Tematy - Lokal - INFOR.PL

Zapisz się na newsletter

Wpisz poprawny e-mail

Wykup i adaptacja strychu od wspólnoty mieszkaniowej często okazuje się bardzo korzystnym rozwiązaniem zarówno dla inwestora, jak i wspólnoty. Inwestor uzyskuje możliwość powiększenia swojego mieszkania lub stworzenia nowego, za niższą cenę niż nabycie mieszkania na rynku. Dostaje także możliwość ciekawej aranżacji wnętrza. Z kolei wspólnota otrzymuje w zamian za zbycie części wspólnej środki na spłaty kredytów lub przeprowadzenie remontu. Jeżeli członkowie wspólnoty raczej nie korzystają ze strychu, można powiedzieć, że wspólnota otrzymuje te środki „niewielkim kosztem” – poprzez zbycie niewykorzystywanej części budynku. Jednocześnie wspólnota może zażądać, żeby w ramach prowadzonej adaptacji inwestor wyremontował i ocieplił dach budynku.

Ustawa „lokal za grunt” podpisana przez prezydenta. Inwestorzy będą mogli nabywać grunty od gmin w zamian za mieszkania lub inne lokale służące wspólnotom samorządowym – takie będą efekty ustawy o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, przygotowanej przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, którą 21 stycznia br. podpisał prezydent Andrzej Duda. Rozwiązanie to będzie się opierać na współpracy między gminami a inwestorami.

Prezes UOKiK Tomasz Chróstny postawił zarzuty firmom budującym lokale na wynajem. Wątpliwości budzi m.in. sposób informowania o zasadach finansowania inwestycji oraz o wysokości stopy zwrotu.

W dniu 15 listopada 2018 r. podjęta została Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 52/18 - rewolucyjna dla nabywców lokali, zarządców i deweloperów. Stanowi ona, że sprzedaż pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego jest prawnie dopuszczalna.

REKLAMA

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu człowieka. Wybór przede wszystkim uzależniony jest od lokalizacji, ceny, jak i standardu mieszkania. Kolejne rozważania dotyczą jego powierzchni – ile metrów będzie dla nas najbardziej optymalne? Lokal zbyt mały sprawi, iż będziemy mieli problem z jego ustawnością, jak i odczujemy poczucie nieustannego bałaganu. Natomiast zbyt duża i zapewne niewykorzystana powierzchnia pobudzi w nas irytację i trudno będzie nam stworzyć przytulną, domową atmosferę we własnym mieszkaniu. Tak naprawdę warto zastanowić się, jaki prowadzimy tryb życia, w jaki sposób chcemy zaaranżować nasze cztery kąty i jak dalekie plany wiążemy z tą inwestycją.

W świetle przepisów ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz obowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W przypadku niewywiązania się przez właściciela lokalu z wyżej wskazanych obowiązków wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu kosztów obciążających właściciela lokalu.

Mimo, że spółdzielnie mieszkaniowe przestały budować mieszkania dla swoich członków, nadal są ważnym elementem na polskim rynku mieszkaniowym.

Lokal użytkowy to część budynku składająca się z jednego lub więcej pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, nie będący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Lokalem użytkowym będzie więc na przykład pomieszczenie biurowe, gabinet lekarski, lokal sklepowy, lokal produkcyjny czy magazyn. Lokale użytkowe muszą spełniać szereg surowych wymogów, zależnie od prowadzonej w nich działalności.

REKLAMA

Jeżeli dysponujemy lokalem mieszkalnym i planujemy w nim założyć biuro, gabinet lekarski czy inną działalność gospodarczą, warto pamiętać, że w wielu przypadkach wymaga to dokonania odpowiednich zgłoszeń, ustaleń i zgód. W wielu przypadkach nie obędzie się bez architekta i przeprowadzenia odpowiednich modyfikacji w lokalu.

Jeżeli spółdzielnia planuje podwyżkę czynszów, musi nas o tym powiadomić z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. W przypadku opłat niezależnych od spółdzielni wyprzedzenie wynosi 14 dni. Przysługuje nam prawo zaskarżenia podwyżki do sądu. Spółdzielnia nie może też arbitralnie ustalić wyższych stawek czynszu od lokali użytkowych. Tymczasem bardzo często spółdzielnie ustalają nawet trzykrotnie wyższe opłaty za lokale użytkowe niż za lokale mieszkalne.

Jedną z wielu zalet własnościowego prawa do lokalu w porównaniu z prawem lokatorskim jest możliwość założenia dla niego księgi wieczystej. Nie jest to trudne a znacznie ułatwia obrót lokalem i przyspiesza procedury związane z wzięciem kredytu zabezpieczonego hipoteką na własnościowym prawie do lokalu.

Pytanie o zasadność przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność spotyka się w praktyce z różnymi odpowiedziami. Jedni uważają że na pewno warto się „uwłaszczyć”, inni uważają, że „uwłaszczenie” niewiele zmienia. Warto przyjrzeć się bliżej zaletom i ewentualnym wadom takiego „uwłaszczenia”.

Spółdzielnie mieszkaniowe mogą budować budynki w celu sprzedaży znajdujących się w nich lokali na rzecz członków spółdzielni lub na rzecz osób spoza grona członków spółdzielni.

Znowelizowana na 2010 rok Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ułatwia dochodzenie przekształcenia lokalu w prawo własności, między innymi w pełni zwalniając spółdzielcę z obowiązku ponoszenia kosztów sądowych.

Partycypacja jest rodzajem uczestnictwa danej osoby w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. Towarzystwo Budownictwa Społecznego zawiera z taką osobą umowę, na mocy które otrzymuje ona prawo wskazania osoby, która zostanie najemcą lokalu.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, natomiast właściciele poszczególnych lokali są odpowiedzialni tylko w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości.

Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ma miejsce z chwilą ustania członkowstwa oraz w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

Sam fakt wydania lokalu jest związany przede wszystkim ze stanem technicznym lokalu mieszkalnego oraz wszelkimi wadami. W razie istnienia jakichkolwiek wad należy zgłosić je od razu przed formalnym obiorem lokalu, ponieważ po tym fakcie nie można żądać naprawienia ewentualnych wad.

Umowa o budowę spółdzielczego lokalu mieszkalnego składa się z dwóch umów: o stworzenie lokalu mieszkalnego oraz o stworzenie spółdzielczego prawa do lokalu.

Umowa o budowę lokalu polega na stworzeniu nieistniejącego lokalu w momencie zawarcia umowy. Ostatecznym skutkiem zawarcia umowy o budowę lokalu będzie ustanowienie prawa spółdzielczego na rzecz członka spółdzielni – na podstawie drugiej umowy.

Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego jest umową zarówno przedwstępną, jak i umową zobowiązująca, odpłatną, wzajemną, konsensualną. Na podstawie umowy o budowę lokalu – spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego w porozumieniu z członkiem danej spółdzielni.

Na mocy umowy użyczenia – użyczający zobowiązuje się bezpłatnie użyczyć biorącemu - przez czas oznaczony lub nieoznaczony – przedmiot użyczenia (czyli każdą rzecz oznaczoną co do tożsamości albo co do gatunku nadająca się do używania).

Umowa najmu okazjonalnego dotyczy najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego zakłada, że najemca lokalu w towarzystwach budownictwa społecznego (TBS) będzie mógł stać się jego właścicielem, po spłacie wszystkich kosztów budowy. Jednak mieszkańcy TBS-ów, którzy liczyli na szybki i tani wykup zajmowanych mieszkań mogą się rozczarować. Propozycje zmian spotkały się bowiem ze sprzeciwem sejmowej Komisji Infrastruktury, Ministerstwa Infrastruktury i rządu.

Nieruchomość wspólną stanowią części budynku wraz z istniejącymi urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali oraz grunt, na którym wzniesiono budynek.

Lokal stanowiący odrębną własność podlega dziedziczeniu na takich samych zasadach jak całość spadku. Warto pamiętać, aby dopełnić wszystkich formalności związanych z dziedziczeniem i dokonać zmiany wpisów w księdze wieczystej lokalu. Mimo, że większość osób jest tego świadoma, postępowania spadkowe odkładane są często na wiele lat.

Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, które nie są do niego bezpośrednio przyległe lub leżą w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal - w szczególności piwnica, strych, komórka czy garaż - nazywane są one pomieszczeniami przynależnymi.

Wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe nie wymaga żadnych ustaleń czy zgód. Inaczej jest w przypadku gdy lokal mieszkalny chcemy wynająć na biuro czy gabinet lekarski. Warto pamiętać aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy w umowie najmu.

Po wykupie lokalu spółdzielczego mogą do niego przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia przynależne takie jak piwnica, strych, komórka czy garaż, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Największe kontrowersje prawne budziły piwnice z których dotychczas korzystali spółdzielcy.

Większość robót związanych z remontem i modernizacją w swoim mieszkaniu możemy przeprowadzić bez żadnych zezwoleń. Tylko na wykonanie niektórych prac musimy starać się o zezwolenie spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej, a nawet organu architektoniczno-budowlanego – dotyczy to m.in. montażu krat czy zabudowy balkonów i loggi.

Zamiana lokali spółdzielczych cieszyła się większą popularnością przed rokiem 1990, jednakże obecnie także jest możliwa i czasami stosowana. Procedura zamiany jest różna, zależnie od tego czy dotyczy lokali spółdzielczych własnościowych czy lokatorskich oraz czy jest dokonywana w ramach jednej spółdzielni czy dotyczy lokali w różnych spółdzielniach.

Nowelizacja prawa budowlanego z dnia 27 sierpnia 2009 wprowadziła zmiany dotyczące świadectwa energetycznego. Od 1 stycznia 2010 r. wszystkie sprzedawane lub wynajmowane mieszkania powinny posiadać świadectwo energetyczne.

Od 28 stycznia 2010 roku na rynku najmu istnieje możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Nową formę najmu wprowadziła ustawa z 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Kto może skorzystać z nowej formy najmu? W jaki sposób zawrzeć umowę i jak zabezpieczyć interesy właściciela oraz lokatora.

Jeszcze niedawno aby wynająć mieszkanie lokatorskie w spółdzielni osobie trzeciej musieliśmy uzyskiwać zgodę spółdzielni. Obecnie przed wynajęciem mieszkania generalnie nie trzeba uzyskiwać zgody – czasem wymagane jest jednak zgłoszenie tego faktu spółdzielni. Jeżeli jednak chcemy wynająć mieszkanie na biuro czy gabinet lekarski zgoda spółdzielni będzie dalej wymagana.

Jakkolwiek wykup mieszkań własnościowych nie jest przedmiotem równie dużego zainteresowania co wykup mieszkań lokatorskich, większość spółdzielców chętnie korzysta z możliwości przekształcenia we własność. Warto wiedzieć jak przebiega proces takiego wykupu.

Pomimo obaw wielu osób, że po 2009 roku wykup mieszkania lokatorskiego będzie droższy lub przez jakiś czas niemożliwy, przepisy które obowiązują od 2010 roku są bardzo podobne do wcześniej obowiązujących.

Lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej to najsłabsze ze spółdzielczych praw do lokalu – jest ono jednakże o wiele silniejsze od praw wynikających z umowy najmu lokalu.

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych określono, że jednym z celów spółdzielni jest budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członka własności tych domów.