Czym jest nieruchomość wspólna?

Co składa się na nieruchomość wspólną?

Z praktycznego punktu widzenia za nieruchomość wspólną można uznać ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, suszarnie, a ponadto ściany nośne i windy. Istnieje możliwość dokonania innej klasyfikacji podziału części nieruchomości na mocy wzajemnych porozumień między współwłaścicielami, zwłaszcza mniejszych wspólnot mieszkaniowych. Niektóre z wyżej wymienionych składników nie zawsze muszą stanowić część nieruchomości wspólnej, np. strych, piwnice lub schowki mogą zostać podczas ustanawiania odrębnej własności lokali przyporządkowane do poszczególnych lokali jako pomieszczenia przynależne w związku z czym będą ściśle związane z własnością danego lokalu i nie wejdą w skład części wspólnej.

Zdarza się, że ustalenie zakresu nieruchomości wspólnej może w konkretnych sytuacjach sprawiać problem. Najpewniejszym sposobem jest zaliczenie do części wspólnej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębnione lokale. Poparcie tej tezy uzasadniają następujące cechy gruntu:
• stanowi część wspólną nieruchomości niezależnie od tego czy jest on we władaniu na prawie własności czy tez w użytkowaniu wieczystym,
• może swym rozmiarem znacznie przekraczać obszar wystarczający do korzystania z lokali znajdujących się w postawionym na nim budynku,
• może obejmować również teren placu zabaw, parkingi lub też małe ogródki przy mieszkaniach parterowych,

Wymienione powyżej cechy gruntu składają się na fakt, że będzie on stanowił część wspólną, co z kolei wiążę się z koniecznością ponoszenia ciężarów dotyczących utrzymania tego terenu przez wszystkich współwłaścicieli. W sytuacji, gdy jeden budynek będzie usytuowany na dwóch czy kilku działkach, właściciele poszczególnych lokali w budynku będą mieć udział we wszystkich nieruchomościach, na których budynek jest położony. Natomiast w odwrotnym przypadku, gdy na jednej działce będą położone dwa lub kilka budynków, w których wyodrębniono lokale - nieruchomość wspólną będą stanowić całe grunty, nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Jak można dysponować nieruchomością wspólną?

Ustawa o własności lokali nie tylko definiuje nieruchomość wspólną, ale też wprowadza obligatoryjny sposób ustalania związanych z własnością poszczególnych lokali udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest proporcjonalny do stosunku powierzchni użytkowej danego lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej może zostać ustalony w drodze:
• umownej,
• jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, który w drodze jednej czynności prawnej dokonuje wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku,
• umowy właściciela nieruchomości z nabywcami lokali, w przypadku gdy jej skutkiem jest ustanowienie odrębnej własności wszystkich lokali,
• umowy zawartej między współwłaścicielami znoszącej współwłasność nieruchomości i wyodrębniającej własność poszczególnych lokali,
• ugody sądowej czy postanowienia sądu znoszących współwłasność na zgodny wniosek stron.

Zmiana wielkości udziałów może zostać dokonana w umowie zawartej między wszystkimi właścicielami lokali.

Czy wspólnota może przekształcić nieruchomość wspólną w samodzielny lokal mieszkalny?

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie definiuje „części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali” jako te części budynków i inne urządzenia, które:
• nie są odrębnymi lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi,
• należą do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości,
• nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Sąd Najwyższy wyraźnie zwraca uwagę na fakt, że samodzielny lokal mieszkalny nie może należeć do części wspólnych budynku i nie może stanowić przedmiotu współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych. Oznacza to, że nawet gdyby zdarzyło się, iż wspólnota mieszkaniowa postanowi zaadaptować część nieruchomości wspólnej i stworzy z niej samodzielny lokal, np. użytkowy lub pod wynajem, to taki lokal utraci swój charakter części wspólnej nieruchomości i stanie się odrębnym lokalem, którego współwłaścicielami będą wszyscy dotychczasowi członkowie wspólnoty mieszkaniowej na zasadach współwłasności. Taki nowo wyodrębniony lokal również musi posiadać swój proporcjonalny udział w nieruchomości wspólnej.

Sprzedaż części nieruchomości wspólnej

Wspólnota może podjąć decyzję o sprzedaży części nieruchomości wspólnej np. strychu jako lokalu niemieszkalnego oraz zezwolić na jego adaptację na lokal mieszkalny czy też użytkowy. Obligatoryjnie powoduje to, że nabywca staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która zobowiązana jest do sprzedaży udziału w nieruchomości wspólnej budynku obliczonej proporcjonalnie, zgodnie ze stosunkiem powierzchni nowo powstałego lokalu do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości, kosztem udziałów pozostałych współwłaścicieli. Konieczne w takiej sytuacji jest proporcjonalne przeliczenie na nowo udziałów nieruchomości wspólnej wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Jest to skomplikowana operacja wymagająca czynnego udziału wszystkich właścicieli lokali.

Zobacz również serwis: Najem