Rachunek powierniczy jako środek chroniący nabywców

Wzmocnienie ochrony interesów nabywców nieruchomości

Obecnie prawo w sposób niewystarczający chroni interesy potencjalnych nabywców nieruchomości. W przypadku upadłości dewelopera lub nieukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego w czasie określonym w umowie deweloperskiej ryzyko ponosi wyłącznie nabywca, gdyż nie może on w pełni lub w cale zrealizować roszczenia o zwrot lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji nabywca lokalu często pozostaje z wysokim kredytem na wiele lat, ale bez upragnionego mieszkania.

Co zaskakujące, w innych krajach Unii Europejskiej przepisy prawne chronią nabywców nieruchomości, np. we Francji inwestor może skorzystać z pieniędzy nabywców mieszkań wówczas, gdy dokona przeniesienia na nich udziału we własności gruntu, na którym będzie znajdował się budynek. Ale nie tylko, prawo także chroni klientów firm deweloperskich w Niemczech, Danii, czy też w Szwecji.

Obecnie bez wątpienia nabywca nieruchomości ponosi wysokie ryzyko wynikające z umowy deweloperskiej. Zgodnie z treścią umowy nabywca zobowiązany jest w trakcie inwestycji deweloperskiej uiszczać kwoty we wskazanej wysokości zgodnie z harmonogramem, które w sposób niekontrolowany są obracane przez dewelopera.

Zobacz także serwis: Rynek nieruchomości

Dlatego warto podpisać umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, gdyż nabywca będzie miał roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu na drodze sądowej zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego.

Cel utworzenia rachunku powierniczego

Zasadniczą istotą utworzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest gromadzenie środków pieniężnych powierzonych deweloperowi w celu budowy lokalu mieszkaniowego.

W sytuacji upadłości dewelopera środki, które zostały zgromadzone na rachunku powierniczym służą w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców nieruchomości w ramach realizowanej inwestycji deweloperskiej.

Zobacz również serwis: Prawo budowlane

Podstawowym zadaniem banku prowadzącego otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest kontrola poszczególnych wypłat pieniędzy na rzecz dewelopera, dopóki nie przedłoży on stosownych dokumentów potwierdzających fakt, że lokal mieszkaniowy został wybudowany zgodnie z przepisami prawa i zawartą uprzednio umową deweloperską.

Zgodnie z art. 59 ustawy Prawo Bankowe – w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi lub w przypadku ogłoszenia upadłości – potencjalny nabywca ma gwarancje zwrotu środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku powierniczym.

Podstawa Prawna:

- art. 59 ustawy Prawo Bankowe

- art. 64 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego

- ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.