Powiększenie lokalu kosztem korytarza: to nie będzie łatwe?

• Trzeba zapytać o zgodę sąsiadów i mieć ją na piśmie
• Czy akceptacja sąsiadów musi być jednomyślna?
• Późniejsze formalności urzędowe też będą ważne

Niewielkie rozmiary budowanych lokali to wcale nie jest nowy problem. Przykładowo, dane GUS wskazują, że w pierwszej połowie lat 70. przeciętne nowe „M” oddawane do użytku przez spółdzielnie i państwo, liczyło sobie 46 m kw. W latach 60. było jeszcze gorzej, bo wtedy analogiczny wynik wynosił ok. 43 m kw. Wiele osób może zatem zastanawiać się nad powiększeniem swojego lokum, ale bez przeprowadzki. Mowa o przyłączeniu części korytarza do istniejącego mieszkania. Wydaje się, że takie operacje bywają częściej wykonywane w starszych budynkach wielorodzinnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę, że powiększenie lokalu kosztem korytarza nie będzie łatwe.

Trzeba zapytać o zgodę sąsiadów i mieć ją na piśmie

Powiększenie swojego mieszkania kosztem korytarza to pomysł, który zakłada ingerencję w części wspólne budynku stanowiące współwłasność wszystkich właścicieli lokali. Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. Eksperci RynekPierwotny.pl wyjaśniają, że w związku z powyższym niedopuszczalne jest rozpoczynanie jakichkolwiek prac budowlanych nie tylko przed załatwieniem formalności urzędowych, ale również przed uzyskaniem zgody członków wspólnoty mieszkaniowej.

Zatem potencjalny inwestor powinien podjąć ze wspólnotą mieszkaniową rozmowy zmierzające do sprzedaży na ustalonych warunkach części nieruchomości wspólnej. Z kieszeni osoby powiększającej swój lokal, powinny również zostać pokryte wszystkie koszty formalne i techniczne będące efektem inwestycji. Niesprawiedliwy wydaje się bowiem wariant, w którym wspólnota dopłaca do inwestycyjnych pomysłów jednego z członków. Rodzi się natomiast pytanie, czy uchwała wyrażająca zgodę na sprzedaż części nieruchomości wspólnej może zapaść większością głosów (uwzględniającą udziały głosujących w nieruchomości wspólnej).

Czy akceptacja sąsiadów musi być jednomyślna?

Powyższe pytanie dotyczy „dużych” wspólnot mieszkaniowych, czyli takich w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy. Duże wspólnoty mieszkaniowe cechują się możliwością podejmowania uchwał w sprawach przekraczających zwykły zarząd poprzez większość głosów właścicieli lokali (bez wymaganej jednomyślności). Musimy jednak pamiętać, że włączenie części korytarza do lokalu będzie powodowało zmianę powierzchni jednego z mieszkań oraz zmianę udziałów wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Nie będzie to zapewne duża korekta, ale znaczenie ma sam fakt jej przeprowadzenia.

W tym kontekście warto chociażby zwrócić uwagę na Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 19 grudnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 578/14). Mówi on bowiem, że:

„Gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej ma charakter merytoryczny (inny niż korekta pomyłki - przyp. red.), z uwagi na doniosłość czynności prawnej, w jej dokonywaniu muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. W takiej zaś sytuacji (…) do skutecznego wyrażenia zgody na deklarowaną zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej nie było wystarczające podjęcie uchwały zwykłą większością głosów, albowiem wolę dokonania takiej poważnej zmiany musieli wyrazić wszyscy właściciele”.

Do podobnego wniosku prowadzi na przykład Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 31 lipca 2020 r. (sygn. akt: I C 255/19) dotyczący właśnie sprzedaży części nieruchomości wspólnej do powiększenia lokalu. Tak więc z punktu widzenia inwestora, podjęcie jednomyślnej, zaprotokołowanej przez notariusza uchwały będzie najbardziej bezpiecznym wariantem, który wyklucza ryzyko późniejszego kwestionowania sprzedaży części nieruchomości wspólnej. Mowa o uchwale, w której właściciele mieszkań wyrażą zgodę na zbycie części nieruchomości wspólnej oraz zmianę wysokości udziałów lokali w nieruchomości wspólnej. Uchwała będzie później podstawą do zawarcia umowy sprzedaży i wprowadzenia zmian w księgach wieczystych.

Późniejsze formalności urzędowe też będą ważne

Dopiero po uregulowaniu kwestii zgody sąsiadów na sprzedaż części wspólnej, można w szerszym zakresie myśleć o załatwianiu formalności stricte budowlanych. Takie formalności będą związane ze zgłoszeniem zamiaru dokonania zmiany sposobu użytkowania części budynku (na podstawie artykułu 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Jak przypominają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, brak odpowiedniego załatwienia formalności budowlanych może skutkować koniecznością wniesienia opłaty legalizacyjnej lub obowiązkiem kosztownego przywrócenia stanu poprzedniego (patrz: art. 71a prawa budowlanego).

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl