Twoje przyszłe osiedle będzie miało magazyn energii i zielony dach. Tak zmienia się budownictwo pod dyrektywę EPBD 2030

• NAJWAŻNIEJSZE
• Klimatyzacja przestaje wystarczać. Architektura ma robić robotę za nią
• 2030 rok to twardy termin. Budynki muszą być zeroemisyjne
• Pompy ciepła i magazyny energii nie są już premium - to nowy standard
• Woda deszczowa nie ma już spływać do kanalizacji
• Osiedle to już nie zbiór budynków. To fragment miasta
• Wózkownia to już nie zwykły schowek. To solidny argument sprzedażowy
• Co konkretnie pojawia się dziś w częściach wspólnych na osiedlach mieszkaniowych?
• Prefabrykacja czeka na swój moment, ale jeszcze nie teraz
• Sztuczna inteligencja wchodzi do projektowania, ale nie zastępuje architekta
• Ustawa schronowa zmienia standardy bezpieczeństwa
• Mieszkanie, które zmienia się razem z typem mieszkańca
• Co to wszystko oznacza dla kogoś, kto szuka dziś mieszkania?
• Osiedla mieszkaniowe 2026 - FAQ

Klimatyzacja przestaje wystarczać. Architektura ma robić robotę za nią

Najczęściej powtarzającym się wątkiem w wypowiedziach deweloperów jest walka z przegrzewaniem budynków - i to nie za pomocą klimatyzacji, tylko dzięki samej architekturze.

"W Archicom wierzymy, że odpowiedzią nie jest przede wszystkim klimatyzacja, ale dobra architektura, odpowiednia orientacja budynku, zacienienie, loggie, właściwe przeszklenia czy wysoka zieleń. To rozwiązania, które działają przez cały cykl życia budynku i nie generują dodatkowego zużycia energii." - mówi Piotr Kozłowski, Design Director Commercial & Living w Grupie Echo.

Podobnie widzi to Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland, który wskazuje na konkretne elementy projektowe:

• odpowiednią orientację mieszkań względem stron świata,
• zewnętrzne elementy zacieniające,
• balkony i loggie ograniczające bezpośrednie nasłonecznienie,
• przeszklenia o właściwych parametrach termicznych.

Damian Tomasik, prezes Alter Investment, dodaje do tej listy ograniczanie powierzchni uszczelnionych - czyli betonu i asfaltu, które w upalne dni magazynują ciepło i oddają je nocą, potęgując tzw. efekt miejskiej wyspy ciepła.

2030 rok to twardy termin. Budynki muszą być zeroemisyjne

Za zmianami stoi konkretny przepis prawny - unijna dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), która wyznacza deweloperom twardy termin.

"Kierunek zmian wyznacza unijna dyrektywa EPBD (...). Szczegółowe wymagania techniczne są obecnie wdrażane do przepisów krajowych, dlatego rynek potrzebuje w tym zakresie jasnych zasad oraz odpowiedniego czasu na przygotowanie projektów." - zaznacza Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.

Pompy ciepła i magazyny energii nie są już premium - to nowy standard

To zdanie, które pojawia się w niemal każdej wypowiedzi cytowanych ekspertów - rozwiązania energooszczędne przestają być dodatkiem podnoszącym cenę mieszkania. Stają się standardem, jakiego oczekują klienci.

"Widzimy wyraźny zwrot w stronę efektywności energetycznej rozumianej całościowo - pompy ciepła, fotowoltaika na częściach wspólnych i magazyny energii przestają być opcją premium, a stają się standardem projektowym" - podkreśla Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development.

Podobne rozwiązania wymienia Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

"Klienci coraz częściej pytają o rozwiązania związane z elektromobilnością, efektywnością energetyczną czy kosztami utrzymania budynku. Dlatego już dziś projektujemy infrastrukturę pod ładowanie samochodów elektrycznych, wykorzystujemy pompy ciepła, zbiorniki retencyjne czy automatyczne systemy nawadniania terenów zielonych. To rozwiązania, które jeszcze kilka lat temu były postrzegane jako dodatkowy atut, a dziś stają się standardem".

Woda deszczowa nie ma już spływać do kanalizacji

Drugim, obok energii, filarem nowego projektowania jest gospodarka wodą opadową. Coraz częściej zamiast odprowadzać deszczówkę bezpośrednio do kanalizacji, deweloperzy zatrzymują ją na terenie osiedla.

Magdalena Kornaga, architektka w Dziale Projektowania Przestrzeni Wspólnych Atal, wymienia konkretne rozwiązania wdrażane już dziś w projektach firmy:

• zielone dachy z zielenią ekstensywną i zielone elewacje,
• ogrody deszczowe i systemy retencji wody,
• zacienienie placów zabaw,
• place zabaw z naturalnych materiałów, ograniczających nagrzewanie,
• automatyczne sterowanie oświetleniem części wspólnych za pomocą zegarów sterujących.

Karolina Bronszewska z Ronson Development dodaje do tej listy systemy odzysku wody opadowej oraz zielone ściany, które - obok estetyki - realnie obniżają temperaturę budynku latem.

Osiedle to już nie zbiór budynków. To fragment miasta

Zmienia się też skala myślenia projektowego. Deweloperzy przestają patrzeć na pojedynczy budynek, a zaczynają projektować całe kwartały miejskie - z myślą o tym, jak będą funkcjonować za dekadę czy dwie.

"Projektowanie inwestycji coraz bardziej przesuwa się z myślenia o pojedynczym budynku na myślenie o całym fragmencie miasta. Nadal liczymy efektywność projektu, ale dziś równie ważne jest to, czy osiedle będzie dobrze funkcjonować za 10 czy 20 lat" - mówi Piotr Kozłowski z Grupy Echo.

Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland łączy to z koncepcją tzw. miasta 15-minutowego - modelu urbanistycznego, w którym mieszkaniec ma dostęp do wszystkich podstawowych usług (sklepu, szkoły, przychodni, terenów zielonych) w promieniu kilkunastu minut pieszo lub rowerem, bez konieczności korzystania z samochodu. Podobną koncepcję realizuje już Ronson Development w swoim projekcie Miasto Moje, gdzie centrum życia społecznego ma stanowić tzw. Pasaż Wisła.

Wózkownia to już nie zwykły schowek. To solidny argument sprzedażowy

Jedna z najbardziej wyraźnych zmian dotyczy tego, jak wyglądają i do czego służą części wspólne budynków. Kiedyś traktowane jako czysto komunikacyjne - dziś stają się przestrzenią budującą relacje sąsiedzkie i realny argument przy zakupie mieszkania.

"Części wspólne przestają być tylko przestrzenią komunikacyjną. Projektujemy je jako miejsca do pracy zdalnej, spotkań sąsiedzkich i wspólnej rekreacji, bo to dziś realny argument sprzedażowy, nie dodatek" - zaznacza Witold Kikolski z MS Waryński Development.

Renata McCabe-Kudła z Grupo Lar Polska zwraca uwagę na jeszcze ciekawszy trend - przenikanie się segmentów rynku:

"Wyraźnie zmienia się rola części wspólnych, stają się one przedłużeniem mieszkania, oferując funkcje sprzyjające budowaniu społeczności mieszkańców. Rośnie znaczenie przestrzeni multifunkcyjnych: rozwiązania typowe dotąd dla sektora PRS czy co-livingu coraz częściej przenikają do klasycznych projektów sprzedażowych".

Damian Tomasik z Alter Investment ostrzega jednak przed jedną pułapką: nie chodzi o to, żeby mnożyć udogodnienia dla samego efektu.

"O przewadze inwestycji będzie decydowała nie liczba efektownych dodatków, ale ich realna użyteczność i wpływ na koszty eksploatacji" - podkreśla.

Co konkretnie pojawia się dziś w częściach wspólnych na osiedlach mieszkaniowych?

Zestawiając wypowiedzi wszystkich cytowanych ekspertów, można wskazać listę rozwiązań, które przestają być wyjątkiem, a stają się standardem nowych inwestycji:

Prefabrykacja czeka na swój moment, ale jeszcze nie teraz

Nie wszystkie zapowiadane technologie są już dziś opłacalne w każdej skali. Tomasz Kaleta z Develii studzi entuzjazm wokół prefabrykacji - metody budowy z gotowych elementów wytwarzanych wcześniej w fabryce.

"Już dziś w tej technologii wykonywane są m.in. klatki schodowe czy balkony. W przypadku całych budynków prefabrykacja nadal przegrywa jednak z tradycyjnymi metodami pod względem elastyczności i kosztów, na które istotnie wpływa m.in. logistyka" - zaznacza.

Sztuczna inteligencja wchodzi do projektowania, ale nie zastępuje architekta

Coraz więcej firm deweloperskich wykorzystuje cyfrowe narzędzia projektowe, w tym technologię BIM (Building Information Modeling) - system tworzenia cyfrowego modelu budynku, który pozwala wykrywać błędy projektowe jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland precyzuje, jaką rolę odgrywa dziś sztuczna inteligencja w tym procesie:

"Sztuczna inteligencja będzie wspierać analizę danych, projektowanie, ocenę efektywności energetycznej i zarządzanie budynkiem, ale pozostanie narzędziem wspierającym, a nie zastępującym ludzi".

Ustawa schronowa zmienia standardy bezpieczeństwa

Jeden z mniej oczywistych wątków dotyczy wpływu tzw. ustawy schronowej na konstrukcję nowych budynków. Witold Kikolski z MS Waryński Development wskazuje, że nowe przepisy wymuszają mocniejsze konstrukcje kondygnacji podziemnych oraz niezależne systemy wentylacji - co przy okazji podnosi ogólny standard bezpieczeństwa całego budynku, niezależnie od jego pierwotnego przeznaczenia.

Mieszkanie, które zmienia się razem z typem mieszkańca

Jeszcze inny trend dotyczy samego wnętrza lokalu, a nie tylko przestrzeni wspólnych. Tomasz Kaleta z Develii wskazuje na rosnące zainteresowanie mieszkaniami, które można łatwo przebudować w miarę zmieniających się potrzeb rodziny.

"W naszej ofercie znajdują się mieszkania wariantowe, które dzięki dodatkowym pionom instalacyjnym umożliwiają zmianę układu funkcjonalnego bez konieczności przeprowadzania kosztownych prac adaptacyjnych" - wyjaśnia.

Tomasz Stoga z Profit Development zwraca z kolei uwagę na zmianę oczekiwań co do stanu odbieranego mieszkania:

"Coraz więcej klientów oczekuje możliwości odbioru lokalu gotowego do zamieszkania albo przygotowanego pod wynajem. Rolą nowoczesnego dewelopera nie jest już wyłącznie wybudowanie mieszkania, ale zapewnienie klientowi kompleksowego produktu, który odpowiada na jego potrzeby od pierwszego dnia".

Co to wszystko oznacza dla kogoś, kto szuka dziś mieszkania?

Dla przyszłego nabywcy te zmiany przekładają się na konkretne pytania, które warto zadać deweloperowi przed zakupem::

Jak podsumowuje Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek:

"Przewagę konkurencyjną zyskają ci deweloperzy, którzy już dziś projektują inwestycje z perspektywą kolejnych dekad, uwzględniając nie tylko obowiązujące normy, ale przede wszystkim potrzeby mieszkańców i zmieniające się warunki środowiskowe".

Osiedla mieszkaniowe 2026 - FAQ

Od kiedy wszystkie nowe budynki w UE mają być zeroemisyjne?

Od 2030 roku, zgodnie z unijną dyrektywą EPBD. Szczegółowe wymagania techniczne są obecnie wdrażane do polskich przepisów.

Dlaczego deweloperzy odchodzą od klimatyzacji na rzecz architektury?

Bo rozwiązania architektoniczne - jak zacienienie, loggie czy odpowiednia orientacja budynku - działają przez cały cykl życia budynku bez dodatkowego zużycia energii, w przeciwieństwie do klimatyzacji.

Czym jest miasto 15-minutowe?

To koncepcja urbanistyczna, w której mieszkaniec ma dostęp do podstawowych usług - sklepu, szkoły, przychodni, terenów zielonych - w promieniu kilkunastu minut pieszo lub rowerem.

Czy prefabrykacja to już standard w budownictwie mieszkaniowym?

Częściowo - dziś w tej technologii wykonuje się głównie klatki schodowe i balkony. W przypadku całych budynków prefabrykacja wciąż przegrywa z metodami tradycyjnymi pod względem kosztów i elastyczności.

Jak ustawa schronowa wpływa na nowe budynki?

Wymusza mocniejsze konstrukcje kondygnacji podziemnych oraz niezależne systemy wentylacji, co podnosi ogólny standard bezpieczeństwa budynku.

Czym jest technologia BIM?

To system tworzenia cyfrowego modelu budynku, wykorzystywany do wykrywania błędów projektowych jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Czy sztuczna inteligencja zastąpi architektów?

Nie - według cytowanych ekspertów AI pozostaje narzędziem wspierającym analizę danych i projektowanie, a nie zastępuje pracy człowieka.

Jakie funkcje najczęściej pojawiają się dziś w częściach wspólnych nowych osiedli?

Strefy coworkingowe, rowerownie, paczkomaty, stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz przestrzenie do integracji sąsiedzkiej, jak dziedzińce i strefy relaksu.

Źródło: dompress