Musisz mieć ten papier w razie pożaru - inaczej nici z odszkodowania

• Jakie obowiązki przeglądowe dotyczą także budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub letniskowych?
• Kto może dokonać takiego przeglądu?
• Przeglądy kominiarskie po nowemu – czyli co to jest CEEB?
• Po co w ogóle wykonywać przeglądy kominiarskie? Czy to nie strata pieniędzy?
• O co chodzi z tym brakiem odszkodowania za pożar?
• Co grozi za brak przeglądu kominiarskiego?
• Jaka powinna być częstotliwość przeglądu kominiarskiego? Nawet raz na 3 miesiące!

Jakie obowiązki przeglądowe dotyczą także budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub letniskowych?

Obowiązki co do przeglądów budynku są szczegółowo opisane w art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Najistotniejsze z nich dotyczą:

• okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
• • elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
• okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W związku z tematem artykułu, skupimy się na obowiązku sprawdzenia stanu technicznego co najmniej raz w roku (choć jak okaże się dalej – niekiedy częściej) stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Kto może dokonać takiego przeglądu?

Przeglądu przewodów kominowych dokonuje mistrz kominiarski lub osoba posiadająca uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności, która może sprawdzić stan techniczny przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Właściciel lub zarządca budynku jest zobowiązany do zapewnienia wykonania takich kontroli, które powinny odbywać się co do zasady co najmniej raz w roku, i posiadania odpowiedniego protokołu z przeglądu.

Przeglądy kominiarskie po nowemu – czyli co to jest CEEB?

Należy wziąć pod uwagę, że od września 2023 r. zasady dotyczące obowiązkowych przeglądów kominiarskich uległy modyfikacji. Przede wszystkim nałożono na kominiarzy obowiązek elektronicznego potwierdzania każdego przeglądu przewodów kominowych wyłącznie poprzez system CEEB – Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Dlatego dotychczasowa, papierowa wersja protokołu została wycofana i taki papierowy kwitek nie ma mocy prawnej. Jedynym powszechnie uznawanym dokumentem potwierdzającym przegląd jest wyłącznie e-protokół. Po wykonaniu usługi, kominiarz jest zobowiązany zarejestrować protokół przeglądu w CEEB. Stamtąd właściciel nieruchomości może pobrać dokument protokołu w dowolnym momencie, gdy będzie miał taką potrzebę. Protokół z CEEB stanowi jedyny dowód przeprowadzenia przeglądu kominiarskiego. W protokole odnotowuje się informacje na temat stanu technicznego instalacji, może on zostać przesłany do odpowiednich instytucji, zaś w przypadku wykrycia usterek protokolarnie, konieczne jest ich niezwłoczne usunięcie.

Po co w ogóle wykonywać przeglądy kominiarskie? Czy to nie strata pieniędzy?

Wykonanie co najmniej raz w roku przeglądu kominiarskiego jest nie tylko obowiązkiem ustawowym, ale jest też metodą zapobiegania nieszczęściom, w postaci zatrucia tlenkiem węgla, mogącym skutkować poważnym uszczerbkiem na zdrowiu lub nawet śmiercią. W każdym sezonie grzewczym słyszy się o ofiarach śmiertelnych tlenku węgla (czadu). Regularne przeglądy kominowe mogą zapobiec takim sytuacjom, bowiem w trakcie przeglądu kominiarz udrażnia komin, oczyszcza go z sadzy, może także wydać stosowne zalecenia dokonania przeróbek technicznych służących bezpieczeństwu. Warto pamiętać, że nagromadzona sadza w przewodzie kominowym może ulec zapłonowi, a temperatura jej spalania może wynosić nawet 1000 stopni Celsjusza – od takiej temperatury może dojść do pożaru całego domu. W trakcie przeglądu kominiarskiego wykonuje się w szczególności następujące prace:

• sprawdzenie drożności i szczelności komina oraz instalacji;
• czyszczenie komina (wewnętrznych ścian);
• usunięcie wszystkich zanieczyszczeń w kominie powstających podczas spalania;
• usunięcie substancji smolistych, które powstają głównie przy spalaniu drewna oraz sadzy ze spalania węgla.

Ograniczają one ryzyko emisji tlenku węgla lub zapłonu sadzy, a więc i pożaru.

O co chodzi z tym brakiem odszkodowania za pożar?

Trzeba pamiętać, że ubezpieczenie tego rodzaju, jak ubezpieczenie domu czy szerzej nieruchomości, jest ubezpieczeniem dobrowolnym, zatem to ubezpieczyciel kształtuje oferowane warunki, a nie są one gwarantowane ustawą (jak np. w przypadku warunków OC posiadaczy pojazdów mechanicznych). W przypadku ubezpieczenia obejmującego ryzyko pożaru, ogólne warunki ubezpieczenia najczęściej zawierają postanowienia, które mogą zwolnić ubezpieczyciela od wypłaty odszkodowania, jeżeli tylko w budynku nie dokonywano wymaganych przepisami prawa budowlanego przeglądów technicznych instalacji w wymaganych okresach czasowych – w szczególności instalacji kominowych. Jeżeli w toku postępowania likwidującego szkodę wywołaną pożarem ubezpieczyciel będzie chciał zweryfikować stan techniczny instalacji kominowych (a niemal na pewno będzie to sprawdzał, skoro ewentualne braki uzasadniałaby odmowę wypłaty odszkodowania), a właściciel nie będzie w stanie przedstawić aktualnego protokołu zgłoszonego do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków – odmowa wypłaty odszkodowania jest niemal pewna. Oczywiście nie wyklucza to wystąpienia na drogę sądową, jednakże takie postępowanie będzie zapewne kosztowne i długotrwałe, a wówczas to właściciel będzie musiał udowodnić przed sądem, że zaniedbanie obowiązku przeglądu nie przyczyniło się do powstania szkody. Może to być trudne dowodowo z tego względu, że brak aktualnego protokołu z CEEB może stwarzać domniemanie niesprawności instalacji.

Co grozi za brak przeglądu kominiarskiego?

Dodatkowo trzeba pamiętać, że zaniedbując obowiązek przeglądu instalacji, narażamy się na mandat w wysokości 500 zł, który może nałożyć powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w razie kontroli budynku. Co więcej, w razie przeprowadzenia takiej kontroli, gdy zostaną stwierdzone uszkodzenia lub braki w instalacji, właściciel, zarządca lub użytkownik budynku są obowiązani w czasie trwania kontroli lub bezpośrednio po jej przeprowadzeniu, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Jaka powinna być częstotliwość przeglądu kominiarskiego? Nawet raz na 3 miesiące!

Nie jest to prosta sprawa, jak często dokonywać przeglądów kominiarskich. Prawo budowlane mówi o okresach rocznych, ale trzeba jeszcze pamiętać o okresach szczególnych. Jeżeli mowa o budynkach mieszkalnych (np. domach jednorodzinnych czy letniskowych), to bardzo istotne znaczenie ma oprócz Prawa budowlanego rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Mianowicie w odniesieniu do budynków mieszkalnych, istotne jest, jakie paliwo jest spalane i jest źródłem ciepła. W przypadku palenisk opalanych paliwem stałym, przegląd polegający co najmniej na usuwaniu zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych zgodnie z przepisami powinien się odbywać co najmniej raz na 3 miesiące. Dotyczy to więc np. pieców opalanych węglem, kominków, w których spala się drewno, pieców na pellet, eko-groszek itd. W przypadku palenisk opalanych paliwem płynnym i gazowym – przegląd kominiarski polegający co najmniej na usuwaniu zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych zgodnie z przepisami powinien się odbywać co najmniej raz na 6 miesięcy. Dotyczy to pieców zasilanych np. olejem opałowym, gazem z sieci, gazem tankowanym do zbiorników itd.