Najem okazjonalny - nowa instytucja w prawie cywilnym

Czego dotyczy najem okazjonalny

Najem okazjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych, a nie lokali użytkowych. Dlatego też nie można skorzystać z najmu okazjonalnego w przypadku wynajmu powierzchni np. na biuro dla przedsiębiorcy lub garażu. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprost przewiduje, że umową najmu okazjonalnego jest wyłącznie umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokatora.

Właściciel mieszkania, który pragnie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego nie może więc prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że wynajmujący nie może być przedsiębiorcą, który czerpie regularne zyski z zorganizowanego wynajmu pomieszczeń mieszkalnych.

Okres trwania umowy

Istotne jest również to, że najem okazjonalny mieszkania jest z mocy prawa umową zawartą na czas oznaczony. Zgodnie z nowymi przepisami najem okazjonalny może trwać przez określony przez strony czas, jednakże maksymalnie przez dziesięć lat. Warto więc przed zawarciem najmu okazjonalnego gruntowanie rozważyć, przez jaki okres przyszły lokator będzie potrzebował korzystać z mieszkania. Co do zasady bowiem umowa zawarta na czas oznaczony wygaśnie dopiero z upływem terminu, na jaki została zawarta.

Czy można wypowiedzieć najem okazjonalny

Możliwość wcześniejszego wypowiedzenia najmu okazjonalnego musi być przede wszystkim przewidziana już w samej umowie oraz wskazywać powody, na podstawie których właściciel lub lokator będą mogli na podstawie jednostronnego oświadczenia woli (wypowiedzenie) zakończyć najem przed nadejściem terminu końcowego. Zawracie umowy najmu okazjonalnego bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia niesie ryzyko konieczności wytrwania w najmie oraz opłacania czynszu aż do nadejścia terminu końcowego.

Sytuacja taka może okazać się niekomfortowa np. wtedy, gdy lokator, który skorzystał z umowy najmu okazjonalnego na dziesięć lat, już po roku trwania najmu pragnie zrezygnować z zamieszkiwania, np. z powodu zmiany pracy. Nie będzie to jednak możliwe, gdy w umowie najmu nie zastrzeżono możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Należy zatem rozważnie oraz perspektywicznie określać w umowie czas trwania najmu okazjonalnego oraz podstawy ewentualnego wcześniejszego wypowiedzenia, tak aby najem z definicji okazjonalny nie stał się najmem – pułapką dla lokatora.