Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

• Przykładowe aktualne oprocentowanie w hiszpańskim banku
• Procedura uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii - krok po kroku
• Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym
• Kredyty o stałe stopie procentowej

Wielu Polaków rozważających kupno nieruchomości w Hiszpanii staje przed pytaniem o możliwości jej finansowania. Hiszpańskie kredyty hipoteczne są atrakcyjną alternatywą dla ofert polskich banków lub płatności gotówkowej

Przykładowe aktualne oprocentowanie w hiszpańskim banku

Jednym z popularnych rozwiązań finansowych dostępnych na rynku hiszpańskim jest kredyt oparty o Euribor z marżą banku. Obecnie można uzyskać finansowanie na warunkach:
1) Euribor + 1,62 proc. - warunki standardowe
2) Euribor + 1,02 proc. - warunki preferencyjne po spełnieniu dodatkowych wymogów.

Warto zaznaczyć, że obecnie (7 maja 2025 r.) np.:
Euribor 3M wynosi 2,150 %,
Euribor 6M wynosi 2,146 %.

Jest to znaczna różnica w porównaniu do np. wskaźnika WIBOR, który obecnie (7 maja 2025 r.) wynosi:
WIBOR 3M – 5,33%,
WIBOR 6M – 5,05%.

– Ta druga opcja pozwala na uzyskanie maksymalnej bonifikaty w wysokości 0,60 proc. od nominalnej rocznej stopy procentowej, co znacząco obniża całkowity koszt kredytu – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Bonifikata jest możliwa, jeśli zostaną spełnione następujące warunki (przykład banku Santander):
• Wpływy na konto bankowe - minimum 24 000 euro rocznie lub roczne wynagrodzenie brutto wyższe niż 18 000 euro (bonifikata: 0,15 proc.).
• Polecenie zapłaty za rachunki - przynajmniej 3 rachunki miesięcznie płacone przez konto w banku (bonifikata: 0,10 proc.),
• Korzystanie z kart debetowych lub kredytowych banku (bonifikata: 0,10 proc.),
• Posiadanie ubezpieczenia domu zawartego za pośrednictwem banku (bonifikata: 0,10 proc.),
• Posiadanie produktów inwestycyjnych o minimalnej wartości 3 000 euro (bonifikata: 0,10 proc.),
• Certyfikat efektywności energetycznej nieruchomości z klasyfikacją A lub wyższą (bonifikata: 0,05 proc.).

Procedura uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii - krok po kroku

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy skompletować dokumenty potwierdzające zdolność kredytową: dokumenty tożsamości (paszport lub dowód osobisty), potwierdzenie dochodów (umowa o pracę lub PIT-y, wyciągi bankowe), historia kredytowa, numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) - hiszpański numer identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców.

– Warto porównać oferty różnych hiszpańskich banków, takich jak Santander, BBVA, CaixaBank czy Sabadell. Oferują różne warunki i mogą mieć specjalne oferty dla obcokrajowców. Niektóre banki mają obsługę online lub aplikacje w języku polskim, podobnie jest z bankomatami – tłumaczy Robert Reiski.

Po pozytywnej weryfikacji bank wyda wstępną zgodę (pre-aprobación) na udzielenie kredytu, określając m.in.: maksymalną kwotę kredytu, orientacyjne oprocentowanie, szacunkową wysokość miesięcznych rat.

Dodatkowe wymogi

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii należy pamiętać o kilku ważnych ograniczeniach:
1. Limit obciążenia dochodów - rata kredytu nie może przekroczyć 30 proc. przychodu kredytobiorcy,
2. Wymagany wkład własny - 30-40 proc. wartości nieruchomości, w zależności od indywidualnej zdolności kredytowej,
3. Konto bankowe w Hiszpanii - konieczne do obsługi kredytu i spełnienia wymogów bonifikaty oprocentowania.

– Obecnie hiszpańskie kredyty hipoteczne mają kilka przewag nad kredytami dostępnymi w Polsce. Przede wszystkim jest niższe oprocentowanie bazowe, bo obecnie Euribor jest korzystniejszy niż WIBOR. Istnieje możliwość obniżenia marży poprzez pakiety dodatkowych usług, są też mniej rygorystyczne wymagania, co do zdolności kredytowej dla niektórych grup klientów – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym

Podczas planowania zakupu nieruchomości w Hiszpanii trzeba uwzględnić koszty dodatkowe, towarzyszące kredytom hipotecznym, czyli opłaty notarialne i wpisów hipotecznych, które mogą sięgać 1,5 proc. wartości nieruchomości. Im jednak wyższa cena nieruchomości, to koszty te podlegają negocjacjom.

– Niższe oprocentowanie bazowe oraz możliwość uzyskania znaczących bonifikat sprawiają, że finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii staje się przemyślaną i opłacalną decyzją finansową. Współpracujemy z doradcami finansowymi, którzy pomagają naszym klientom uzyskać najbardziej korzystny kredyt, przeprowadzając całą transakcję szybko i bezproblemowo – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Kredyty o stałe stopie procentowej

Jak wynika ze statystyk, większość nowo udzielanych kredytów hipotecznych w Hiszpanii to kredyty o stałym oprocentowaniu. W lutym 2025 roku 64,6 proc. nowych hipotek miało stałą stopę, a 35,4 proc. – zmienną. To trend, który utrzymuje się od 2020 roku, z krótkim wyjątkiem w 2023 r. Wtedy w reakcji na rosnące stopy procentowe zainteresowanie kredytami zmiennymi na chwilę wzrosło.

– Jeśli chodzi o obcokrajowców, kredyty o zmiennym oprocentowaniu nadal pozostają jednym z popularnych i sensownych wyborów. Dla wielu inwestorów zagranicznych – szczególnie tych, którzy planują krótszy horyzont inwestycyjny lub liczą na spadek stóp – to rozwiązanie może być bardziej opłacalne. W drugiej połowie 2024 roku Euribor dla 12-miesięcznych kredytów wynosił około 2,75 proc., a prognozy na 2025 r. wskazują na dalszy, stopniowy spadek nawet do 2,50 proc. To daje realną szansę na niższe raty w najbliższej przyszłości – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Do tego kredyty zmienne często startują z niższym oprocentowaniem niż te stałe i dla osób szukających elastyczności oraz potencjalnych oszczędności w krótszym lub średnim terminie, może to być konkurencyjna opcja.

Hiszpański rynek przez długi czas wyglądał bardzo podobnie jak polski. Jeszcze w 2006 roku aż 98 proc. hipotek w Hiszpanii miało zmienne oprocentowanie. Dopiero od 2017 roku kredyty stałe zaczęły zyskiwać na popularności, a od 2020 roku stały się dominujące.

– W Polsce ten zwrot nastąpił dopiero niedawno, głównie dzięki programowi „Bezpieczny Kredyt 2%”. Można więc powiedzieć, że Polska nadrabia ten trend i różnice między rynkami stopniowo się zacierają – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.