Jak zasiedzieć nieruchomość?

Stopień trudności – zmienny średni- trudny

Koszty: od 2000 zł.

Wymagane dokumenty

• mapa nieruchomości (ewidencyjna)
• odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada)
• wypis z rejestru gruntów i budynków
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości
• dodatkowo: odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął nasz spadkodawca
• dokumenty potwierdzające uiszczanie opłat od użytkowania wieczystego (jeśli jest przedmiotem zasiedzenia).

UWAGA: Zasiedzenie nieruchomości umożliwia ochronę przed roszczeniami byłych właścicieli i ich spadkobierców (np. roszczenia wysiedlonych Niemców na Warmii i Mazurach).

Zobacz także: Służebność przesyłu - niezbędne informacje

Krok 1: sprawdzamy czy warto próbować.

Jeżeli nie wiedzieliśmy że nie jesteśmy właścicielami- czyli korzystaliśmy z nieruchomości w „dobrej wierze” – możemy uzyskać nieruchomość po 20 (nieprzerwanych) latach jej posiadania. Dobrą wiarę się domniemywa – tj. musi się pojawić jakaś okoliczność, która świadczy o tym, że wiedzieliśmy, że nie jesteśmy właścicielami, albo powinniśmy to wiedzieć.

Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą (czyli jest tam wpisany właściciel) raczej nie udowodnimy dobrej wiary - księga jest ogólnodostępna i jawna - powinniśmy się z nią zapoznać.

Jeżeli nie mamy „dobrej wiary” okres zasiedzenia wynosi 30 lat.

Zasiedzenia nie przerywa śmierć. Jeżeli np. nasi rodzice korzystali z nieruchomości jak właściciele – okres ich posiadania wlicza się do naszego okresu zasiedzenia.

Zobacz także: Prawo budowlane: pozwolenie na rozbiórkę

Jeżeli nasi spadkodawcy zdążyli zasiedzieć nieruchomość (to jest korzystali z niej odpowiednio długo) możemy złożyć wniosek o zasiedzenie w ich imieniu – zwłaszcza, że wcześniej okres zasiedzenia był krótszy.

• może być konieczne wcześniejsze przeprowadzenie postępowania spadkowego

Przed 01.10.1990r. okres zasiedzenia wynosił 10 i 20 lat (w zależności od dobrej wiary). Jeżeli w do tego czasu wypełniliśmy warunki (lub zrobili to np. nasi rodzice) możemy ubiegać się o zasiedzenie na starych warunkach!

Zobacz także: Służebność osobista – na czym to polega?

Krok 2: czy jesteś „samoistnym posiadaczem”?

Aby zasiedzieć nieruchomość (lub użytkowanie wieczyste) trzeba być „posiadaczem samoistnym”. Oznacza to, że nie tylko czujemy się właścicielem, ale zachowujemy jak on np.:

• płacimy podatek gruntowy/od nieruchomości/ leśny, bądź opłatę za użytkowanie wieczyste

• zabudowaliśmy nieruchomość, bądź ją ogrodziliśmy

• uprawialiśmy pole

• nie mieliśmy żadnej umowy z właścicielem

Musimy działać jak właściciel - czyli nie będziemy mogli zasiedzieć nieruchomości jeżeli korzystaliśmy z niej na podstawie np. umowy dzierżawy. Nieważne jak długo by ona trwała. Jeśli płacimy czynsz- nie zasiedzimy. Właściciel nie może w trakcie okresu zasiedzenia w żaden sposób upominać się o zwrot ziemi. Jeżeli to robił, takie działanie przerywa bieg zasiedzenia!

Zasiedzenie może dotyczyć również części np. pola- kiedy naszą ziemię rozszerzyliśmy o część gruntu sąsiedniego.

Zobacz także: Wydzielenie z nieruchomości jednej lub kilku działek

Krok 3: zbieramy dowody

Musimy zebrać dowód na nieprzerwane „władanie” nieruchomością. W tym celu potrzebujemy:

• zaświadczenia od urzędu skarbowego o wpłacanym podatku od nieruchomości (lub gruntowym lub leśnym).
• ew. zaświadczenia od płatnika podatków- np. sołtysa.
• możemy przedstawić umowy ubezpieczenia budynków znajdujących się na nieruchomości
• świadkowie: osoby, które mogą poświadczyć, że my lub nasi spadkodawcy, posiadali nieruchomość odpowiednio długo.
• jeżeli wydzierżawiliśmy komuś ziemię, lub wynajmowaliśmy dom/ mieszkanie możemy załączać ww. umowy.

Generalnie możemy załączyć wszystko co wspiera nasze twierdzenia : dokumenty urzędowe, umowy, zeznania świadków. Im więcej, tym lepiej.

Zobacz także: Współwłasność nieruchomości – określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej

Aby skrócić czas postępowania, oraz obniżyć jego koszty należy zebrać dane jak największej ilości uczestników postępowania – czyli osób, które mogą być zainteresowane wynikiem postępowania w szczególności będą to:

• prawowity właściciel nieruchomości, lub jego spadkobiercy,
• właściciele sąsiednich gruntów- jeśli również mają roszczenia odnośnie nieruchomości,
• osoby posiadające służebności osobiste i gruntowe na nieruchomości (np. prawo przechodu, drogę konieczną,
• osoby, które korzystają z nieruchomości: najemcy, dzierżawcy.

Jeżeli nie będziemy w stanie tego ustalić, Sąd zobowiąże nas do umieszczenia w ogólnopolskiej gazecie ogłoszenia o trwającym postępowaniu o zasiedzenie nieruchomości. Od dnia umieszczenia ogłoszenia potencjalni uczestnicy mają 3 miesiące na zgłoszenie się do Sądu - o tyle samo wydłuży się postępowanie.

Zobacz także: Jak sporządzić wniosek o pozwolenie na użytkowanie?

Na ogłoszenie będziemy musieli sami wyłożyć fundusze.

Krok 4: piszemy wniosek

Niezbędne rzeczy:

• oznaczenie sądu- będzie to sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości- najczęściej jest to ten położony w najbliższym sąsiedztwie (można to potwierdzić telefonicznie.),
• oznaczenie nas jako wnioskodawców (imię nazwisko, adres – łącznie z danymi małżonka jeśli występujemy wspólnie),
• wskazanie uczestników: patrz krok 3,
• oznaczenie pisma: Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

W treści:

• musimy wnieść o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, oznaczonej za pomocą – numer księgi wieczystej (zbioru dokumentów), oznaczenia ewidencyjne: nr działki, nr ark. mapy, obręb ewidencyjny; adres; powierzchnię. Granice działki można również wskazać na mapie ewidencyjnej.

• następnie musimy uzasadnić, iż zasiedzenie nam przysługuje. Tj. przedstawić – kiedy zaczęliśmy (nasi rodzice zaczęli itp. ) korzystać z ziemi jak właściciele, oraz przedstawić wszystko co o tym świadczy: zeznania świadków (ze wskazaniem ich danych i adresów), dokumenty, umowy, zaświadczenia itp. (oryginały, lub kserokopie).

Do wniosku załączamy:

• odpis z księgi wieczystej (zaświadczenie o treści zbioru dokumentów),

• wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego (ewidencji gruntów i budynków),

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku – jeśli wliczamy okres zasiedzenie naszych spadkodawców, lub w ogóle wnosimy o zasiedzenie w ich imieniu (jest to dopuszczalne),

• dowód wniesienia opłaty sądowej (2000 złotych), lub wniosek o zwolnienie z kosztów postępowania (wraz z zaświadczeniem o stanie majątku – wzór do pobrania na www.ms.gov.pl, lub w siedzibie sądu).

Zobacz także: Jakie elementy powinno zawierać oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania nieruchomości?

Krok 5: składamy wniosek

Podpisany i opłacony wniosek należy złożyć na biurze podawczym sądu, lub przesłać listem poleconym.

Opłata sądowa wynosi 2000 zł. Kwotę można wpłacić w kasie sądu, lub bezpośrednio na rachunek bankowy sądu.

Dowód opłaty należy dołączyć do pisma kierowanego do sądu (nie musi się znaleźć w odpisach).

Musimy załączyć tyle kopii wniosku, wraz z załącznikami ilu jest uczestników ! + jedną dla sądu.

Uwaga: czasem będziemy zmuszeni do złożenia wniosku. Kiedy otrzymamy wezwanie na rozprawę, w sprawie roszczeń poprzednich właścicieli, powinniśmy jak najszybciej przystąpić do zbierania dokumentów. Pytani przez sąd o okoliczności wskażemy, że korzystamy z niej określoną ilość czasu. Sąd da nam czas na złożenie wniosku o zasiedzenie. Po złożeniu wniosku musimy wnieść (czy to na rozprawie, czy pisemnie) o zawieszenie postępowania w sprawie zwrotu nieruchomości do czasu rozpoznania wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

Zobacz także: Jak prawidłowo sporządzić wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

SPRAWDŹ I UREGULUJ WŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI – UNIKNIESZ PRZYKRYCH NIESPODZIANEK.

• zasiedzenie jest drogie- 2000 zł + ew. koszty ogłoszenia, ale i tak opłaca się to bardziej niż ewentualne utracenie nieruchomość,
• zasiedzenie bywa konieczne, w przypadku roszczeń byłych właścicieli(również przedwojennych) i ich spadkobierców,
• jest jedynym sposobem na obronę przed roszczeniami na „ziemiach odzyskanych”,
• wymaga często uprzedniego przeprowadzenia postępowania spadkowego.