REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Czym jest nieruchomość wspólna?

Prawnik Bogumiła Dmochowska
 Bąkowski Kancelaria Radcowska
Kancelaria świadczy zarówno stałą obsługę prawną, doradztwo i obsługę określonych projektów czy transakcji o charakterze jednorazowym.

REKLAMA

REKLAMA

Nieruchomość wspólną stanowią części budynku wraz z istniejącymi urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali oraz grunt, na którym wzniesiono budynek.

Co składa się na nieruchomość wspólną?

REKLAMA

REKLAMA

Z praktycznego punktu widzenia za nieruchomość wspólną można uznać ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, suszarnie, a ponadto ściany nośne i windy. Istnieje możliwość dokonania innej klasyfikacji podziału części nieruchomości na mocy wzajemnych porozumień między współwłaścicielami, zwłaszcza mniejszych wspólnot mieszkaniowych. Niektóre z wyżej wymienionych składników nie zawsze muszą stanowić część nieruchomości wspólnej, np. strych, piwnice lub schowki mogą zostać podczas ustanawiania odrębnej własności lokali przyporządkowane do poszczególnych lokali jako pomieszczenia przynależne w związku z czym będą ściśle związane z własnością danego lokalu i nie wejdą w skład części wspólnej.

Zdarza się, że ustalenie zakresu nieruchomości wspólnej może w konkretnych sytuacjach sprawiać problem. Najpewniejszym sposobem jest zaliczenie do części wspólnej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębnione lokale. Poparcie tej tezy uzasadniają następujące cechy gruntu:
• stanowi część wspólną nieruchomości niezależnie od tego czy jest on we władaniu na prawie własności czy tez w użytkowaniu wieczystym,
• może swym rozmiarem znacznie przekraczać obszar wystarczający do korzystania z lokali znajdujących się w postawionym na nim budynku,
• może obejmować również teren placu zabaw, parkingi lub też małe ogródki przy mieszkaniach parterowych,

Wymienione powyżej cechy gruntu składają się na fakt, że będzie on stanowił część wspólną, co z kolei wiążę się z koniecznością ponoszenia ciężarów dotyczących utrzymania tego terenu przez wszystkich współwłaścicieli. W sytuacji, gdy jeden budynek będzie usytuowany na dwóch czy kilku działkach, właściciele poszczególnych lokali w budynku będą mieć udział we wszystkich nieruchomościach, na których budynek jest położony. Natomiast w odwrotnym przypadku, gdy na jednej działce będą położone dwa lub kilka budynków, w których wyodrębniono lokale - nieruchomość wspólną będą stanowić całe grunty, nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Jak można dysponować nieruchomością wspólną?

REKLAMA

Ustawa o własności lokali nie tylko definiuje nieruchomość wspólną, ale też wprowadza obligatoryjny sposób ustalania związanych z własnością poszczególnych lokali udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest proporcjonalny do stosunku powierzchni użytkowej danego lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej może zostać ustalony w drodze:
• umownej,
• jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, który w drodze jednej czynności prawnej dokonuje wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku,
• umowy właściciela nieruchomości z nabywcami lokali, w przypadku gdy jej skutkiem jest ustanowienie odrębnej własności wszystkich lokali,
• umowy zawartej między współwłaścicielami znoszącej współwłasność nieruchomości i wyodrębniającej własność poszczególnych lokali,
• ugody sądowej czy postanowienia sądu znoszących współwłasność na zgodny wniosek stron.

Zmiana wielkości udziałów może zostać dokonana w umowie zawartej między wszystkimi właścicielami lokali.

Czy wspólnota może przekształcić nieruchomość wspólną w samodzielny lokal mieszkalny?

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie definiuje „części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali” jako te części budynków i inne urządzenia, które:
• nie są odrębnymi lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi,
• należą do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości,
• nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Sąd Najwyższy wyraźnie zwraca uwagę na fakt, że samodzielny lokal mieszkalny nie może należeć do części wspólnych budynku i nie może stanowić przedmiotu współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych. Oznacza to, że nawet gdyby zdarzyło się, iż wspólnota mieszkaniowa postanowi zaadaptować część nieruchomości wspólnej i stworzy z niej samodzielny lokal, np. użytkowy lub pod wynajem, to taki lokal utraci swój charakter części wspólnej nieruchomości i stanie się odrębnym lokalem, którego współwłaścicielami będą wszyscy dotychczasowi członkowie wspólnoty mieszkaniowej na zasadach współwłasności. Taki nowo wyodrębniony lokal również musi posiadać swój proporcjonalny udział w nieruchomości wspólnej.

Sprzedaż części nieruchomości wspólnej

Wspólnota może podjąć decyzję o sprzedaży części nieruchomości wspólnej np. strychu jako lokalu niemieszkalnego oraz zezwolić na jego adaptację na lokal mieszkalny czy też użytkowy. Obligatoryjnie powoduje to, że nabywca staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która zobowiązana jest do sprzedaży udziału w nieruchomości wspólnej budynku obliczonej proporcjonalnie, zgodnie ze stosunkiem powierzchni nowo powstałego lokalu do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości, kosztem udziałów pozostałych współwłaścicieli. Konieczne w takiej sytuacji jest proporcjonalne przeliczenie na nowo udziałów nieruchomości wspólnej wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Jest to skomplikowana operacja wymagająca czynnego udziału wszystkich właścicieli lokali.

Zobacz również serwis: Najem

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Kończą się negocjacje w sprawie dyrektywy UE dot. charakterystyki energetycznej budynków. Polskie szkoły pionierami w dziedzinie efektywności energetycznej ale nadal wiele jest do zrobienia

    Polscy przedstawiciele zbliżają się do finałowego etapu negocjacji odnośnie Dyrektywy UE dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Ta dyrektywa ma na celu zainicjowanie rozległych prac renowacyjnych zarówno w przypadku budynków publicznych, jak i prywatnych. W Polsce można wskazać kilka przykładów pionierskich projektów, które mogą stanowić inspirację dla fali renowacji. Szkoły w Budzowie i Rogowie przodują w tworzeniu energooszczędnych rozwiązań, które mogą stać się inspiracją dla fali renowacji w Polsce. Jednocześnie wiele innych polskich szkół jest w złym stanie. Polska traci około 75 000 dni szkolnych rocznie z powodu pleśni i wilgoci w budynkach. Organizacje społeczeństwa obywatelskiego wzywają rząd do postawienia sobie jasnych i ambitnych celów w zakresie renowacji szkół i domów w trosce o zdrowie i dobrobyt polskich dzieci.

    Polacy uważają, że deweloperzy powinni więcej budować z ekomateriałów. Co wtedy z cenami nieruchomości?

    Ponad połowa Polaków jest zdania, że powinny obowiązywać przepisy obligujące deweloperów do budowania nowych mieszkań i domów w dużej części z materiałów ekologicznych, w tym pochodzących z recyklingu. Co na to eksperci? Opinie są podzielone. 

    Bezpieczny Kredyt 2% tylko do końca roku, potem zabraknie pieniędzy. Coraz większa nerwowość wśród chętnych i tłok w bankach. Trzeba się spieszyć?

    Dostępność kredytu z gwarantowanymi odsetkami, czym w istocie jest bezpieczny Kredyt 2 procent, poluzowane zasady ustalania zdolności kredytowej, początek obniżania stóp procentowych i osłabiania inflacji – to wszystko sprawiło, że banki zostały zasypane wnioskami o kredyty hipoteczne na kupno pierwszego mieszkania dla rodziny. Rosnące szybko ceny mieszkań i niepewność polityczna związana z formowaniem nowego rządu dodatkowo podnoszą temperaturę i zdenerwowanie chętnych na kredyty hipoteczne na specjalnych warunkach.

    Rekordowy październik w bankach. Najwyższa wartość w historii udzielonych kredytów mieszkaniowych

    Banki w październiku miały co robić. Najwyższa kwota w całej dotychczasowej historii rynku kredytów mieszkaniowych padła w właśnie w tym miesiącu. Wzrost odnotowano również w kredytach ratalnych i limitach na kartach kredytowych.

    REKLAMA

    Budownictwo mieszkaniowe 2024 – rekomendacje deweloperów i pracodawców dla nowego rządu

    W dniu 27 listopada 2023 r. opublikowano raport zawierający rekomendacje Platformy Mieszkaniowo-Budowlanej Pracodawców RP przygotowane we współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich pod nazwą „Priorytety mieszkaniowe na pierwsze 100 dni rządu”. Tego samego dnia przedstawiono ten dokument na konferencji prasowej i omówiono podczas debaty z udziałem kilku posłów z prawdopodobnej nowej koalicji rządowej.

    Obowiązki zarządców nieruchomości zimą. Nie tylko odśnieżanie

    Jakie czynności należą do obowiązków zarządcy nieruchomości w czasie zimy?

    Konserwacja paneli fotowoltaicznych. Jak to robić? Jak unikać awarii i oszczędzać koszty?

    Konserwacja paneli fotowoltaicznych ma ogromne znacznie. Jeśli nie będziemy tego robić prawidłowo, może dojść do niższej produkcji energii, mniejszych oszczędności związanych z rachunkami za prąd, a w niektórych przypadkach – do awarii instalacji fotowoltaicznej. Obiekty komercyjne powinny zwracać szczególną uwagę na kwestie bezpieczeństwa, a te z kolei wiążą się z kontrolowaniem, czy instalacja pracuje w sposób prawidłowy. 

    Jak, zdaniem deweloperów, rząd może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym?

    Jakie decyzje nowego rządu byłby najbardziej skuteczne, by możliwe było przyspieszenie tempa budowy mieszkań i zwiększenie bardzo niskiej podaży? Jak dalej będzie rozwijał się rynek mieszkaniowy? Deweloperzy odpowiadają.

    REKLAMA

    Ulga mieszkaniowa: wyroki zakończą wątpliwości?

    Niedawno zapadł kolejny, interesujący nie tylko dla prawników wyrok w sprawie ulgi mieszkaniowej. Postanowiliśmy go przybliżyć. Analizujemy również inne wyroki.

    Frankowicze nie odpuszczają, sądy przeżywają oblężenie. Nie opłaca się iść na ugodę z bankiem?

    Frankowicze nie wierzą w ugody. W sądach znowu wzrosła liczba pozwów, a eksperci nie przewidują zmian w najbliższym czasie. Rośnie świadomość kredytobiorców, a ponadto coraz więcej wyroków jest korzystnych dla nich.

    REKLAMA