Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

• Gminy budują mało mieszkań czynszowych
• Dlaczego samorządowcy nie angażują się w budowę czynszówek?
• Rozwój taniego budownictwa czynszowego - jaka przyszłość

Gminy budują mało mieszkań czynszowych

- Niestety, ze wstępnych danych GUS za 2024 r. wynika, że zasoby mieszkaniowe wielu gmin wciąż się kurczą. To oznacza, że maleją szanse na tanie mieszkania czynszowe, po które czekają w kolejce tysiące gospodarstw domowych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

GUS ocenia, że pod koniec ubiegłego roku gminy wynajmowały niespełna 595,4 tys. tanich mieszkań czynszowych, czyli o 1,3% mniej niż rok wcześniej. Zmniejszyła się też - o 2,1% - liczba zawartych w ciągu roku nowych umów najmu (z ok. 41,2 tys. w 2023 r. do ok. 40,3 tys. w 2024 r.). Co ciekawe, równocześnie skurczyła się kolejka po mieszkania komunalne. Według GUS, w 2024 r. czekało na nie 119,3 tys. gospodarstw domowych. Rok wcześniej było ich ok. 123,8 tys. To może świadczyć o tym, że zapotrzebowanie na takie wsparcie maleje. Jednak dużo bardziej prawdopodobne jest to, że liczba osób ubiegających się o lokal komunalny spada, a część z nich rezygnuje z oczekiwania. Powód? Gminy stawiają warunki, w tym także dochodowe, które mocno zawężają grono zainteresowanych.

Ekspert portalu GetHome.pl przypomina, że ustawowym obowiązkiem gmin jest zapewnienie dachu nad głową rodzinom o niskich dochodach. A oto jak się z tego obowiązku gminy wywiązują: w 2024 r. oddały do użytkowania zaledwie ok. 1,9 tys. mieszkań, czyli niespełna 0,8 na statystyczną gminę w Polsce.

Z danych GUS wynika, że w blisko 87% powiatów gminy nie wybudowały w ubiegłym roku ani jednego mieszkania. Być może w wielu gminach wiejskich nie ma takiej potrzeby. Są też małe gminy, które ledwie wiążą koniec z końcem, więc nie podejmują się budowy czynszówek. Jednak dla największych miast tego typu inwestycje raczej nie powinny być wyzwaniem ponad siły. Tym bardziej że niemal jedna czwarta wszystkich oczekujących na lokal w komunalnej czynszówce przypada na miasta wojewódzkie.

Tymczasem we Wrocławiu, Bydgoszczy, Toruniu, Lublinie, Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Opolu, Rzeszowie, Katowicach i Szczecinie statystyki budowlane GUS wskazują zerowe efekty w ostatnich pięciu latach. A w Poznaniu (407 wybudowanych lokali), Warszawie (352), Krakowie (213), Białymstoku (190), Łodzi (175), Kielcach (70), Olsztynie (56) i Gdańsku (4) wyniki należy uznać za daleko niewystarczające.

GUS nie podaje, jaką mają przed sobą perspektywę osoby ubiegające się o mieszkanie od gminy. Innymi słowy, czy będą czekały na nie rok, a może 10 lat lub jeszcze dłużej. Jednak budując mieszkania komunalne w dotychczasowym tempie, możemy być niemal pewni, że powiększać się będzie grupa wykluczonych gospodarstw domowych. A to dlatego, że z powodu zbyt wysokiego dochodu nie mają one szans na mieszkanie od gminy, ale jednocześnie nie mogą sobie pozwolić na zakup lub wynajęcie samo¬dzielnego mieszkania na warunkach rynkowych.

Dlaczego samorządowcy nie angażują się w budowę czynszówek?

Marek Wielgo wymienia pięć przyczyn, a brak wsparcia finansowego ze strony rządu nie jest najważniejszą.

1. Nowych mieszkań nie ma wśród priorytetów, ale…

Gminy mają wiele potrzeb, a za najpilniejsze uważają np. budowę infrastruktury służącej wszystkim mieszkańcom, czyli m.in. dróg, oczyszczalni ścieków, wodociągów i kanalizacji. Z drugiej strony, niektóre gminy zaczęły remontować swoje pustostany, czyli stare mieszkania wyłączone z eksploatacji z powodu złego stanu technicznego budynku. Trzeba przyznać, że często jest to najszybsza i najtańsza forma pozyskiwania lokali. Ponadto z odsieczą przychodzi Unia Europejska, dofinansowując przedsięwzięcia związane z rewitalizacją. Gminy mogą też sięgać po budżetową dotację z Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz Funduszu Dopłat przy BGK. W ostatnich latach zdecydowanie więcej lokatorów dostawało klucze do mieszkań odzyskanych w wyniku remontu niż do wybudowanych od podstaw.

2. Jak rząd mówi, że da na mieszkania, to… mówi

Teoretycznie brak wsparcia ze strony państwa nie powinien być wymówką dla gmin. Od 2021 r. mogą one bowiem liczyć na dofinansowanie w wysokości nawet 80% kosztów przedsięwzięcia. Przy czym to dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego dotyczy zarówno nowych mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów. Problem w tym, że planowanie inwestycji jest procesem długotrwałym, a gminy zainteresowane dofinansowaniem nigdy nie wiedzą do końca na czym stoją. Innymi słowy, czy w budżecie na dany rok znajdą się pieniądze. Zdarza się, że z powodu wyczerpania się puli środków na budownictwo czynszowe, wstrzymywane jest przyjmowanie wniosków o dofinansowanie.

3. Czynsze nie pokrywają kosztów eksploatacji

Ten powód nieangażowania się gmin w budowę nowych mieszkań może nieco szokować, skoro o wysokości stawek czynszowych decydują same gminy. Fakty są jednak takie, że według danych GUS (ostatnie pochodzą z 2022 r.), średni czynsz płacony przez gminnych lokatorów wynosił ok. 6 zł za metr kwadratowy, podczas gdy koszt eksploatacji sięgał 9,5 zł za metr. W efekcie gminy często pokrywają część kosztów z budżetów własnych. Ba, w niektórych miastach nawet 50–70% kosztów utrzymania mieszkań nie jest pokrywanych z czynszów. Prowadzi to do zaniedbań remontowych. Szacuje się, że ok. 40–50% zasobu komunalnego w Polsce wymaga pilnych remontów, często obejmujących wymianę instalacji, ocieplenie czy modernizację dachu i elewacji.

4. Rośnie zadłużenie lokatorów

Logiczne wydaje się, że skoro czynsze są zbyt niskie, to należy je podwyższyć. Samorządowcy robią to jednak w ostateczności, ponieważ jest to decyzja społecznie wrażliwa. Tym bardziej że już teraz gminy borykają się z potężnym problemem zadłużenia lokatorów. Z danych GUS za 2022 r. wynika, że niemal sześciu na 10 z nich miało zaległości czynszowe w łącznej wysokości ponad 4,3 mld zł. Zadłużenie w miastach może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu milionów złotych, a w największych – sięgać setek milionów!

5. Brak narzędzi do weryfikacji dochodów najemców

Od ponad sześciu lat osoby ubiegające się o mieszkanie komunalne składają deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenie o stanie majątkowym. Nie częściej niż co 2,5 roku gmina może zweryfikować dane dotyczące dochodu. Jeżeli okaże się, że jego wysokość przekracza pułap, który określiła rada gminy w kryteriach decydujących o przyznaniu kluczy do mieszkania, gmina jest obowiązana podwyższyć czynsz. Chodzi o to, żeby gminne czynszówki zamieszkiwały rodziny o niskich dochodach. W praktyce ten mechanizm funkcjonuje w sposób szczątkowy, nieskuteczny i najczęściej — iluzoryczny.

Po pierwsze, obowiązujące przepisy nie nakładają na samorządy twardego obowiązku prowadzenia takich weryfikacji. To wystarczy, by w wielu gminach kontrola dochodów w ogóle nie była prowadzona. Powód? Brakuje narzędzi, dostępu do danych, a często także woli politycznej.

Po drugie, nawet tam, gdzie takie kontrole się odbywają, ich skuteczność jest symboliczna. Najemcy często nie składają wymaganych oświadczeń, nie ma procedur przymuszających ich do tego. W efekcie osoby, które realnie poprawiły swoją sytuację materialną, nadal zajmują lokale przeznaczone dla najbardziej potrzebujących.

Rozwój taniego budownictwa czynszowego - jaka przyszłość

Ekspert portalu GetHome.pl przypomina, że już rządy Zjednoczonej Prawicy za punkt honoru postawiły sobie rozwój taniego budownictwa czynszowego. W Narodowym Programie Mieszkaniowym rząd deklarował, że do 2030 r. zniknie kolejka po mieszkania komunalne. W najbliższych latach raczej się na to nie zanosi, choć pojawiło się światełko w tunelu. W tegorocznych statystykach GUS dotyczących pozwoleń na budowę i rozpoczętych mieszkań komunalnych widać wzrost aktywności inwestycyjnej gmin. W dłuższej perspektywie więcej tanich mieszkań na wynajem dostarczą jednak najprawdopodobniej towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), czyli spółki, których udziałowcami są gminy. Do rozpoczynania inwestycji mają przekonać nie tylko państwowe grunty przekazane z Krajowego Zasobu Nieruchomości, ale i spory zastrzyk gotówki z budżetu państwa. Dotacja dla SIM/TBS z Funduszu Dopłat przy BGK sięga 35% kosztów budowy. Spółki mogą też skorzystać z preferencyjnego kredytu. Jednak choć w społecznym budownictwie czynszowym boom jeszcze nie nastąpił, to przynajmniej od dwóch lat widać ożywienie. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy tego roku TBS-y i SIM-y oddały do użytkowania ponad 1,2 tys. mieszkań, czyli o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej w analogicznym okresie. Progres GUS odnotował także w liczbie pozwoleń i rozpoczętych mieszkań. W ostatnich pięciu latach prym w społecznym budownictwie czynszowym wiodły Toruń (612 mieszkań oddanych do użytkowania), Gdańsk (490), Warszawa (479) i Szczecin (422). Natomiast w Krakowie, Kielcach i Olsztynie nie powstała w tym okresie ani jedna czynszówka TBS.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki