Czynsze spadają, ale koszty najmu wciąż wysokie. Jak kształtują się stawki w miastach? [RAPORT]

• Sezonowość rynku najmu
• Zwiększony popyt ze strony uchodźców z Ukrainy
• Stawki ofertowe za lokale trzypokojowe spadły
• Rzeczywiste koszty najmu

Sezonowość rynku najmu

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że według wyliczeń Eurostatu oraz Polskiego Instytutu Ekonomicznego około 87 proc. Polaków mieszka we własnej nieruchomości, a głównym czynnikiem kształtującym rynek najmu mieszkań w największych miastach jest popyt ze strony studentów. Dlatego największy ruch na rynku obserwowany jest od połowy sierpnia do końca września – w przeddzień inauguracji zajęć na uczelniach. Lekkie ożywienie obserwowane jest również w okolicach dłuższych przerw świątecznych, natomiast w pozostałych miesiącach obserwowane jest spowolnienie.

Zwiększony popyt ze strony uchodźców z Ukrainy

„W ostatnich latach sezonowość rynku najmu była częściowo zaburzona przez zwiększony popyt ze strony uchodźców z Ukrainy. Obecnie ich potrzeby mieszkaniowe są już w dużej mierze zaspokojone, a aktywność tej grupy częściej sprowadza się do zmiany lokali na większe lub o wyższym standardzie niż do poszukiwania nowych mieszkań” - wskazano w raporcie.

Jak wynika z analizy ofert najmu mieszkań publikowanych w serwisach Grupy Morizon-Gratka, w marcu br. średnie stawki czynszów netto w sześciu analizowanych miastach spadły w większości segmentów. W porównaniu ze styczniem br. wynajęcie kawalerki potaniało średnio o 4,8 proc., z wyjątkiem Gdańska, gdzie ceny utrzymały się na dotychczasowym poziomie 2,3 tys. zł za miesiąc. Miesięczne czynsze za lokale dwupokojowe spadły średnio o około 3 proc., przy czym w Poznaniu pozostały bez zmian - 2,4 tys. zł za miesiąc.

Stawki ofertowe za lokale trzypokojowe spadły

Stawki ofertowe za lokale trzypokojowe spadły w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi o nieco ponad 1 proc., co odpowiada obniżce czynszów o około 50 zł miesięcznie. W Gdańsku obniżka sięgnęła około 5 proc., co przekłada się na 200 zł miesięcznie. W Poznaniu ceny pozostały stabilne, natomiast w Warszawie odnotowano niewielki wzrost - o 1,1 proc., czyli około 50 zł miesięcznie - do poziomu 4,8 tys. zł za miesiąc.

Spadły również średnie stawki ofertowe za najem mieszkań czteropokojowych - wyjątkiem była Łódź. W Warszawie ceny obniżyły się o blisko 6 proc., czyli około 400 zł miesięcznie, w Poznaniu o 7,5 proc., czyli około 300 zł miesięcznie, a w Krakowie i Wrocławiu odpowiednio o 2,2 i 2,5 proc., co oznacza spadek o 100 i 150 zł miesięcznie.

„Warto zwrócić uwagę, że zanotowane spadki dotyczą stawek ofertowych, czyli wywoławczych. Ograniczone zainteresowanie klientów sprawia, że w praktyce często są one dodatkowo negocjowane podczas bezpośredniego kontaktu potencjalnego najemcy z właścicielem” - zaznaczyli eksperci.

Rzeczywiste koszty najmu

Autorzy raportu zauważyli, że upowszechniła się praktyka publikowania ofert z podanym czynszem netto, czyli kwotą należną właścicielowi lokalu. „Do tej wartości najemcy muszą doliczyć co najmniej kilkaset złotych opłat administracyjnych oraz koszty mediów. Często dochodzą również opłaty za internet, telewizję kablową lub miejsce postojowe czy garaż” - wskazali eksperci.

W efekcie, mimo spadku czynszów netto, całkowite koszty najmu mieszkań utrzymują się na zbliżonym poziomie. Wynika to z systematycznie rosnących opłat dodatkowych, niezależnych od właściciela. Jednocześnie czynsz netto, czyli przychód właściciela, maleje - zarówno nominalnie jak i realnie (na skutek inflacji). Tym samym spada rentowność inwestycji w najem długoterminowy.

W ocenie analityków Grupy Morizon-Gratka najbliższe miesiące nie zapowiadają istotnych zmian po stronie popytu. Wraz ze zbliżającym się końcem roku akademickiego można się natomiast spodziewać zwiększenia podaży mieszkań wracających na rynek po wygaśnięciu umów najmu zawartych przez studentów. Przełoży się na wzrost konkurencji i dalszą presję na obniżki stawek.

„W efekcie część właścicieli, zwłaszcza tych dysponujących lokalami o niższym standardzie, wymagającymi dodatkowych nakładów na remont lub wyposażenie, oraz tych długotrwale mierzących się z problemem znalezienia nowych najemców, może zdecydować się na wycofanie mieszkań z rynku najmu i wystawienie ich na sprzedaż” - przewidują autorzy raportu.