Jak dziś projektuje się nowoczesne osiedla?

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Jednym z trendów, który będzie coraz silniej wpływał na sposób realizacji inwestycji mieszkaniowych, jest prefabrykacja. Już dziś w tej technologii wykonywane są m.in. klatki schodowe czy balkony. W przypadku całych budynków prefabrykacja nadal przegrywa jednak z tradycyjnymi metodami pod względem elastyczności i kosztów, na które istotnie wpływa m.in. logistyka. Wraz z rozwojem technologii i zwiększaniem skali jej wykorzystania te proporcje mogą się stopniowo zmieniać.

Coraz większe znaczenie będą miały rozwiązania ograniczające zapotrzebowanie budynków na energię oraz koszty ich eksploatacji. Kierunek zmian wyznacza unijna dyrektywa EPBD, zgodnie z którą od 2030 roku wszystkie nowe budynki mają spełniać standard zeroemisyjny. Szczegółowe wymagania techniczne są obecnie wdrażane do przepisów krajowych, dlatego rynek potrzebuje w tym zakresie jasnych zasad oraz odpowiedniego czasu na przygotowanie projektów.

Części wspólne stają się jednym z elementów wpływających na komfort codziennego życia. Klienci zwracają większą uwagę na ich jakość i funkcjonalność. Coraz większą rolę odgrywają starannie zaprojektowane strefy zieleni, miejsca do wypoczynku, rekreacji i integracji, a także infrastruktura rowerowa.

Rośnie także znaczenie elastyczności oraz możliwości dostosowania lokalu do zmieniających się potrzeb mieszkańców na różnych etapach życia. W naszej ofercie znajdują się mieszkania wariantowe, które dzięki dodatkowym pionom instalacyjnym umożliwiają zmianę układu funkcjonalnego bez konieczności przeprowadzania kosztownych prac adaptacyjnych.

Piotr Kozłowski, Design Director Commercial & Living w Grupie Echo

Projektowanie inwestycji coraz bardziej przesuwa się z myślenia o pojedynczym budynku na myślenie o całym fragmencie miasta. Nadal liczymy efektywność projektu, ale dziś równie ważne jest to, czy osiedle będzie dobrze funkcjonować za 10 czy 20 lat. Dlatego coraz większą rolę odgrywają analiza nasłonecznienia, przewietrzania czy dostęp do zieleni i usług, a nie wyłącznie maksymalizacja wskaźników zabudowy. Zmienia się również podejście do technologii. Największą wartość mają rozwiązania, które realnie obniżają koszty eksploatacji i poprawiają komfort mieszkańców – fotowoltaika, pompy ciepła, inteligentne opomiarowanie czy przygotowanie budynków pod rozwój elektromobilności. Jednocześnie coraz większego znaczenia nabierają technologie niewidoczne dla klienta, jak BIM, który pozwala eliminować błędy jeszcze na etapie projektowania.

W najbliższych latach jednym z najważniejszych wyzwań będzie dostosowanie inwestycji do zmian klimatu. W Archicom wierzymy, że odpowiedzią nie jest przede wszystkim klimatyzacja, ale dobra architektura, odpowiednia orientacja budynku, zacienienie, loggie, właściwe przeszklenia czy wysoka zieleń. To rozwiązania, które działają przez cały cykl życia budynku i nie generują dodatkowego zużycia energii. Równolegle rośnie znaczenie retencji wód opadowych i błękitno-zielonej infrastruktury, które pomagają ograniczać efekt miejskiej wyspy ciepła. Coraz większą rolę odgrywają także części wspólne. Przestrzenie do pracy, spotkań, wypoczynku czy dobrze zaprojektowane strefy wejściowe odpowiadają na zmieniający się styl życia mieszkańców, a jednocześnie powinny być energooszczędne i ekonomiczne w utrzymaniu przez kolejne dekady.

Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska

Wyraźnie zmienia się rola części wspólnych, stają się one przedłużeniem mieszkania, oferując funkcje sprzyjające budowaniu społeczności mieszkańców. Rośnie znaczenie przestrzeni multifunkcyjnych: rozwiązania typowe dotąd dla sektora PRS czy co-livingu coraz częściej przenikają do klasycznych projektów sprzedażowych.

Magdalena Kornaga, architektka w Dziale Projektowania Przestrzeni Wspólnych Atal

Na przestrzeni ostatnich lat wzrosły oczekiwania klientów co do standardów nowych inwestycji mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno estetyki osiedli, ich parametrów eksploatacyjnych, jak też wyposażenia w przydatne na co dzień funkcjonalności. Pojawiły się nowe trendy ogólnoświatowe, a geopolityka oraz sytuacja na rynkach paliw kopalnych zmusza do wdrażania energooszczędnych rozwiązań i gotowej na nie infrastruktury.

Póki co, rynek dalej podąża tą drogą. Najlepiej na nim odnajdą się ci deweloperzy, którzy potrafią sprostać współczesnym wymaganiom i zachować atrakcyjność rynkową, z drugiej zaś strony zmieścić to wszystko w akceptowalnym dla nabywców budżecie.

Wspomniane uwarunkowania już teraz przekładają się na stronę projektową inwestycji. W Atal intensywnie pracujemy nad tą sferą działalności i podnosimy standardy. W projektach części wspólnych staramy się wprowadzać rozwiązania, które zwiększają odporność osiedli na wysokie temperatury i intensywne opady oraz poprawiają komfort życia mieszkańców.

Realizujemy m.in. zielone dachy (zieleń ekstensywna) i elewacje, ogrody deszczowe oraz systemy retencji wody, a także zacienienie placów zabaw. Zwiększamy udział zieleni oraz stref relaksu. Rozwijamy funkcjonalne części wspólne, ogrody i tarasy dla mieszkańców, przestrzenie coworkingowe, sale klubowe, strefy fitness oraz miejsca sprzyjające integracji lokalnej społeczności. Wdrażamy rozwiązania wspierające zrównoważoną mobilność, infrastrukturę rowerową, stacje ładowania pojazdów elektrycznych czy paczkomaty. Optymalizujemy zużycie energii dzięki automatycznemu sterowaniu oświetleniem (zegary sterujące). Realizujemy place zabaw i rekreacyjne z naturalnych materiałów, ograniczających nagrzewanie.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Sposób projektowania inwestycji zmienia przede wszystkim coraz szersze rozumienie jakości mieszkania. Klient kupuje dziś nie tylko lokal, ale całe środowisko życia: dostęp do usług, zieleni, rekreacji, transportu publicznego i dobrze zaprojektowanych części wspólnych. Zyskują na znaczeniu wielofunkcyjne kwartały, koncepcja miasta 15-minutowego, infrastruktura rowerowa oraz rozwiązania ograniczające konieczność codziennych podróży samochodem.

Jednym z kluczowych wyzwań projektowych stanie się jednak przegrzewanie budynków. Coraz ważniejsze będą odpowiednia orientacja mieszkań, zewnętrzne elementy zacieniające, balkony i loggie ograniczające bezpośrednie nasłonecznienie, przeszklenia o właściwych parametrach, przepływ powietrza, zieleń wysoka oraz ograniczanie miejskich wysp ciepła. Wprowadzana będą zielone dachy, retencja i ponowne wykorzystanie wody deszczowej, powierzchnie biologicznie czynne, rozwiązania wspierające bioróżnorodność oraz instalacje zmniejszające zapotrzebowanie na energię czyli wszystko to co już od dłuższego czasu z powodzeniem wprowadzamy w naszych projektach.

Istotnym trendem będzie również ponowne wykorzystanie istniejących konstrukcji. Planowana przez nas konwersja budynku przy ulicy Moniuszki pokazuje kierunek, w którym zamiast wyburzenia można zachować strukturę i część materiałów, ograniczając emisję związaną z budową. Części wspólne będą stawały się bardziej funkcjonalne i wielozadaniowe. Obok estetycznych lobby równie ważne będą rowerownie, miejsca naprawy rowerów, wygodne wózkownie, przestrzenie do odbioru przesyłek, strefy relaksu, place zabaw, dziedzińce i miejsca sprzyjające sąsiedzkiej integracji. Nie chodzi o mnożenie udogodnień, które później generują wysokie opłaty, lecz o rozwiązania rzeczywiście użyteczne i racjonalne kosztowo.

W obszarze technologii coraz ważniejsze stają się systemy zarządzania zużyciem energii, fotowoltaika dla części wspólnych, przygotowanie infrastruktury do ładowania samochodów, energooszczędne oświetlenie, inteligentna kontrola dostępu, monitoring instalacji i narzędzia pozwalające szybciej wykrywać awarie. Sztuczna inteligencja będzie wspierać analizę danych, projektowanie, ocenę efektywności energetycznej i zarządzanie budynkiem, ale pozostanie narzędziem wspierającym, a nie zastępującym ludzi.

Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek

Myślę, że w najbliższych latach zmieni się przede wszystkim sposób myślenia o projektowaniu inwestycji mieszkaniowych. Coraz większe znaczenie będą miały rozwiązania ograniczające przegrzewanie mieszkań, efektywne zarządzanie energią, retencja wody czy większy udział zieleni, która realnie wpływa na mikroklimat osiedla. Równocześnie części wspólne będą ewoluować z przestrzeni komunikacyjnych w miejsca budujące jakość codziennego życia i relacje sąsiedzkie.

Jestem przekonany, że przewagę konkurencyjną zyskają ci deweloperzy, którzy już dziś projektują inwestycje z perspektywą kolejnych dekad, uwzględniając nie tylko obowiązujące normy, ale przede wszystkim potrzeby mieszkańców i zmieniające się warunki środowiskowe.

Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development, wiceprezes PZFD

Nowoczesna inwestycja to dziś znacznie więcej niż atrakcyjna elewacja. Klienci coraz częściej pytają o rozwiązania związane z elektromobilnością, efektywnością energetyczną czy kosztami utrzymania budynku. Dlatego już dziś projektujemy infrastrukturę pod ładowanie samochodów elektrycznych, wykorzystujemy pompy ciepła, zbiorniki retencyjne czy automatyczne systemy nawadniania terenów zielonych. To rozwiązania, które jeszcze kilka lat temu były postrzegane jako dodatkowy atut, a dziś stają się standardem.

Podobnie wygląda kwestia wykończenia mieszkań. Coraz więcej klientów oczekuje możliwości odbioru lokalu gotowego do zamieszkania albo przygotowanego pod wynajem. Rolą nowoczesnego dewelopera nie jest już wyłącznie wybudowanie mieszkania, ale zapewnienie klientowi kompleksowego produktu, który odpowiada na jego potrzeby od pierwszego dnia.

Karolina Bronszewska, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

W najbliższych latach o projektowaniu inwestycji mieszkaniowych w dużej mierze będzie decydować efektywność energetyczna, m.in. panele fotowoltaiczne, czy inteligentne systemy zarządzania osiedlami. Standardem staną się m.in. oświetlenie LED z czujnikami ruchu i natężenia światła, które ogranicza zużycie energii przy zachowaniu bezpieczeństwa, a także czujniki monitorujące jakość powietrza czy wilgotność, wspierające lepsze zarządzanie inwestycją. Równolegle utrzyma się silny trend rozwiązań proekologicznych, systemów retencji i odzysku wody opadowej, zielonych dachów i ścian oraz infrastruktury wspierającej ekomobilność. Rozwiązania te od kilku lat konsekwentnie wdrażamy w naszych inwestycjach i obserwujemy, że stają się one coraz ważniejszym kierunkiem rozwoju całej branży.

W Ronson od lat rozwijamy ten kierunek. W 2024 roku wprowadziliśmy autorski Ronson Standard czyli zestaw rozwiązań proekologicznych dostosowanych do specyfiki każdej inwestycji. Znajduje on odzwierciedlenie we wszystkich naszych projektach. W Ursusie Centralnym Bulwar Atrakcji tworzy przestrzeń integracji mieszkańców, Nova Królikarnia rozwija ideę miasta-ogrodu z bogatą zielenią i rozwiązaniami wspierającymi bioróżnorodność, a Miasto Moje realizuje koncepcję miasta 15-minutowego z Pasażem Wisła jako centrum życia społecznego.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Widzimy wyraźny zwrot w stronę efektywności energetycznej rozumianej całościowo - pompy ciepła, fotowoltaika na częściach wspólnych i magazyny energii przestają być opcją premium, a stają się standardem projektowym. Równolegle inwestujemy w rozwiązania ograniczające przegrzewanie budynków latem, jak osłony przeciwsłoneczne, zazielenione dachy i elewacje, większą retencję wody na osiedlu.

Ustawa schronowa wymusza też mocniejsze konstrukcje kondygnacji podziemnych i niezależne systemy wentylacji, co w naturalny sposób podnosi ogólny standard bezpieczeństwa budynku. Części wspólne przestają być tylko przestrzenią komunikacyjną. Projektujemy je jako miejsca do pracy zdalnej, spotkań sąsiedzkich i wspólnej rekreacji, bo to dziś realny argument sprzedażowy, nie dodatek.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Projektowanie coraz mocniej koncentruje się na całym cyklu życia budynku, kosztach użytkowania, odporności na zmiany klimatu, możliwości zmiany funkcji oraz komforcie mieszkańców. Standardem będą rozwiązania ograniczające przegrzewanie, takie jak właściwa orientacja budynków, zewnętrzne osłony przeciwsłoneczne, zieleń, retencja i ograniczanie powierzchni uszczelnionych. Rosnąć będzie znaczenie pomp ciepła, fotowoltaiki, magazynów energii, inteligentnego zarządzania zużyciem oraz infrastruktury dla elektromobilności.

Technologie BIM i cyfrowe modele budynków usprawnią projektowanie i późniejsze zarządzanie. Części wspólne będą bardziej wielofunkcyjne, obok reprezentacyjnego lobby pojawią się przestrzenie do pracy, przechowywania przesyłek, serwisowania rowerów i integracji mieszkańców. O przewadze inwestycji będzie decydowała nie liczba efektownych dodatków, ale ich realna użyteczność i wpływ na koszty eksploatacji.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg

Projektowanie nowych osiedli coraz bardziej koncentruje się na zrównoważonym rozwoju, efektywności energetycznej oraz komforcie codziennego życia mieszkańców. Coraz większe znaczenie mają rozwiązania typu smart home, inteligentne systemy zarządzania energią, energooszczędne instalacje, oświetlenie LED, pompy ciepła, fotowoltaika dla części wspólnych oraz infrastruktura do ładowania samochodów elektrycznych.

W odpowiedzi na zmiany klimatyczne rozwijamy rozwiązania ograniczające efekt miejskiej wyspy ciepła. Są to m.in. większy udział zieleni, retencja wody opadowej, nasadzenia drzew, zielone dachy, odpowiedni dobór materiałów elewacyjnych oraz rozwiązania poprawiające komfort termiczny budynków. Istotnym kierunkiem pozostaje także bezpieczeństwo energetyczne poprzez ograniczanie zużycia energii oraz zwiększanie niezależności energetycznej budynków.

Części wspólne ewoluują w stronę przestrzeni integrujących mieszkańców. Coraz częściej projektujemy strefy rekreacyjne, place zabaw, zielone dziedzińce, miejsca do pracy zdalnej, rowerownie, paczkomaty oraz udogodnienia odpowiadające potrzebom różnych grup wiekowych. Naszym celem jest tworzenie nowoczesnych, funkcjonalnych osiedli, które zapewniają wysoką jakość życia przez wiele lat.

Rozliczamy najem