Mieszkanie w Radomiu droższe niż w Giżycku, Słupsku lub Toruniu. Nie tylko Warszawa jest cenowym liderem na rynku nieruchomości

• Cena mieszkania w mieście powiatowym połową ceny w metropolii
• Stolice województw skupiają popyt na mieszkania i są liderem cenowym
• Nie wszędzie droższa stolica województwa buduje wielkie dysproporcje w cenach mieszkań
• Gdzie mieszkanie w stolicy województwa niewiele droższe od miast powiatowych
• Cena mieszkania jest także wskaźnikiem kondycji regionu

Analiza przeprowadzona przez ekspertów SonarHome pokazuje, że na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej widać zależność między cenami nieruchomości, kondycją lokalnej gospodarki i zmianami demograficznymi.

Cena mieszkania w mieście powiatowym połową ceny w metropolii

Analitycy SonarHome, opracowali ranking, który pokazuje, jak różnią się ceny mieszkań nie tylko między województwami, lecz także między ich stolicami a pozostałymi miastami.
Został on przygotowany tak, aby ograniczyć wpływ najbardziej nietypowych lokalnych rynków. Z analizy wyłączono takie miejscowości turystyczne, jak Zakopane, Świnoujście czy Kołobrzeg, ponieważ odnotowane w nich bardzo wysokie ceny nieruchomości mogłyby znacząco zawyżyć średnią dla całego województwa.
Dla każdego regionu następnie obliczono średnią ważoną, w której 60 proc. stanowiła cena w stolicy województwa, a 40 proc. średnia cen w miastach powiatowych.
Tak skonstruowany wskaźnik pozwala porównywać regiony z uwzględnieniem zarówno największego lokalnego rynku, jak i sytuacji poza stolicą.

Różnice są szczególnie widoczne na obu krańcach wyniku rankingu. Mazowieckie pozostaje najdroższym województwem, a cena metra kwadratowego w Warszawie sięga 15,3 tys. zł, podczas gdy w miastach powiatowych regionu jest to niecałe 8,3 tys. zł.
Na drugim miejscu znalazło się małopolskie, gdzie Kraków osiąga około 14,15 tys. zł za metr, przy około 7,15 tys. zł w miastach powiatowych. Trzecie jest pomorskie, z ceną przekraczającą 13,3 tys. zł w Gdańsku i niespełna 7 tys. zł w powiatach.

Stolice województw skupiają popyt na mieszkania i są liderem cenowym

Mazowsze jest najbardziej wyrazistym przykładem koncentracji wartości rynku mieszkaniowego wokół jednego miasta. Warszawa jest nie tylko administracyjną stolicą regionu, ale przede wszystkim największym centrum gospodarczym, przyciągającym pracowników z innych części Polski.
Przeciętne wynagrodzenie w stolicy przekracza 11 tys. zł brutto, a szczególnie silnie reprezentowane są w niej branża IT, finanse, konsulting i nowe technologie.

W miastach powiatowych gospodarka bardziej oparta jest na przemyśle lekkim, logistyce i handlu, a różnice cenowe mogą być bardzo duże: w Pruszkowie metr kosztuje około 11,5 tys. zł, w Piasecznie 11,4 tys. zł, natomiast w Radomiu czy Ciechanowie ceny spadają do około 6-7 tys. zł.
– Patrząc na Mazowsze, bardzo wyraźnie widać, że cena mieszkania jest związana z koncentracją możliwości zawodowych. Warszawa przyciąga ludzi nie tylko dlatego, że jest dużym miastem, ale dlatego, że oferuje miejsca pracy i wynagrodzenia, których w wielu innych częściach województwa po prostu nie ma. To tworzy presję popytową na mieszkania, a jednocześnie sprawia, że dobrze skomunikowane miejscowości wokół stolicy stają się częścią znacznie droższego rynku. Dlatego sama średnia dla województwa niewiele mówi o tym, ile rzeczywiście trzeba zapłacić za mieszkanie w konkretnym miejscu – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.

Podobny mechanizm działa w małopolskim, chociaż tutaj dysproporcja między stolicą a resztą regionu jest jeszcze bardziej widoczna. W Krakowie cena jednego metra kwadratowego wynosi około 14,15 tys. zł za metr, podczas gdy średnia dla miast powiatowych to około 7,15 tys. zł.
Rynek pracy stolicy regionu bazuje między innymi na usługach biznesowych, IT, turystyce i edukacji, a Kraków jest jednym z największych centrów outsourcingowych w Europie.
Jednocześnie młodzi mieszkańcy z wielu powiatów wyjeżdżają do Krakowa lub Warszawy, co dodatkowo wzmacnia koncentrację ludności i aktywności gospodarczej w największych ośrodkach.

Nie wszędzie droższa stolica województwa buduje wielkie dysproporcje w cenach mieszkań

Pomorskie pokazuje z kolei, że wysoki poziom cen może współistnieć z bardziej atrakcyjną sytuacją demograficzną. W Gdańsku metr kwadratowy mieszkania kosztuje nieco ponad 13,3 tys. zł, podczas gdy w powiatach niecałe 7 tys. zł.
Region korzysta z silnego rynku pracy, na który składają się między innymi IT, logistyka, porty, stocznie i centra usług biznesowych. Pomorskie ma również dodatnie saldo migracji, szczególnie w Trójmieście, które przyciąga mieszkańców wysoką jakością życia.
– Pomorskie jest dobrym przykładem tego, że rynek mieszkaniowy trzeba analizować razem z tym, co dzieje się z regionem jako całością. Gdańsk jest drogi, ale za ceną mieszkań stoją konkretne przewagi: miejsca pracy, rozwinięta infrastruktura, atrakcyjność miasta i napływ nowych mieszkańców. Jednocześnie nawet w obrębie Trójmiasta widzimy duże różnice, bo w Gdyni metr kosztuje około 11,5-12 tys. zł, a w Sopocie około 19 tys. zł. Poza największymi miastami ceny są już zdecydowanie niższe, co pokazuje, jak silnie lokalizacja wpływa na wartość nieruchomości – ocenia ekspert SonarHome.pl.

Na drugim końcu zestawienia znalazły się województwa, w których ceny są wyraźnie niższe. W śląskim metr w Katowicach kosztuje prawie 8 tys. zł, a w powiatach średnio 5,5 tys. zł, natomiast w lubuskim odpowiednio nieco ponad 7,1 tys. zł i około 5,45 tys. zł.
W świętokrzyskim ceny wynoszą około 7,95 tys. zł w Kielcach i tylko 5,15 tys. zł w powiatach. Niższe ceny nie oznaczają jednak automatycznie lepszej dostępności mieszkań, ponieważ w tych regionach występują także słabsze perspektywy rynku pracy i odpływ ludności.

Gdzie mieszkanie w stolicy województwa niewiele droższe od miast powiatowych

Województwa znajdujące się w środku zestawienia są szczególnie interesujące, ponieważ nie tworzą jednego modelu rynku.
W podlaskim metr w Białymstoku kosztuje 8,85 tys. zł, a w powiatach około 6,95 tys. zł, podczas gdy w warmińsko-mazurskim jest to odpowiednio około 8,65 tys. i 6,65 tys. zł.

W lubelskim różnica jest większa: około 9,1 tys. zł w Lublinie wobec 6,55 tys. zł w powiatach. Każdy z tych regionów ma jednak inne uwarunkowania gospodarcze i demograficzne, dlatego podobne poziomy cen nie oznaczają podobnej kondycji rynku.
– Właśnie środkowa część rankingu pokazuje, dlaczego nie warto sprowadzać analizy rynku mieszkaniowego do jednej liczby. W Łodzi różnica między ceną w stolicy a powiatami jest niewielka, w Rzeszowie wyraźna, a w województwach zachodniopomorskim czy dolnośląskim sytuacja wygląda jeszcze inaczej. Rzeszów jest przykładem miasta, które rozwija się szybciej, niż sugerowałaby pozycja całego województwa, natomiast Wrocław funkcjonuje jako bardzo silny ośrodek gospodarczy i przyciąga specjalistów. To właśnie te lokalne różnice są dla kupujących znacznie ważniejsze niż sama pozycja województwa w rankingu – zauważa Anton Bubiel.

Dobrym przykładem złożonej sytuacji jest również wielkopolskie. W Poznaniu metr kosztuje około 10,65 tys. zł, podczas gdy w powiatach około 5,9 tys. zł, ale cały region ma silny rynek pracy oparty na przemyśle, logistyce i usługach oraz bardzo niskie bezrobocie.
W województwie kujawsko-pomorskim dodatkowym czynnikiem jest jego dwustołeczny charakter: metr kosztuje około 8,85 tys. zł w Toruniu i 7,8 tys. zł w Bydgoszczy, wobec około 5,7 tys. zł w powiatach. Z kolei w opolskim cena około 8,8 tys. zł w Opolu i około 6,05 tys. zł w powiatach współistnieje z odpływem mieszkańców, między innymi związanym z pracą za granicą.

Cena mieszkania jest także wskaźnikiem kondycji regionu

Opublikowane w rankingu SonarHome.pl dane z poszczególnych województw pozwalają wskazać kilka czynników, które szczególnie mocno wpływają na ceny mieszkań.
Pierwszym jest siła lokalnego rynku pracy, ponieważ wysokie wynagrodzenia i duża liczba ofert pracy zwiększają możliwości nabywcze oraz popyt na nieruchomości.
Drugim są migracje: regiony, które przyciągają nowych mieszkańców, muszą odpowiadać na dodatkowy popyt mieszkaniowy, podczas gdy obszary tracące ludność mają z tym problem znacznie rzadziej. Trzecim czynnikiem jest komunikacja, ponieważ dobrze skomunikowane miejscowości położone wokół dużych miast mogą korzystać z ich potencjału gospodarczego i dzięki temu osiągać ceny wyższe niż bardziej oddalone powiaty.

– Rynek mieszkaniowy jest w pewnym sensie odbiciem tego, jak działa lokalna gospodarka. Jeżeli w danym miejscu pojawiają się dobrze płatne miejsca pracy i napływają ludzie, rośnie konkurencja o mieszkania, a wraz z nią ich ceny. Jeżeli natomiast mieszkańców ubywa, a rynek pracy jest słabszy, presja popytowa jest mniejsza. Dlatego patrząc na ceny nieruchomości, warto jednocześnie sprawdzać kwestie dotyczące migracji, wynagrodzeń, bezrobocia i dostępności miejsc pracy, bo dopiero zestawienie tych danych pokazuje, dlaczego jeden rynek rośnie, a inny pozostaje znacznie tańszy – podsumowuje Anton Bubiel.

Ujęte w rankingu SonarHome.pl województwa mazowieckie, małopolskie i pomorskie znalazły się na jego szczycie, ponieważ skupiają silne ośrodki gospodarcze i przyciągają mieszkańców, natomiast śląskie, lubuskie i świętokrzyskie należą do najtańszych, chociaż z różnych powodów.
Istotnym wyjątkiem pozostają kurorty, których bardzo wysokie ceny mogłyby znacząco zmienić obraz województw, dlatego zostały wyłączone z analizy. Ostatecznie dane pokazują, że o cenie mieszkania decyduje nie tylko jego położenie administracyjne, lecz cały lokalny układ gospodarczy, demograficzny i komunikacyjny.