Nie za każdy wynajęty lokal trzeba zapłacić podatek od nieruchomości. Czy trzeba sprawdzać, co wynika z postanowień umowy?

• Najem pomieszczeń od jednostek oświatowych
• Status podatnika podatku od nieruchomości
• Działalność mieszana jednostek oświatowych

Najem pomieszczeń od jednostek oświatowych

Zbliża się rozpoczęcie nowego roku kalendarzowego, a wraz z nim nadejdzie czas kolejnego wymiaru podatku od nieruchomości. Warto więc aby każdy, kto posiada status podatnika tego podatku, przypomniał sobie zasady, jakie obowiązują na jego gruncie i dzięki temu zadbał o własne finanse. To właśnie podatek od nieruchomości jest bowiem tym, na gruncie którego podatnicy najczęściej płacą więcej niż muszą i popełniają błędy deklarując przedmioty do opodatkowania. Dotyczą one bardzo często najmu nieruchomości od samorządowych jednostek organizacyjnych, w tym od jednostek oświatowych.

Samorządowe jednostki oświatowe, w tym m.in. szkoły i przedszkola co do zasady nie są właścicielami nieruchomości, które wykorzystują w prowadzeniu swojej bieżącej działalności. Ustanawiany jest w tym zakresie na ich rzecz trwały zarząd, który jest formą prawną władania nieruchomością i ma postać decyzji. Jednostki oświatowe mają prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do korzystania z niej w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu ich działania, a także oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie (pod pewnymi warunkami dotyczącymi czasu ich trwania).

Katalog podatników podatku od nieruchomości został określony w art. 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Wynika z niego, że są nimi osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego.

Polecamy: Kalendarz 2026

Status podatnika podatku od nieruchomości

Oznacza to, że posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych, którymi są m.in. najemcy, co do zasady nie są podatnikami podatku od nieruchomości, jednak wyjątkiem są w tym zakresie przypadki, w których właścicielami posiadanych przez nich nieruchomości są określone podmioty, w tym m.in. jednostki samorządu terytorialnego. Nas tej podstawie przez długi czas przyjmowano, że w przypadku wynajmu nieruchomości od samorządowych jednostek oświatowych, pierwsze na co należy zwrócić uwagę analizując problem opodatkowania podatkiem od nieruchomości to to, kto jest stroną zawartej umowy najmu. Jeśli jest nią jednostka samorządu terytorialnego będąca właścicielem nieruchomości, to najemca będzie podatnikiem podatku od nieruchomości, jeśli jednak jest nią szkoła, a umowa została podpisana przez reprezentującego ją dyrektora, to najemca nie stanie się podatnikiem podatku od nieruchomości, będzie nim natomiast szkoła. Taki pogląd był potwierdzany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (patrz np. wyrok WSA w Rzeszowie z 18 lutego 2014 r., sygn. akt I SA/Rz 484/13). Obecnie coraz częściej można spotkać się z poglądem, zgodnie z którym w takich przypadkach zawsze ma miejsce zawarcie umowy z gminą, a dyrektor szkoły podpisuje ją jedynie z upoważnienia właściciela. Nie jest to jednak pogląd, który można by uznać za jednolity. Przeważającym nadal jest ten, zgodnie z którym w przypadku zawarcia umowy ze szkołą, to ona pozostaje podatnikiem podatku od nieruchomości. Warto pamiętać również o tym, że takiego stanu rzeczy nie zmienia zamieszczenie w umowie zapisów regulujących tę tematykę. Nie można bowiem przenieść w drodze umowy statusu podatnika podatku od nieruchomości. Nie można również zobowiązać podmiotu trzeciego to uregulowania podatku w imieniu jednostki oświatowej.

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki

Działalność mieszana jednostek oświatowych

Analizując przedmiotową tematykę warto dodatkowo pamiętać, że nieruchomościami zajętymi na działalność oświatową są nie tylko te nieruchomości (ich części) w których odbywają się zajęcia dydaktyczne, a więc klasy, sale lekcyjne, czy sala gimnastyczna. Są nimi również wszystkie inne części nieruchomości, które są niezbędne do prowadzenia działalności oświatowej. Dodatkowo, w orzecznictwie sądów administracyjnych odróżnia się pojęcie związania z działalnością od pojęcia zajęcia na prowadzenie działalności. Pierwsze z pojęć jest szersze, bo obejmuje również przypadki, gdy dana działalność nie jest wykonywana w sposób ciągły. W drugim przypadku mamy do czynienia z sytuacją, w której dana działalność jest wykonywana w sposób ciągły, jest trwała i nieprzerwana. Oznacza to, że gdy placówki decydują się na wynajem pomieszczeń w godzinach popołudniowych, po zakończeniu zajęć opiekuńczo-dydaktycznych, to te części nieruchomości nadal mają charakter zajętych na działalność oświatową i mogą korzystać ze zwolnienia od podatku od nieruchomości. Oznacza to, że taki najem i mieszane wykorzystanie części nieruchomości w ogóle nie pociągną za sobą konieczności uiszczenia podatku od nieruchomości. Taki pogląd potwierdzają w wydawanych orzeczeniach sądy. Na przykład, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 listopada 2024 r. (sygn. akt III FSK 244/23) wskazał, że wynajęcie pomieszczenia innemu podmiotowi prowadzącemu działalność, jeżeli w żadnej mierze nie zakłóca to prowadzenia przez podatnika działalności oświatowej, nie powoduje, że dana nieruchomość przestaje być nieruchomością faktycznie zajętą na działalność oświatową.