Jak wybrać formę opodatkowania najmu mieszkania/domu?

JAKIE SĄ METODY OPODATKOWANIA NAJMU?

Mamy do wyboru 3 formy opodatkowania :

1. Ryczałt – opodatkowanie ryczałtowe przychodów ewidencjonowanych.

• Rozliczając się ryczałtowo mamy 2 stawki :
  • -8,5% od przychodu mniejszego niż 4000 Euro (w 2008 przelicznik ten wynosi 15.072,00 zł) rocznie ·
  • -20% od nadwyżki powyżej 4000 Euro (15.072,00 zł).
• Nie przysługują nam odpisy amortyzacyjne, ani koszty uzyskania przychodu (opodatkowany jest bowiem przychód).
• Uzyskany przychód nie wlicza się w ten opodatkowany na zasadach ogólnych (nie wykazujemy go w PIT-36 – a w PIT-28)
• Przychód możemy pomniejszyć o ulgi (oprócz ulgi na dzieci)

Zobacz także: Jak opodatkować ryczałtowo wynajem mieszkania?

2. Zasady ogólne - wg skali podatkowej.

• Obowiązują 3 stawki podatkowe : 19%, 30% , 40%
  • WAŻNE: OD 2009 r. obowiązywać będą 2 stawki : 18% i 32%
• Przychód rozliczamy w PIT 36 (w rubryce dot. najmu)
• Przychód z najmu wlicza się w przychód z innych źródeł (np. pracy, umów zlecenia itp.) - najem może spowodować „wskoczenie” w wyższy próg podatkowy
• Możemy rozliczać się wspólnie z małżonkiem.
• Możemy skorzystać z odpisów amortyzacyjnych i kosztów uzyskania przychodu. (opodatkowany jest dochód).
• Podatek z tytułu najmu można pomniejszyć o ulgi ( w tym ulgę na dzieci).

3. Podatek liniowy - dla prowadzących działalność gospodarczą.

• Obowiązuje 19% stawka podatku - od dochodu, czyli przychody możemy pomniejszać o koszty, w tym z tytułu amortyzacji
• Najem musi być związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (musi zostać wpisany do ewidencji działalności gospodarczej).
• Jeśli najem nie jest prowadzony w ramach działalności- jest opodatkowany na zasadzie ryczałtu, lub skali podatkowej.
• Nie można korzystać z większości ulg i odliczeń – można tylko odliczyć składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, rozliczać w koszty straty. Można też zadysponować 1% podatku dla organizacje pożytku publicznego.

Zobacz także: Podatek od darowizny na zakup mieszkania

UWAGA: Powyższe formy opodatkowania dotyczą również dzierżawy

JAK WYBRAĆ KORZYSTNĄ FORMĘ OPODATKOWANIA?

Opłacalność wyboru formy opodatkowania zależy od kilku czynników:

1. wysokości dochodów z najmu i ilości wynajmowanych mieszkań

2. wysokości kosztów związanych z wynajmem (m.in. remontów i modernizacji, a także opłat komunalnych.)

3. wysokości dochodu z innych źródeł (przy opodatkowaniu progresywnym)

4. skali wynajmu- być może trzeba będzie założyć działalność gospodarczą.

Ad.1 Niskie dochody i koszty

Jeżeli dochód z wynajmu jest niewielki i nie ponosimy także dużych wydatków na utrzymanie lokalu- najlepszym wyjściem jest wybór ryczałtu.

Przykład: Jan Kowalski wynajmuje małą kawalerkę, którą odziedziczył po rodzicach. Była w dobrym stanie nie wymagała więc remontu, opłaty eksploatacyjne są niewielkie. Czynsz ustalono na 1200 złotych miesięcznie - łącznie z opłatami.

W takiej sytuacji najlepszym wyjściem jest opodatkowanie ryczałtowe: roczny przychód z najmu wyniesie 14.400 złotych – nie przekroczy więc limitu (4000 Euro – 15.072 zł). Całość podatku wyniesie więc 8,5% x 14.400 zł = 1244 zł w skali roku. Dla porównania, przy skali progresywnej (nie uwzględniając kosztów– np. opłat komunalnych), wyniósłby w najniższym progu - 2736 zł.

Ad.2. Duże koszty

Jeśli utrzymanie wynajmowanego mieszkania wymaga dużych nakładów finansowych – modernizacji, lub remontu, oraz gdy wysokie są opłaty niezależne od nas – lepszym rozwiązaniem będzie opodatkowanie progresywne.

Zobacz także: Pomoc dziecku w zakupie mieszkania a podatek

Opodatkowanie w oparciu o skalę podatkową, pozwala na uwzględnienie w rozliczeniu poniesionych kosztów, opodatkowaniu podlega bowiem dochód (czyli przychód- koszty/amortyzacja).

Opodatkowanie wg skali jest stosowane automatycznie jeżeli nie wybrało się skutecznie innej metody opodatkowania.

Zobacz także: Pomoc w spłacie kredytu a podatki

Ad.3. Wysokość dochodów z innych źródeł

Jeżeli nie osiągamy innych dochodów niż z wynajmu lokali, może okazać się, że najlepszym rozwiązaniem będzie podatek progresywny (zwłaszcza jeśli nie przekraczamy I progu podatkowego). Nie dość że pozwala on na uwzględnienie kosztów (np. remontu i opłat komunalnych), to jeszcze możemy rozliczyć się wspólnie z małżonkiem, oraz uwzględnić m.in. ulgę prorodzinną.

Jeśli jednak osiągamy wysoki przychód z innych źródeł, może okazać się że dochód z najmu zostanie objęty np. 40% procentowym podatkiem- w takiej sytuacji nawet wysoki dochód z najmu, opłaca się „wyrzucić” do rozliczenia ryczałtowego.

Ad. 4 Kiedy podatek liniowy się opłaca?

Podatek liniowy przysługuje przedsiębiorcom. Płacony jest od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Jeśli nie prowadzimy działalności gospodarczej nie możemy z niego korzystać.

Podatek liniowy może w sprzyjających okolicznościach pozwolić na uwolnienie się od podatku- wystarczy że przychód zrówna się z kosztami (np. związanymi z innymi przedsięwzięciami związanymi z prowadzoną działalnością).

Rozliczanie liniowe wymaga:

- wyboru tej formy opodatkowania (zgłoszenia na tej samej zasadzie i terminach jak ryczałtu),

-wprowadzenia usług świadczenia najmu, odpowiednio do ewidencji działalności gospodarczej (dla osób fizycznych) lub KRS (dla spółek osobowych).

UWAGA VAT! Jeśli wynajmujemy lokal użytkowy najem obciążony jest VAT-em. Nie ma go natomiast w przypadku lokali mieszkalnych.

Podsumowanie

Wybór najlepszej formy opodatkowania najmu zależy od indywidualnej sytuacji każdego wynajmującego. W skrócie- im większe obroty i większe koszty uzyskania przychodu- tym bardziej wbrew pozorom opłaca się opodatkowanie progresywne. Dla małych dochodów i małych kosztów- ryczałt.

Zawsze warto jednak wykonać rachunek ekonomiczny przed wyborem formy opodatkowania.

Zobacz także:  Kiedy wynajmujący odprowadzi VAT?