Czy zmiany przepisów dot. własności lokali i najmu krótkoterminowego wypchną drobnych inwestorów z rynku?

• Czy zmiany przepisów wypchną drobnych inwestorów z rynku?
• Projekty zmian - profesjonalizacja rynku
• Problem inwestycji Bliska Wola Tower przy alei Prymasa Tysiąclecia w Warszawie
• Jasna informacja dla nabywcy nieruchomości

Czy zmiany przepisów wypchną drobnych inwestorów z rynku?

Planowane zmiany przepisów dotyczących rynku nieruchomości, własności lokali i najmu krótkoterminowego mogą zdecydować o tym, kto w przyszłości będzie mógł inwestować w apartamenty i obiekty noclegowe. Najważniejsze pytanie brzmi: czy na rynku pozostanie miejsce dla właścicieli pojedynczych lokali i niewielkich przedsiębiorców, czy też nowe wymagania będą możliwe do spełnienia głównie przez duże firmy?

Rynek może rozwinąć się w dwóch kierunkach: w stronę dalszej koncentracji albo profesjonalizacji, która nadal pozostawi przestrzeń dla mniejszych inwestorów. - Mam wrażenie, że w debacie o najmie krótkoterminowym zbyt rzadko analizuje się skutki regulacji dla drobnych inwestorów. Oczywiście, zasadne jest pytanie, na ile w dłuższej perspektywie lokale przeznaczone na najem krótkoterminowy powinny funkcjonować w tkance mieszkaniowej. Dziś lokale są ze sobą wymieszane, ponieważ drobni inwestorzy chętnie kupowali mieszkania z myślą o takim wynajmie – nie było to przecież zakazane. Nawet jeśli ograniczymy tego typu apartamenty w budynkach mieszkalnych, np. poprzez strefowanie, pozostaje pytanie, czy inwestorzy nadal będą mogli kupować lokale w nowych inwestycjach projektowanych specjalnie z myślą o najmie krótkoterminowym. Rząd równolegle rozważa bowiem daleko idące ograniczenia w tworzeniu takich obiektów, co może oznaczać koniec rynku dla drobnych inwestorów i premiowanie przede wszystkim dużych podmiotów — komentuje Ewa Wielgórska, prezes Fairy Flats, operatora najmu krótko- i średnioterminowego.

Projekty zmian - profesjonalizacja rynku

Zakup jednego lub kilku apartamentów był dotychczas łatwo dostępną formą lokowania kapitału. Sytuacja może się jednak zmienić, jeżeli właściciele pojedynczych lokali zostaną objęci wymaganiami zbliżonymi do tych obowiązujących duże obiekty noclegowe. Koszty dostosowania nieruchomości, obsługi administracyjnej i prawnej mogą okazać się dla drobnych inwestorów zbyt wysokie. Duże firmy łatwiej poradzą sobie z dodatkowymi obowiązkami, co może prowadzić do ograniczenia konkurencji oraz stopniowej konsolidacji rynku.

– Mamy dziś na stole kilka różnych projektów zmian w prawie. Niestety wiele z nich zmierza w stronę wypychania drobnych inwestorów z rynku. Najwięcej mówi się o regulacjach najmu krótkoterminowego i o tym, w jakim zakresie powinien być on ograniczany, np. poprzez wyznaczanie stref, w których taka działalność nie będzie dozwolona. Takie rozwiązanie może oczywiście pomóc w bardziej świadomym kształtowaniu tkanki miejskiej i relacji sąsiedzkich - tłumaczy ekspertka.

Profesjonalizacja sama w sobie nie musi być jednak zagrożeniem. Wyższe standardy i przejrzyste zasady mogą zwiększyć bezpieczeństwo gości oraz ograniczyć konflikty związane z prowadzeniem najmu turystycznego w budynkach mieszkalnych. Kluczowe jest stworzenie takich regulacji, które nie zamkną rynku przed mniejszymi podmiotami. - Inwestorzy mogliby się dostosować i inwestować tam, gdzie najem krótkoterminowy będzie dozwolony. Jednak propozycje zmian w ustawie o własności lokali mogą zahamować w ogóle powstawanie nowych obiektów tego typu. Postulowane zmiany zakładają, że nie będzie możliwe budowanie nowych budynków usługowych z wydzielonymi księgami wieczystymi bez zgody gminy - dodaje.

Problem inwestycji Bliska Wola Tower przy alei Prymasa Tysiąclecia w Warszawie

Znaczenie jasnych zasad pokazuje spór dotyczący inwestycji Bliska Wola Tower przy alei Prymasa Tysiąclecia w Warszawie. Według ratusza 27-piętrowy budynek powstał na podstawie pozwolenia na budowę hotelu, natomiast znajdujące się w nim lokale niemieszkalne były oferowane jako apartamenty. Miasto odmówiło uznania samodzielności 157 lokali, a brak wymaganych zaświadczeń miał uniemożliwić podpisanie aktów notarialnych przez około 1500 nabywców.

- Choć projektowane zmiany w ustawie o własności lokali nie zostały jeszcze przyjęte, część samorządów – w tym Warszawa – już dziś kwestionuje możliwość wyodrębniania lokali w niektórych inwestycjach tego typu. Drobny inwestor może znaleźć się w sytuacji, w której kupił i odebrał lokal, ale założenie odrębnej księgi wieczystej przedłuża się z powodu sporu pomiędzy deweloperem a miastem. W praktyce powstaje więc ryzyko, że możliwość inwestowania w takie obiekty pozostanie przede wszystkim po stronie dużych podmiotów kupujących całe budynki - zauważa Ewa Wielgórska.

Jasna informacja dla nabywcy nieruchomości

Przypadek ten pokazuje, że nabywca powinien już przed zakupem otrzymać jednoznaczną informację, czy kupuje mieszkanie, lokal usługowy, jednostkę hotelową czy lokal w aparthotelu oraz w jaki sposób nieruchomość może być wykorzystywana.

- Rynek potrzebuje profesjonalizacji, ale nie oligopolizacji. Dobre prawo powinno usuwać szarą strefę, zwiększać bezpieczeństwo i chronić mieszkańców, a jednocześnie pozostawiać miejsce dla właściciela jednego apartamentu, rodzinnej firmy czy niewielkiego aparthotelu. Jeżeli po wejściu reformy legalne działanie będzie możliwe wyłącznie dla podmiotów dysponujących rozbudowanym zapleczem prawnym i dużym kapitałem, będzie to oznaczało, że regulacje zostały źle skalibrowane. Profesjonalizacja nie musi oznaczać koncentracji własności. Może to oznaczać, że drobny właściciel zachowuje lokal, ale korzysta z usług profesjonalnego operatora. To właśnie taki model – rozdrobniona własność i profesjonalne zarządzanie – dominuje dziś w naszym portfelu - podsumowuje prezes Fairy Flats.

Ostateczny kształt regulacji zdecyduje więc nie tylko o przyszłości najmu krótkoterminowego. Wpłynie także na to, czy inwestowanie w apartamenty i mniejsze obiekty noclegowe pozostanie dostępne dla indywidualnych inwestorów oraz lokalnych przedsiębiorców.

Źródło: Fairy Flats