Prawo budowlane - Nieruchomości - mieszkanie, dom, działka - księga wieczysta, sprzedaż, najem

Procedura fizycznego wydania lokalu ma istotne znaczenie. Fakt uiszczenia wkładu oraz zawarcia umowy o budowę przez nabywcę nie daje mu uprawnień do korzystania z lokalu, zaś otrzymuje on prawo do przedmiotowego lokalu. Dopiero po formalnym odbiorze nabywca ma możliwość korzystać z przedmiotowego lokalu.

Postanowienia dotyczące gwarancji powinny zostać zawarte w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu spółdzielczego, gdyż na ich podstawie w przyszłości strony będą miały możliwość dochodzenia swoich roszczeń z tytułu gwarancji obejmującej tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy.

Umowa ustanawiająca prawo spółdzielcze odpowiedzialność z tytułu rękojmi powstaje w sytuacji, gdy rzecz ma wady prawne lub fizyczne. Jednakże istnieją sytuacji, które umożliwiają zwolnienie z odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Reguły dotyczące wydania lokalu mogą być zawarte zarówno w umowie sprzedaży prawa do lokalu, jak i w dokumentach spółdzielni. W umowie należy także określić szczegółowo obowiązki sporządzania protokołu zdawczo-odbiorczego.

W momencie zawarcia umowy o budowę lokalu mieszkalnego – dla ustanowienia spółdzielczego prawa własności oraz prawa spółdzielczej własności tego lokalu – powstaje roszczenie członka o zawarcie ze spółdzielnią mieszkaniową umowy definitywnej.

W umowie o roboty budowlane strony ustalają, jaki zakres robót budowlanych ma wykonać wykonawca. Umowa ta powinna zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Na mocy niniejszej umowy wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu, a inwestor do wykonania czynności związanych z przygotowaniem robót budowlanych.

Umowa o wykonanie prac projektowych to umowa cywilnoprawna zawierana podczas procesu budowlanego. Zawierana jest w formie dowolnej – jednakże zaleca się sporządzić umowę w formie pisemnej dla celów dowodowych. Umowy zawierane w procesie budowlanym powinny odpowiadać realizacji inwestycji.

Osoba prawna lub spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, zaś mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i posiadająca statut cudzoziemca – nie ma obowiązku uzyskania zezwolenia na cele statutowe nieruchomości niezabudowanej – których łączna powierzchnia nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia, dotyczy to przede wszystkim: nabyciu prawa własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego. Wymóg ten odnosi się zarówno do nabycia całej nieruchomości, jak i również jej części.

Decyzja o wydanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy jest wydawana na żądanie inwestora. Inwestor może być osoba prawną, osoba fizyczną lub jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Wniosek ten musi spełniać określone warunki – opisane poniżej.

Wycena nieruchomości to proces mający na celu określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu różnych metod oraz technik. Cały proces złożony jest z wielu etapów i kończy się on sporządzeniem operatu szacunkowego.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych - umowa sprzedaży własnościowego prawa powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Prawo lokatorskie może zostać ustanowione zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. W umowie ustanawiającej prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego należy zawrzeć szczegółowy opis przedmiotu umowy tj. strony umowy, precyzyjny opis lokalu (położenie, skład, sposoby jego wykończenia).

W celu dokonania przekształcenia spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe należy pamiętać o prawidłowym złożeniu wniosku, o zachowaniu odpowiedniej formy, treści, oznaczeniu stron wniosku.

Członek spółdzielni jest zobowiązany złożyć do spółdzielni stosowny wniosek w celu dokonania przekształcenia spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe.

Umowa sprzedaży prawa własnościowego do lokalu może być zawarta tylko i wyłącznie pomiędzy nabywcą – osobą, która zamierza nabyć prawa a sprzedawcą. Umowa ta przenosi automatycznie na nabywcę prawo własnościowe.

Członek spółdzielni posiadający prawo lokatorskie ma prawo żądać od spółdzielni ustanowienia na jego rzecz prawa spółdzielczej własności do lokalu przez niego zajmowanego.

Umowa o przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe jest typem umowy konsensualnej. Oznacza to, iż umowa ta w sposób automatyczny tworzy spółdzielcze prawo własnościowe na rzecz nabywcy. Sam fakt zawarcia umowy w formie pisemnej powoduje nabycie prawa do tego lokalu przez nabywcę.

Określenie obowiązków stron umowy o budowę lokalu mieszkalnego – spółdzielni mieszkaniowej oraz członka spółdzielni prowadzi do istotnego wniosku, iż umowa ta jest swego rodzaju umową przedwstępną – co oznacza, że jest wstępem do zawarcia umowy definitywnej.

Informacja dotycząca szczegółów zamierzenia budowlanego powinna zostać uwzględniona w umowie o budowę lokalu mieszkalnego. Z tego też powodu strony niniejszej umowy w sposób precyzyjny muszą określić wszystkie czynności związane z budową lokalu.

Strony umowy o budowę lokalu mieszkalnego mają prawo do tego, aby określić w umowie wszelkie uprawnienia w sytuacji pojawienia się istotnych wad. Tego typu postanowienia stanowią gwarancję dochodzenia roszczeń w wyniku nie wywiązania się z niniejszej umowy.

Mając na uwadze fakt, iż funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowej opiera się na bardzo sformalizowanych zasadach warto przed zawarciem umowy o budowę lokalu pozyskać różnego typu niezbędne informację, które zostaną opisane poniżej.

Umowa przenosząca prawo spółdzielcze własnościowe do lokalu mieszkalnego ma charakter odpłatny. Z tego też względu w umowie należy opisać przedmiot nabycia a także ustalić, jakie jest wyposażenie przedmiotowego lokalu oraz jaki jest jego stan techniczny.

Właściciel może prawo spółdzielczej własności przenieść na inną osobę. W tym celu ma możliwość zawrzeć zarówno umowę zmiany, sprzedaży, ale także umowę nienazwaną. Umowę przenoszącą własność należy sporządzić w formie aktu notarialnego.

Umowa ustanawiająca prawo własnościowe na rzecz członka spółdzielni powinna zawierać precyzyjny opis przedmiotu umowy. Oznacza to, iż w umowie należy zawrzeć szczegółowe informacje dotyczące usytuowania lokalu, jego składu a także sposobu wykończenia.

W umowie ustanawiającej prawo własności na rzecz członka spółdzielcy należy zamieścić szczegółowe informacje dotyczące przedmiotu niniejszej umowy. W tym celu strony powinny określić w umowie szczegółowy opis dotyczący położenia lokalu oraz jego skład i sposób wykończenia.

Sporządzając umowę ustanawiającą spółdzielcze prawo lokatorskie należy pamiętać o tym, iż powinna być ona napisana w odpowiedniej formie, a także powinna zawierać stosowną treść.

Jednym ze skutków zawarcia umowy ustanawiającej prawo spółdzielczej własności lokalu spółdzielczego jest powstanie rękojmi za wady zmniejszające jej wartość albo użyteczność ze względu na cel w umowie określony lub wynikający z innych okoliczności.

Umowa ustanawiająca prawo do lokali skutkuje przede wszystkim stworzeniem prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz nabywcy w sposób automatyczny. Jest ona także typem umowy konsensualnej – co oznacza, że zaczyna ona obowiązywać po złożeniu stosownych podpisów przez strony umowy.

Umowa o budowę spółdzielczego lokalu mieszkalnego składa się z umowy o stworzenie lokalu mieszkalnego oraz z umowy ustanawiającej prawo do lokalu na rzecz członka spółdzielni.

Umowa ustanawiająca prawo spółdzielczej własności lokalu spółdzielczego jest typem umowy konsensualnej. Sam fakt zawarcia umowy w formie aktu notarialnego tworzy prawo w sposób automatyczny na rzecz spółdzielcy. Oznacza to, iż wpis do księgi wieczystej nie wpływa na możliwość przeniesienia prawa własności.

Fakt uiszczenia wynagrodzenia jest podstawowym obowiązkiem spoczywającym na spółdzielcy. Ponadto wynagrodzenie uiszczone przez spółdzielcę powinno być odpowiednikiem wartości nabytego prawa.

W Niemczech istnieje podstawowa zasada, na mocy której podmiot zagraniczny może korzystać z takiej samej swobody oraz wolności w pozyskaniu zezwolenia na zakup nieruchomości, jak Niemiec w państwie pochodzenia tego podmiotu.

Znaczna część ograniczeń związana z nabyciem nieruchomości w Szwecji została zniesiona dnia 2 stycznia 1995 roku – moment przystąpienia Szwecji do Unii Europejskiej. Jednakże pozostało w tej kwestii wiele innych ograniczeń.

Unia Europejska uznaje, iż istotnym elementem polityki jest swoboda nabywania ziemi przez cudzoziemców. Po mino tychże założeń należy stwierdzić, iż istnieją państwa wprowadzające ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców. Do krajów należących do Unii Europejskiej, w których obcokrajowiec może napotkać na trudności związane z nabywaniem nieruchomości jest Hiszpania oraz Włochy.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w niektórych krajach państw członkowskich Unii Europejskiej obywa się w sposób bardziej swobodny. Do tych krajów należą: Wielka Brytania, Belgia, Francja.

Austria jest jednym z państw członkowskich Unii Europejskiej, które wprowadziło znaczne ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Odmowa uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości może być spowodowana zagrożeniem interesu państwa.

Przez nabycie nieruchomości należy rozumieć nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Zasadniczym warunkiem uzyskania zezwolenia przez cudzoziemca jest brak jakiegokolwiek sprzeciwu Ministra Obrony Narodowej.

Zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych wymaga – nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej a także inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji – jeśli spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką komandytową.

Jeżeli cudzoziemiec w drodze decyzji administracyjnej nie uzyskał korzystnego rozstrzygnięcia sprawy – nie uzyskał zezwolenia na nabycie nieruchomości – może sporządzić wniosek o ponowne rozpatrzenie jego sprawy.

Istnieje wiele wyjątków, na mocy których cudzoziemiec nie jest zobowiązany uzyskać zezwolenia na nabycie nieruchomości. Uregulowania te nie dotyczą jednak przypadku, jeżeli dana nieruchomość jest usytuowana w strefie nadgranicznej albo nabywana jest nieruchomość rolna – której powierzchnia nie przekracza 1 ha.

Jeżeli cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość zobowiązany jest do uzyskania zezwolenia. Promesa wydawana jest w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw administracyjnych.

Sam fakt wydania lokalu jest związany przede wszystkim ze stanem technicznym lokalu mieszkalnego oraz wszelkimi wadami. W razie istnienia jakichkolwiek wad należy zgłosić je od razu przed formalnym obiorem lokalu, ponieważ po tym fakcie nie można żądać naprawienia ewentualnych wad.

Przez umowę koncesji koncesjodawca zawiera umowę z oferentem w terminie nie wcześniej niż 10 dni od dnia przesłania oferentom wiadomości o wyborze najkorzystniejszej oferty drogą elektroniczną lub faksem. Jeżeli informacja została przesłana w inny sposób – w terminie nie wcześniej niż 15 dni od dnia jej przesłania.

Umowa o budowę spółdzielczego lokalu mieszkalnego składa się z dwóch umów: o stworzenie lokalu mieszkalnego oraz o stworzenie spółdzielczego prawa do lokalu.

Umowa o sprawowanie nadzoru inwestorskiego jest umową o świadczenie usług. Ze względów dowodowych warto sporządzić umowę w formie pisemnej.

W polskim systemie prawnym wyróżnia się kilka rodzajów spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego. Do tych praw należą: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcza własność lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Umowa o budowę lokalu polega na stworzeniu nieistniejącego lokalu w momencie zawarcia umowy. Ostatecznym skutkiem zawarcia umowy o budowę lokalu będzie ustanowienie prawa spółdzielczego na rzecz członka spółdzielni – na podstawie drugiej umowy.

Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego jest umową zarówno przedwstępną, jak i umową zobowiązująca, odpłatną, wzajemną, konsensualną. Na podstawie umowy o budowę lokalu – spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego w porozumieniu z członkiem danej spółdzielni.

Gdy znajdziemy inwestycję w trakcie realizacji i chcemy w niej kupić mieszkanie, warto dobrze przeanalizować umowę z deweloperem. Musimy też pamiętać, że aby najlepiej się zabezpieczyć warto zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego i dokonać wpisu roszczeń do księgi wieczystej dla zabudowywanej nieruchomości.

Prawo

Kiedy nabywca może uzyskać prawo do korzystania z lokalu?

Jakie znaczenie w umowie mają postanowienia dotyczące gwarancji jakości?

Czy istnieje możliwość zwolnienia z odpowiedzialności z tytułu rękojmi?

Jakie są zasady wydania lokalu na podstawie umowy sprzedaży prawa do lokalu?

Co należy rozumieć przez ekspektatywę zawarcia umowy?

Czy umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona w formie pisemnej?

Czy umowa o wykonanie prac projektowych jest umową o dzieło?

Czy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość na cele statutowe?

Czy można nabyć nieruchomość na podstawie konstytutywnego orzeczenia sądowego?

Co należy zawrzeć we wniosku o ustalenie warunków zabudowy?

Na czym polega wycena nieruchomości?

W jakiej formie należy sporządzić umowę sprzedaży własnościowego prawa?

W jaki sposób należy napisać umowę ustanawiającą prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego?

O czym warto wiedzieć przed zawarciem umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego?

Jakie warunki należy spełnić przy dokonaniu przekształcenia praw spółdzielczych do lokali?

Jak sporządzić umowę sprzedaży prawa własnościowego do lokalu?

Jak sporządzić umowę o przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe?

Jak prawidłowo napisać wniosek o przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego?

Jakie obowiązki wynikają z umowy o budowę lokalu mieszkalnego?

Czy w umowie o budowę lokalu należy zawrzeć opis zamierzenia budowlanego?

Czy gwarancja jakości stanowi istotny element umowy o budowę lokalu mieszkalnego?

Co warto sprawdzić przed zawarciem umowy o budowę lokalu?

Czy umowa przenosząca prawo spółdzielcze ma charakter odpłatny?

Czy można nabyć prawo do lokalu od spółdzielcy?

Jakie postanowienia powinna zawierać umowa ustanawiająca prawo własności do lokalu mieszkalnego?

Jak sporządzić umowę ustanawiającą prawo własności na rzecz spółdzielcy?

Co warto wiedzieć o umowie ustanawiającej spółdzielcze prawo lokatorskie?

Co wiąże się z zawarciem umowy ustanowienia prawa spółdzielczego?

Jakie skutki wywołuje umowa ustanawiająca prawo do lokali?

Jaki cel ma umowa ustanawiająca prawo do lokalu na rzecz członka spółdzielni?

Czy przy ustanowieniu prawa spółdzielczego jest wymagany wpis do księgi wieczystej?

Czy na spółdzielcy spoczywa obowiązek uiszczenia wynagrodzenia?

Jak nabyć nieruchomość w Niemczech?

Jakie są warunki nabycia nieruchomości w Szwecji?

Jakie ograniczenia związane są z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii i we Włoszech?

Czy wiesz w jakich krajach nie ma ograniczeń w nabywaniu nieruchomości?

Jak wygląda nabycie nieruchomości w Austrii?

Jakie warunki musi spełnić cudzoziemiec, by nabyć nieruchomość?

Jak sporządzić wniosek o nabycie przez cudzoziemca udziałów w spółce – z siedzibą na terenie Polski?

Czy cudzoziemiec może wystąpić o ponowne wydanie zezwolenia?

Kiedy cudzoziemiec jest zwolniony z uzyskania promesy?

Czy cudzoziemiec może ubiegać się o promesę?

Kiedy może nastąpić wydanie lokalu

W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa koncesji na roboty budowlane?

Istotne postanowienia umowy o budowę spółdzielczego lokalu mieszkalnego

Jak sporządzić umowę o sprawowanie nadzoru inwestorskiego?

Co należy rozumieć przez spółdzielcze prawa do lokalu?

Jakie skutki mogą wyniknąć z zawarcia umowy o budowę lokalu?

Czy umowę o budowę lokalu można zaliczyć do umowy przedwstępnej?

Jak zabezpieczyć swoje prawa w umowie z deweloperem?