunięcia usterki?

Balkon – element wyłącznego użytku właściciela lokalu, czy część wspólna?

Kluczowe dla rozstrzygnięcia kwestii odpowiedzialności jest prawidłowe zakwalifikowanie prawne balkonu w świetle ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy, nieruchomością wspólną są grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jak słusznie podkreślił NSA, elementy architektoniczne konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku – a na ogół usytuowane na zewnątrz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – muszą być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Nie służą one wyłącznie jednemu właścicielowi, lecz stanowią integralną część konstrukcji nośnej obiektu.

W tej perspektywie, nawet jeśli sam „użytkowy” fragment balkonu (np. posadzka) jest przedmiotem wyłącznego korzystania, to jego połączenie z budynkiem, płyta wspornikowa oraz, co kluczowe, warstwy zabezpieczające i izolacyjne, pełnią funkcję ochronną nie tylko dla samego balkonu, ale przede wszystkim dla elementów konstrukcyjnych budynku znajdujących się pod nim lub obok niego. Ich zadaniem jest ochrona ścian zewnętrznych, stropów i elementów nośnych przed działaniem czynników atmosferycznych, wilgocią i przemarzaniem.

Czy takie same zasady dotyczą loggii?

Tak, generalnie takie same zasady co balkonów, dotyczą też loggii. Różnica jest w sposobie konstrukcji loggii, zwykle jest ona bowiem wnęką wpisującą się w obrys budynku, a nie wystającą poza elewację, tak jak balkon. Nadal jednak zawiera ona elementy konstrukcyjne budynku, jak np. warstwy zabezpieczające czy izolacyjne.

Obowiązek ochrony konstrukcji jako odpowiedzialność wspólnoty

Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa budowlanego oraz logiką utrzymania obiektu jako całości, konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi ścian zewnętrznych budynku należy do całej wspólnoty, a nie do poszczególnych właścicieli lokali. W tym kontekście, wyrok NSA wyraźnie odnosi się do obowiązków wynikających z art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 i 62 Prawa budowlanego, który nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli oraz zapewnienia niepogarszania się stanu technicznego obiektu. Kiedy stan techniczny balkonu (lub jego elementów konstrukcyjnych) osiąga poziom zagrażający bezpieczeństwu – nie tylko użytkownika tego balkonu, ale i innych mieszkańców lub bezpieczeństwa publicznego – adresatem obowiązków nakładanych w trybie administracyjnym (np. poprzez nakaz remontu wydany przez nadzór budowlany) może być wspólnota mieszkaniowa. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy stopień koniecznej ingerencji wykracza poza ramy czynności, które można by uznać za zwykłą, bieżącą konserwację lub działania zachowawcze, do których zobowiązany byłby sam właściciel lokalu. Oznacza to, że remonty elementów konstrukcyjnych, hydroizolacji czy balustrad, które stanowią część wspólną, obciążają wspólnotę.

Funkcjonalność decyduje o statusie prawnym

Naczelny Sąd Administracyjny postawił jednak bardzo ważną kropkę nad „i”, podkreślając, że kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny. W praktyce oznacza to, że nie istnieje sztywna, katalogowa lista elementów balkonu, które zawsze są wspólne. Status prawny danego elementu musi być każdorazowo oceniany w kontekście konkretnej sprawy i sposobu, w jaki dany element wpływa na użytkowanie i bezpieczeństwo całego obiektu. Choć co do zasady elementy konstrukcyjne i izolacyjne są wspólne, to decyzja o tym, czy dana usterka kwalifikuje się jako obowiązek zarządu wspólnoty (naprawa konstrukcyjna i izolacyjna), czy też jako obowiązek wyłącznego właściciela (np. uszkodzenie wykładziny balkonowej spowodowane wyłącznie przez niego), musi być poprzedzona analizą techniczną i prawną.

W przypadku tarasów, które często są projektowane inaczej – np. jako element nad innym lokalem mieszkalnym, a nie nad przestrzenią wspólną – granica ta może być bardziej płynna. Wyrok NSA kładzie nacisk na to, że jeśli element (nawet usytuowany na wyłączność) zagraża ogólnej konstrukcji lub bezpieczeństwu, jego naprawa staje się sprawą ogólną.

Konsekwencje wyroku dla zarządzania nieruchomościami

Orzeczenie NSA z 23 października 2025 roku (sygn. akt II OSK 959/23) jest istotnym głosem w dyskusji, który zwiększa rolę wspólnot mieszkaniowych w egzekwowaniu od nich obowiązków bezpieczeństwa. Oczywiście daje równocześnie wspólnotom mieszkaniowym argument do tego, by zarządcy nieruchomości wielorodzinnych nie mogli bezkarnie unikać odpowiedzialności za awarie techniczne balkonów, powołując się na wyłączny charakter użytkowania pojedynczych właścicieli i nie dbając o stan balkonów w imieniu wspólnoty, która zarządcę przecież m. in. do takiego celu powołała - dbania o nieruchomość wspólną i zarządzanie nią. W praktyce, wspólnoty, poprzez wyznaczonych zarządców, powinny teraz:

• Weryfikować stan techniczny: Wprowadzić regularne przeglądy techniczne balkonów, szczególnie w zakresie płyt nośnych i izolacji przeciwwilgociowej.
• Ustanowić jasne procedury: W przypadku stwierdzenia poważnych uszkodzeń konstrukcyjnych, niezwłocznie podjąć uchwałę o zleceniu naprawy obciążającej fundusz remontowy lub wspólny majątek.
• Pamiętać o zasadzie proporcjonalności: Choć naprawa części wspólnych obciąża wspólnotę, właściciel lokalu może zostać obciążony kosztami, jeśli sam ponosi wyłączną winę za uszkodzenie (np. nieprawidłowo wykonane przez niego modyfikacje, takie jak wadliwa wymiana posadzki na balkonie).