Najem mieszkań: jaki był kończący się rok na rynku - cieszą się wynajmujący, koszty liczą najemcy

• 2025: skok najmu w Toruniu, pięć miast ze spadkami
• 2025: najem tańszy od kredytu w 13 na 17 miast
• Co nas czeka na rynku najmu w 2026 roku?
• Ubezpieczenie mieszkania ważne dla obu stron najmu

Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. wynika, że najbardziej urósł najem zarówno w kosztownym Gdańsku, jak i niedrogim Toruniu, o prawie 7%.
W większości miast najem okazuje się wciąż tańszy niż kredyt. Największa różnica między czynszem a ratą kredytu występuje w Krakowie i sięga ponad 1000 zł miesięcznie. Rok 2026 ma przynieść spokojniejszy okres na rynku najmu, choć zmian mogą spodziewać się właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo – już wiosną wejdą w życie nowe przepisy unijne.

2025: skok najmu w Toruniu, pięć miast ze spadkami

Przez cały rok 2025 kolejność miast pod kątem cen najmu mieszkań praktycznie nie ulegała zmianie. Najdroższymi były i są obecnie Warszawa (78 zł za m2 samego czynszu), Gdańsk (67 zł) i Kraków (66 zł). Najtaniej można wynająć mieszkanie niezmiennie w Częstochowie (39 zł za metr kwadratowy), Sosnowcu (40 zł) i Radomiu (42 zł).
Stawki najmu za 1 m2 mają przełożenie na kolejność miast pod względem całościowego czynszu za najem. Na koniec roku w Warszawie trzeba było liczyć się z wydatkiem prawie 3,9 tys. zł za wynajęcie mieszkania 50 m2 - i to bez rachunków oraz opłat administracyjnych. W Częstochowie było niemal dwukrotnie taniej (1951 zł) niż w stolicy.

Najem cen mieszkań w większości miast rósł przez cały rok 2025. W porównaniu do grudnia 2024 roku 12 miast zanotowało wzrost stawek – najbardziej Toruń (+6,9%), Radom (+4,8%) oraz Gdańsk (+3,9%).
Najmniej zmieniały się ceny w Krakowie, bo zaledwie o 0,2% w górę. W 5 miastach najem potaniał w porównaniu do końca zeszłego roku. Najbardziej w Sosnowcu (-3%), Katowicach (-2,5%) i Rzeszowie (-1,7%). Nieznaczne spadki zanotowały także Poznań (-1,3%) oraz Wrocław (-0,9%).

2025: najem tańszy od kredytu w 13 na 17 miast

Na koniec 2025 r. w zdecydowanej większości zestawionych miast miesięczny najem mieszkania był tańszy niż rata kredytu dla mieszkania 50 m2. Przy założeniu, że czynsz z najmu nie obejmuje rachunków, a kredyt z wkładem własnym 10% został zaciągnięty na 30 lat.
Najbardziej widać tę różnicę w Krakowie, gdzie koszt najmu to aż o 1056 zł mniej od raty kredytu. Już nie tak widoczna, ale nadal spora różnica występowała w Warszawie (700 zł miesięcznie), a w Białymstoku, Gdańsku, Poznaniu i Gdyni przekroczyła 500 zł na korzyść najmu.

W Częstochowie właściwie nie było różnicy między najmem a kredytem, bo tam różnica wyniosła zaledwie 3 zł – 1951 zł to przeciętny koszt najmu mieszkania 50 m2, a 1948 zł rata kredytu za mieszkanie o takim metrażu.
Oprócz Częstochowy najem okazał się droższy od kredytu jeszcze w 3 innych miastach – Sosnowcu, Radomiu i Szczecinie. Widać tu pewną zależność – w miastach z najniższymi stawkami najmu kredyt był minimalnie, ale jednak droższy. Wyjątek stanowił Szczecin, gdzie najem (2903 zł bez rachunków) należał do jednych z wyższych w kraju, a mimo to rata za kredyt na koniec roku 2025 była niższa o 161 zł.

Co nas czeka na rynku najmu w 2026 roku?

W przyszłym roku ceny najmu nadal będą rosły ze względu na spodziewaną inflację, ale wzrosty będą niewielkie i łagodne.
Jeśli spodziewać się gwałtowniejszych zmian, to nastąpią one w miesiącach letnich ze względu na wzmożony ruch turystyczny w niektórych miastach, a także start roku akademickiego w październiku wszędzie tam, gdzie pojawią się studenci, a więc praktycznie w każdym większym mieście Polski.

W 2026 r. rynek najmu powinien wejść w fazę łagodnej stabilizacji – przy podaży utrzymującej się na wysokim poziomie i popycie stopniowo osłabianym przez niższe stopy procentowe oraz rosnącą dostępność kredytów.
- Czynsze najprawdopodobniej będą rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji lub lekko poniżej niej, a w części miast – szczególnie tam, gdzie w 2025 r. pojawiły się spadki r/r – możliwe są dalsze delikatne korekty w dół. Ostatecznie 2026 r. zapowiada się jako rok bez gwałtownych zmian, z rynkiem przesuwającym się powoli z „rynku wynajmującego” w stronę bardziej zrównoważonego - komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Rok 2026 przyniesie też regulacje na rynku najmu krótkoterminowym. Każde takie mieszkanie będzie musiało zostać zarejestrowane, a jego właściciel zostanie zobowiązany do potwierdzenia, że lokal spełnia wymogi sanitarne i przeciwpożarowe.
Przepisy mają wejść w życie 31 marca 2026 r. i są podyktowane przez unijne rozporządzenie UE 2024/1028 (tzw. „rozporządzenie STR”). Nakłada ono obowiązek na każde państwo członkowskie wprowadzenia przejrzystego systemu rejestracji najmu krótkoterminowego do 20 maja 2026 roku.
- Rentowność najmu pozostanie blisko obecnych poziomów, choć trend średnioterminowy jest lekko spadkowy z uwagi na ożywienie na rynku sprzedaży i poprawę zdolności kredytowej wielu najemców. Jeżeli dodatkowo zwiększy się podaż ze strony Sektora Najmu Instytucjonalnego lub regulacje ograniczą zyski z najmu krótkoterminowego, presja konkurencyjna może wzmocnić hamowanie czynszów - ocenia Anton Bubiel.

Ubezpieczenie mieszkania ważne dla obu stron najmu

Wynajem mieszkania to zysk dla właściciela, ale też ryzyko finansowe zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Polisa mieszkaniowa może zwiększyć zabezpieczenie i zniwelować skutki wyrządzonych szkód w nieruchomości.
Dla właściciela mieszkania ubezpieczenie to forma ochrony majątku przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń – takich jak pożar, zalanie czy włamanie. Dzięki polisie, koszt naprawy lub odbudowy nie obciąża domowego budżetu, a sam lokal szybciej wraca do stanu sprzed szkody.

Z kolei lokator może odpowiadać finansowo za szkody, które wyrządzi – nawet nieumyślnie. Wystarczy, że zostawi włączoną pralkę lub przypali obiad. Polisa OC w życiu prywatnym pozwala uniknąć kosztownych roszczeń. Najemca może również ubezpieczyć swoje rzeczy – sprzęt RTV, komputer czy rower – na wypadek kradzieży lub zniszczenia
- Już za 100 zł rocznie można „kupić” sobie mniej stresu i mniej sporów wynikających z wynajmu mieszkania. Ubezpieczenie obu stron to nie tylko kwestia finansów, ale też komfortu psychicznego. Jasny podział odpowiedzialności i możliwość szybkiego zgłoszenia szkody zmniejszają ryzyko konfliktów między właścicielem a lokatorem. To także wyraz odpowiedzialności i troski o bezpieczeństwo wspólnej przestrzeni – podkreśla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.