Koszty odpłatnego zbycia nieruchomości a koszty uzyskania przychodów. Jak prawidłowo opodatkować sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku i darowizny?

• Nieruchomość nabyta w drodze spadku i darowizny
• Jak prawidłowo opodatkować sprzedaż nieruchomości?
• Od kiedy liczyć upływ okresu 5 lat?
• Koszty odpłatnego zbycia nieruchomości a koszty uzyskania przychodów

Nieruchomość nabyta w drodze spadku i darowizny

Nabycie nieruchomości w związku ze śmiercią najbliższych bywa kłopotliwe z podatkowego punktu widzenia. W kręgu spadkobierców zazwyczaj znajduje się więcej niż jedna osoba, a w wyniku przeprowadzonego postępowania stają się one współwłaścicielami dziedziczonych nieruchomości. Często w dalszej kolejności dochodzi do czynności prawnych obejmujących sprzedaż czy darowiznę poszczególnych części ułamkowych, a ostatecznie można mieć do czynienia z sytuacją, w której jedna osoba staje się właścicielem nieruchomości w drodze kilku różnych czynności dokonanych w różnym czasie. Jak w takim przypadku prawidłowo dokonywać rozliczeń podatkowych? Z takim problemem mierzył się podatnik, który stał się właścicielem części nieruchomości po śmierci ojca, następnie po śmierci matki, a ostatecznie również w drodze darowizny dokonanej przez brata. Chcąc ją sprzedać, miał wątpliwości co do tego, jakie skutki wywoła to na gruncie podatku dochodowego. W związku z tym złożył wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w którym zadał następujące pytania:

1. Czy sprzedaż nieruchomości nabytej częściowo w drodze spadku po rodzicach, którzy nabyli mieszkanie w 2007 r., a częściowo w drodze darowizny od brata w 2024 r., będzie w części dotyczącej udziału odziedziczonego po rodzicach zwolniona z podatku dochodowego od osób?
2. Czy podatnik ma prawo pomniejszyć przychód ze sprzedaży o koszty uzyskania przychodu w postaci kosztów pośrednictwa agencji nieruchomości, udokumentowanych fakturą VAT?

Polecamy: Kalendarz 2026

Jak prawidłowo opodatkować sprzedaż nieruchomości?

Zdaniem podatnika, w odniesieniu do części nieruchomości odziedziczonej po rodzicach, którzy byli jej właścicielami od 2007 r., od nabycia przez rodziców upłynęło ponad 5 lat, a więc sprzedaż tej części nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym (19%). Natomiast w odniesieniu do części nieruchomości nabytej w drodze darowizny od brata, pięcioletni termin jeszcze nie upłynął, a więc sprzedaż w tym zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19%, przy czym przychód można pomniejszyć o koszty pośrednictwa agencji nieruchomości.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej tylko częściowo zgodził się ze stanowiskiem przedstawionym przez podatnika w złożonym wniosku. W wydanej interpretacji wskazał, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia. Jednak ustawa nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. To oznacza, że pojęcie to należy rozumieć szeroko, a z nabyciem mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Od kiedy liczyć upływ okresu 5 lat?

Jak wskazał Dyrektor KIS, w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw majątkowych, okres, o którym mowa w przepisie liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Dla podatnika składającego wniosek o wydanie interpretacji oznacza to, że w odniesieniu do części nieruchomości nabytej w spadku kolejno po śmierci ojca, a następnie po śmierci matki, okres pięciu lat należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego rodziców. W konsekwencji planowane zbycie nieruchomości w tej części nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W odniesieniu do pozostałej części nieruchomości, darowanej przez brata, zbycie udziału będzie stanowiło dla podatnika przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory

Koszty odpłatnego zbycia nieruchomości a koszty uzyskania przychodów

W jakim zakresie organ nie zgodził się więc ze stanowiskiem podatnika? Chodziło o możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów pośrednictwa agencji nieruchomości. Jak wynika z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu, o którym mowa, podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie ze wskazanymi przepisami. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane, a więc należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Wskazuje się, że kosztami takimi mogą być np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się bowiem zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Koszty odpłatnego zbycia nie są kosztami uzyskania przychodów, lecz stanowią element kalkulacyjny służący do ustalenia wysokości przychodu. Tym samym wydatek poniesiony z tytułu pośrednictwa agencji nieruchomości w sprzedaży nieruchomości będzie stanowić koszt odpłatnego zbycia udziału nabytego w darowiźnie od brata (w wysokości połowy tego wydatku). W związku z tym, że wydatek ten nie stanowi kosztów uzyskania przychodu, tylko koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, organ uznał stanowisko podatnika w tym zakresie za nieprawidłowe.