Costa del Sol: inwestycje w hiszpańskie nieruchomości pod wynajem z zyskiem do 10 proc. rocznie

• Wynajem nieruchomości poza sezonem
• Domy bardziej opłacalne niż apartamenty
• Koszty i obsługa wynajmu
• Finansowanie kredytem może być opłacalne
• Zmiany w przepisach dotyczących wynajmu krótkoterminowego

• Domy przynoszą wyższe zyski niż apartamenty - nieruchomość za 2 miliony euro w dobrej lokalizacji może generować około 200 tysięcy euro rocznego dochodu, przy czym tydzień wynajmu wakacyjnego w Marbelli równa się miesięcznemu najmowi długoterminowemu poza sezonem;

• Korzystne finansowanie wspiera inwestycje - hiszpańskie banki oferują kredyty na 70 proc. wartości nieruchomości z oprocentowaniem już od Euribor + 1,02 proc., co przy obecnych niskich stopach czyni inwestycję jeszcze bardziej opłacalną;

• Nowe przepisy nie blokują istniejących inwestycji - chociaż od kwietnia 2025 obowiązują dodatkowe wymogi dla wynajmu krótkoterminowego, właściciele z już posiadanymi licencjami turystycznymi mogą nadal działać na dotychczasowych zasadach.

Costa del Sol odwiedza rocznie prawie 14,5 miliona turystów (dane za 2024 r.), z czego ponad 8 milionów nocuje w prywatnych apartamentach i domach wynajmowanych przez platformy takie jak Airbnb czy Booking. To potencjał dla inwestorów rozważających zakup nieruchomości pod wynajem w tym regionie Andaluzji.

– Największe kwoty zarabia się na wynajmach krótkoterminowych. Proporcje w Marbelli są takie, że za tydzień wynajmu krótkoterminowego w okresie wakacyjnym bierze się tę samą kwotę, co za miesiąc najmu długoterminowego poza sezonem – wyjaśnia Małgorzata Reiska, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Wynajem nieruchomości poza sezonem

Lipiec i sierpień to najlepsze miesiące pod względem wynajmu, ale region broni się przez cały rok dzięki łagodnemu klimatowi, zróżnicowanej turystyce, licznym kortom tenisowym i do padla oraz… polom golfowym.

– Jeśli chodzi o obłożenie, to zainteresowanie wynajmem jest cały rok. Ci, którzy nie lubią upałów, a chcą aktywnie spędzać czas na zewnątrz przyjeżdżają na Costa del Sol od października do końca maja. Potem zaczyna się sezon wakacyjny – mówi Robert Reiski, współwłaściciel By-Bright. I dodaje, że mieszany model wynajmu to optymalne rozwiązanie.

– Wielu właścicieli decyduje się na wynajem wakacyjny w lipcu i sierpniu, a pozostałe 10 miesięcy wynajmuje długoterminowo, często rodzinom z dziećmi, które uczęszczają do lokalnych międzynarodowych szkół. Niektórzy właściciele wynajmują swoją nieruchomość tylko na wakacje, a w pozostałe miesiące mają apartament do własnej dyspozycji – wyjaśnia Robert Reiski.

Domy bardziej opłacalne niż apartamenty

Eksperci jednoznacznie wskazują, że domy przynoszą wyższą stopę zwrotu niż apartamenty w tej samej cenie.

– Kupując dom za te same pieniądze co apartament, zdecydowanie korzystniej pod względem finansowym można wynająć dom – potwierdza Małgorzata Reiska. – Dom za około 2 milionów euro, jeśli jest w dobrej lokalizacji może przynosić około 200 tysięcy euro rocznie z wynajmu – dodaje współwłaścicielka By-Bright.

Lokalizacja pozostaje kluczowym czynnikiem sukcesu. Najlepiej wynajmują się nieruchomości w odległości spaceru od centrum Marbelli czy Puerto Banus oraz te usytuowane wzdłuż wybrzeża.

Koszty i obsługa wynajmu

Właściciele mogą zarządzać najmem samodzielnie lub zlecić to wyspecjalizowanym firmom za 500-1000 euro opłaty miesięcznej, w zależności od wielkości nieruchomości. Z kolei platformy takie jak Airbnb czy Booking pobierają prowizję w wysokości od 15 do nawet 20 proc.

– Na pewno wynajem swojego mieszkania lub domu przez agencję jest bardziej komfortowy. Przez dwa miesiące firma dogląda całego domu, pilnuje wynajmów, sprzątania, kontaktuje się z gośćmi – tłumaczy Robert Reiski.

Finansowanie kredytem może być opłacalne

Niskie oprocentowanie kredytów w Hiszpanii sprawia, że inwestycja staje się jeszcze bardziej atrakcyjna. Można otrzymać nawet 70 proc. finansowania wartości nieruchomości.

– Hiszpańskie kredyty hipoteczne mają kilka przewag nad kredytami dostępnymi w Polsce. Przede wszystkim niższe oprocentowanie bazowe, bo obecnie Euribor jest korzystniejszy niż WIBOR. Istnieje też możliwość obniżenia marży poprzez pakiety dodatkowych usług – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka By-Bright.

Obecnie można uzyskać finansowanie na warunkach Euribor + 1,62 proc. przy standardowych warunkach, a przy spełnieniu dodatkowych wymogów bankowych nawet Euribor + 1,02 proc. Dodatkowe bonifikaty można uzyskać m.in. poprzez wpływ minimum 24 000 euro rocznie na konto, opłacanie rachunków przez bank, korzystanie z kart płatniczych czy posiadanie ubezpieczenia nieruchomości w danym banku. Rata kredytu nie może jednak przekroczyć 30 proc. przychodu kredytobiorcy.

Zmiany w przepisach dotyczących wynajmu krótkoterminowego

Od kwietnia 2025 roku w Hiszpanii obowiązują nowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Właściciele muszą uzyskać pisemną zgodę 3/5 członków wspólnoty mieszkaniowej, aby móc oferować lokale na wynajem poniżej dwóch miesięcy.

– Po prawie pół roku od wejścia w życie nowych przepisów nie otrzymujemy zgłoszeń o komplikacjach w uzyskiwaniu zgód wspólnot – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Dodatkowo w Andaluzji wprowadzono wymóg, aby nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy posiadały oddzielne wejście bezpośrednio z ulicy. Na razie egzekwują go tylko trzy miejscowości: Malaga, Fuengirola i Torremolinos.

– Przepisy nie działają wstecz - nieruchomości z już posiadaną licencją turystyczną będą mogły nadal funkcjonować na dotychczasowych zasadach – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.