Zastój i wyczekiwanie na rynku nieruchomości [BADANIE]

Badanie nastrojów po III kwartale 2022 r.

Domy są aktualnie najniżej ocenianym segmentem rynku przez pośredników nieruchomości. To właśnie tam oraz w większych mieszkaniach agenci dostrzegają możliwość spadku cen — wynika z najnowszego indeksu nastrojów pośredników, który opublikował portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.

Indeks nastrojów pośredników (INPON), będący wskaźnikiem atmosfery na rynku nieruchomości, zanotował kolejny już spadek. W III kw. 2022 r. jego wartość wyniosła 47,2 pkt i była niższa o 1,3 pkt niż w II kw. br.

– Opinie agentów nieruchomości wskazują na dalsze pogarszanie się sytuacji na rynku głównie przez trudną sytuację kredytową, rosnące koszty życia i wysoką niepewność co do przyszłości, o czym świadczy wartość indeksu poniżej granicy optymizmu wynoszącej 50 na 100 pkt. Wyniki badania pokazują jednak pewną stabilizację, bo spadek wartości indeksu jest nieznaczny (o 1,3 pkt). Wpływa na to wciąż dobra sytuacja na rynku najmu oraz poprawa ocen dotycząca popytu w segmencie sprzedaży mieszkań, co świadczy o chęci do zakupu kawalerek bądź mniejszych mieszkań pod inwestycję lub na własne potrzeby (głównie z własnych środków pieniężnych) – mówi Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

– Nastroje dużej części pośredników są pesymistyczne (głównie przy sprzedaży, najem ma lepsze perspektywy), ale nie jest to jeszcze określane jako ucieczka klientów z rynku. Jest to raczej wyczekiwanie i poszukiwanie okazji przez Polaków. Agenci wskazują też, że obecne zmiany nie są niczym nowym. Po okresie wzmożonej sprzedaży rynek zawsze wyhamowuje w wyniku uwarunkowań, z którymi musi się mierzyć – komentuje dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Domy są oceniane niżej niż lokale

Pomimo lekkiego obniżenia nastrojów na rynku najmu, co było efektem m.in. uspokojenia się sytuacji związanej z uchodźcami z Ukrainy, kategoria ta wciąż jest najwyżej oceniana przez agentów – subindeks dla kawalerek wynosi 63,5 pkt (spadek o 1,7 pkt), a dla większych mieszkań 62,7 pkt (spadek o 2,2 pkt).

III kw. 2022 r. nastroje pogorszyły się we wszystkich badanych kategoriach nieruchomości, poza kawalerkami i większymi mieszkaniami na sprzedaż. Tam można mówić o unormowaniu, ponieważ za takie należy uznać wzrost subindeksów o zaledwie 0,8 i 0,5 pkt, porównując kwartał do kwartału. Wyniki badania pokazują też, że kawalerki sprzedają się znaczne lepiej niż większe mieszkania. Ta ostatnia kategoria – oceniona na 41,3 pkt – znajduje się wyraźnie poniżej progu optymizmu wynoszącego 50 na 100 pkt.

– Uwagę zwraca wyraźne pogorszenie nastrojów w kategorii działek (-4,5 pkt do poziomu 42,4 pkt). Inwestycja w grunty wciąż może być atrakcyjna w kontekście ochrony oszczędności przed inflacją, jednak widać, że popytowa hossa po pandemii się skończyła. Ma na to również wpływ zbliżający się sezon zimowy, kiedy popyt na grunty naturalnie maleje. Warto podkreślić też pogorszenie nastrojów w kategorii domów (-2,4 pkt do poziomu 38,2 pkt). Pierwszy raz w historii naszego badania, a więc od II kw. 2021 r., segment ten został oceniony najniżej. Dotychczas najgorsze nastroje panowały w segmencie lokali biurowych i usługowych, które wciąż nie mogą podnieść się po pandemii – dodaje Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

Rynkowi najmu nie grozi spadek popytu

Autorzy badania tradycyjnie zapytali pośredników o prognozy cenowe na najbliższe miesiące. Jeśli chodzi o sprzedaż, agenci największe prawdopodobieństwo spadku cen ofertowych w IV kw. 2022 r. dostrzegają przy domach (59 proc. opinii) i większych mieszkaniach (58 proc. opinii). Ceny kawalerek i działek powinny ustabilizować się na aktualnym poziomie.

Pośrednicy są natomiast dość podzieleni w kwestii prognoz dla rozgrzanego rynku najmu. W przypadku kawalerek 50 proc. spodziewa się dalszych wzrostów stawek, a 38 proc. stabilizacji i tak już wysokich czynszów. Przy wynajmie większych mieszkań wyższe stawki prognozuje 46 proc. badanych, a stabilizację 40 proc. Ma to związek ze słabnącym, choć wciąż wysokim, popytem ze strony uchodźców z Ukrainy.

Zdaniem pośredników, popyt w IV kw. spadać może szczególnie na rynku domów i większych mieszkań. W przypadku domów mniejsze zainteresowanie przewiduje 55 proc. badanych, a w przypadku dużych mieszkań 49 proc. Spadek popytu nie grozi natomiast rynkowi najmu, co jest dobrą informacją dla inwestorów – tam we wzrost zainteresowania lub przynajmniej utrzymanie wysokiego popytu wierzy ponad 80 proc. agentów.

Najwięcej gotówki przy kawalerkach i działkach

przeprowadzone przez Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu potwierdziło też, że bardzo duża część transakcji odbywa się obecnie wyłącznie z udziałem gotówki. Wynika to z różnych czynników, m.in. zmian wysokości stóp procentowych, polityki kredytowej i depozytowej banków oraz rosnącej inflacji. Szczególnie duży odsetek transakcji przy udziale środków własnych ma miejsce w przypadku kawalerek oraz działek budowlanych – ponad połowa pośredników przyznała, że gotówka pojawia się w więcej niż 80 proc. prowadzonych przez nich transakcji.