Nielegalni lokatorzy (ocupas) w Hiszpanii – jak się bronić. Szybsza procedura sądowa od 3 kwietnia 2025 r.

• Przełomowe zmiany w hiszpańskim prawie nieruchomości
• Trzy sytuacje związane z ocupas. Kluczowe 48 godzin
• Jak chronić swoją nieruchomość w Hiszpanii?

• W 2024 roku w całej Hiszpanii odnotowano ponad 15 tys. przypadków nielegalnego zajęcia nieruchomości;
• Po wejściu w życie nowych przepisów od 3 kwietnia 2025 r. właściciele będą mogli korzystać z uproszczonych formularzy zgłoszeniowych, co znacznie usprawni rozpoczęcie procesu sądowego;
• Zaostrzeniu ulegną również sankcje karne dla „ocupas" – za naruszenie prawa do mieszkania oraz naruszenie miejsca zamieszkania kara może wynieść nawet 5 lat więzienia

Przełomowe zmiany w hiszpańskim prawie nieruchomości

Nowe przepisy wprowadzają szereg istotnych zmian, które znacząco wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości w Hiszpanii. Najważniejszą z nich jest przyspieszenie procedur sądowych dotyczących eksmisji nielegalnych lokatorów. Przed nowelizacją proces ten mógł trwać miesiącami, teraz ma się zamknąć w ciągu zaledwie dwóch tygodni.

- To przełomowa zmiana, która rozwiewa obawy potencjalnych inwestorów w Hiszpanii. Świadomość sprawnych procedur prawnych daje klientom dodatkowe poczucie bezpieczeństwa - komentuje Robert Reiski, współwłaściciel agencji By-Bright.

Trzy sytuacje związane z ocupas. Kluczowe 48 godzin

W praktyce spotykamy się z trzema różnymi sytuacjami dotyczącymi ocupas. Pierwsza to przypadek, gdy legalny najemca przestaje płacić czynsz i staje się de facto nielegalnym lokatorem. Druga sytuacja dotyczy osób, które wprowadzają się do domu stałego zamieszkania podczas nieobecności właściciela, na przykład podczas wakacji. Trzecia to zajęcie pustostanu – nieruchomości, która stoi pusta przez dłuższy czas.

– Najważniejsza zmiana we wprowadzanych właśnie przepisach dotyczy szybkości działania organów ścigania. Kluczowe jest, aby właściciel nieruchomości lub osoba trzecia jak najszybciej powiadomiła policję, gdy tylko zauważy, że ktoś zajął lokal. Pierwsze godziny są decydujące – jeśli nie minęło jeszcze 48 godzin, policja może wejść do lokalu bez nakazu sądowego i przeprowadzić eksmisję. W takich przypadkach mamy do czynienia z naruszeniem miru domowego – wyjaśnia adwokatka Klaudia Lipska z kancelarii Martinez – Echevarria.

Dodatkowo, na podstawie nowej ustawy, nie będzie przeprowadzana analiza sytuacji życiowej lokatorów, którzy zajęli nieruchomość. Nie będą mogli powoływać się na trudną sytuację finansową (np. obecność niepełnoletnich, osób starszych lub zależnych, stan zdrowia, sytuacja zawodowa, dochody, ofiary przemocy domowej lub wykluczenia społecznego) jako podstawę do uzasadnienia nielegalnego pobytu. Istotnym elementem zmian w prawie jest również wprowadzenie natychmiastowej egzekucji eksmisji po wydaniu korzystnego wyroku dla właściciela, co znacząco skraca dotychczasowe okresy oczekiwania.

- Najszybszy proces eksmisyjny, z jakim miałam do czynienia w poprzednim systemie, trwał około 6 miesięcy. Nowe przepisy skracają ten czas, co jest ogromnym postępem – podkreśla adwokatka Klaudia Lipska.

Jak chronić swoją nieruchomość w Hiszpanii?

Eksperci zalecają właścicielom nieruchomości w Hiszpanii podejmowanie prostych środków zapobiegawczych. Powinni regularnie monitorować swoje nieruchomości, szczególnie te użytkowane sezonowo. Dobrą praktyką jest utrzymywanie dobrych relacji z sąsiadami czy zarządcą wspólnoty, którzy mogą szybko zauważyć i zgłosić próby nielegalnego zajęcia.

- W wielu turystycznych regionach Hiszpanii wyspecjalizowały się też firmy oferujące usługi konsjerża. Świadczą one kompleksową opiekę nad nieruchomościami dla osób, które posiadają tu drugi dom – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz z agencji By-Bright.

Eksperci rekomendują cztery kluczowe metody zabezpieczenia nieruchomości:
1. Instalacja alarmu z powiadomieniem firmy ochroniarskiej, która może natychmiast zareagować i powiadomić policję,
2. Zatrudnienie zaufanej osoby, która będzie regularnie sprawdzać nieruchomość,
3. Wynajmowanie nieruchomości w okresach, gdy nie jest używana przez właściciela,
4. Zakup nieruchomości w zamkniętym osiedlu z profesjonalną ochroną.