Zakaz podnoszenia cen mieszkań dla deweloperów - tuż za rogiem

• Rewolucja w umowach deweloperskich – prace legislacyjne już trwają
• Koniec korzystnych dla deweloperów klauzul waloryzacyjnych w umowach sprzedaży mieszkań – kto przejmie ryzyko?
• Większa ochrona klientów na rynku mieszkaniowym, ale za jaką cenę?
• Strategie sprzedażowe mieszkań przez deweloperów muszą się zmienić
• Kto przetrwa na rynku sprzedaży mieszkań?
• Szerszy trend regulacyjny rynku mieszkalnictwa: większa ochrona kupujących mieszkania
• Co to oznacza dla kupujących i przyszłych nabywców mieszkań?

Rewolucja w umowach deweloperskich – prace legislacyjne już trwają

Planowane przez rząd zmiany w przepisach regulujących rynek mieszkaniowy to jeden z najczęściej dyskutowanych tematów branżowych w ostatnich tygodniach. Choć formalnie znajdują się jeszcze na etapie prac legislacyjnych, już teraz są intensywnie analizowane przez uczestników rynku jako realna zmiana, która może w istotny sposób wpłynąć na działalność firm obecnych na rynku pierwotnym.

Kluczowym elementem proponowanej nowelizacji jest wprowadzenie zakazu podnoszenia ceny mieszkania po podpisaniu umowy. Propozycja ta jest częścią szerszego pakietu zmian wzmacniających pozycję nabywców i zwiększających transparentność rynku. Na tym etapie są to jeszcze przepisy projektowane, jednak doświadczenia z ostatnich lat pokazują, że podobne regulacje, dotyczące między innymi obowiązków informacyjnych czy zasad prezentowania cen, były konsekwentnie wdrażane.

W dyskusji tej szczególnie widoczny jest głos największych i najbardziej doświadczonych uczestników rynku, którzy już dziś dostosowują swoje modele działania do potencjalnych zmian regulacyjnych. Wpisują się przy tym w szerszy trend zmian, które stopniowo zwiększają poziom ochrony klienta i ograniczają elastyczność działania firm deweloperskich.

Koniec korzystnych dla deweloperów klauzul waloryzacyjnych w umowach sprzedaży mieszkań – kto przejmie ryzyko?

Jedną z najważniejszych konsekwencji planowanych regulacji będzie radykalne ograniczenie możliwości stosowania klauzul waloryzacyjnych. Dotychczas w określonych sytuacjach pozwalały one deweloperom dostosować cenę mieszkania do zmieniających się warunków rynkowych, takich jak wzrost kosztów materiałów budowlanych czy wykonawstwa.

Klauzule waloryzacyjne były szczególnie intensywnie wykorzystywane w okresach dużej zmienności cen – na przykład podczas pandemii COVID-19 czy po wybuchu wojny w Ukrainie, gdy koszty stali, betonu i robocizny rosły w tempie dwucyfrowym. Nabywcy mieszkań często stawali przed faktem dokonanym: cena ustalona przy rezerwacji rosła o dziesiątki tysięcy złotych do momentu podpisania umowy deweloperskiej.

W nowym modelu większa część ryzyka związanego ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji zostanie przeniesiona na firmę realizującą daną inwestycję. Oznacza to istotną zmianę w sposobie zarządzania projektami i wymusza jeszcze większą dyscyplinę już na etapie planowania.

– Rynek mieszkaniowy ulega konsolidacji, a najlepiej radzą sobie na nim duże, stabilne przedsiębiorstwa. Klienci chcą mieć pewność, że inwestycja zostanie ukończona zgodnie z planem – mówi Jakub Sobczyński, Dyrektor Zarządzający firmy Megapolis, jednego z największych deweloperów na polskim rynku.

Sobczyński podkreśla, że kluczowe znaczenie ma obecnie przewidywalność i stabilność działania. W praktyce oznacza to, że największe znaczenie zyskają podmioty dysponujące odpowiednim zapleczem finansowym oraz doświadczeniem w prowadzeniu inwestycji w zmiennym otoczeniu rynkowym.

Większa ochrona klientów na rynku mieszkaniowym, ale za jaką cenę?

Z punktu widzenia nabywców mieszkań planowane regulacje oznaczają niewątpliwie większą stabilność warunków zakupu. Cena ustalona przy podpisaniu umowy ma być ostateczna, co ogranicza niepewność i ryzyko związane ze zmianami w trakcie realizacji inwestycji. To koniec sytuacji, w której kupujący rezerwuje mieszkanie za określoną kwotę, a przy finalizacji umowy deweloperskiej dowiaduje się o podwyżce wynikającej z klauzuli waloryzacyjnej.

Jednocześnie dla firm realizujących inwestycje mieszkaniowe oznacza to konieczność bardziej precyzyjnego szacowania kosztów oraz ostrożniejszego podejścia do ustalania cen już na początku sprzedaży. Takie podejście, oparte na większej pewności działania i długoterminowym planowaniu, pozwala lepiej funkcjonować w warunkach ograniczonej elastyczności cenowej.

Pytanie brzmi jednak: czy zwiększona ochrona nabywców przełoży się na wyższe ceny wyjściowe mieszkań? Eksperci nie mają wątpliwości, że deweloperzy będą musieli wkalkulować w cenę potencjalne ryzyka wzrostu kosztów, które dotychczas mogli przenosić na klientów poprzez klauzule waloryzacyjne.

Strategie sprzedażowe mieszkań przez deweloperów muszą się zmienić

Brak możliwości późniejszej korekty cen może istotnie przełożyć się na sposób ich ustalania już na etapie wprowadzania inwestycji do sprzedaży. Większego znaczenia nabierać będzie konserwatywne podejście do kalkulacji kosztów oraz uwzględnianie potencjalnych zmian rynkowych z wyprzedzeniem.

Dla części rynku może to oznaczać konieczność fundamentalnej zmiany modelu działania, szczególnie w przypadku firm, które dotychczas opierały się na większej elastyczności w zakresie kształtowania cen. Mniejsze podmioty, bez silnego zaplecza finansowego, mogą mieć problem z absorpcją ryzyka wzrostu kosztów.

– Nowe regulacje mogą dodatkowo wzmocnić pozycję podmiotów o stabilnym zapleczu finansowym – zauważa Jakub Sobczyński.

Dyrektor Megapolis wskazuje również na kwestię finansowania inwestycji: – Stabilne finansowanie oraz zaplecze w postaci jednej z największych polskich grup kapitałowych pozwala nam kontynuować i rozpoczynać nowe inwestycje mimo trudniejszego otoczenia rynkowego. To zwiększa bezpieczeństwo klientów i pozwala utrzymywać wysoką aktywność inwestycyjną.

Takie podejście ogranicza zależność od zmiennych warunków rynkowych i pozwala skuteczniej zarządzać ryzykiem kosztowym. W praktyce oznacza to, że wielcy gracze z dostępem do taniego finansowania i silnym zapleczem kapitałowym będą mogli łatwiej dostosować się do nowych realiów.

Kto przetrwa na rynku sprzedaży mieszkań?

Planowane zmiany nie będą w równym stopniu odczuwalne dla wszystkich uczestników rynku. Firmy o stabilnej strukturze finansowej, długoterminowym podejściu do inwestycji oraz większej przewidywalności kosztów są naturalnie lepiej przygotowane do funkcjonowania w nowych warunkach.

Ta grupa firm w największym stopniu kształtuje dziś standardy funkcjonowania rynku i będzie nadawać kierunek jego dalszym zmianom. To właśnie te podmioty – duże, skonsolidowane, z dostępem do kapitału i wieloletnim doświadczeniem – będą w stanie przejąć na siebie ryzyko zmienności kosztów bez zagrożenia dla rentowności projektów.

Z drugiej strony, mniejsi deweloperzy, realizujący pojedyncze projekty bez silnego zaplecza finansowego, mogą stanąć przed poważnym dylematem. Albo znacząco podniosą ceny wyjściowe, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem wzrostu kosztów (co może uczynić ich ofertę mniej konkurencyjną), albo będą zmuszeni podjąć nieproporcjonalne ryzyko finansowe.

Eksperci przewidują, że efektem ubocznym nowych regulacji może być dalsze przyspieszenie konsolidacji rynku deweloperskiego. Małe i średnie firmy mogą szukać fuzji z większymi graczami lub wycofywać się z rynku, nie mogąc sprostać wymogom kapitałowym.

Szerszy trend regulacyjny rynku mieszkalnictwa: większa ochrona kupujących mieszkania

Zakaz podnoszenia ceny mieszkania po podpisaniu umowy wpisuje się w szerszy trend zmian, które systematycznie zwiększają poziom regulacji rynku mieszkaniowego. Dla klientów oznacza to większą ochronę i przewidywalność, natomiast dla firm realizujących inwestycje mieszkaniowe – konieczność jeszcze większej odpowiedzialności w przygotowaniu inwestycji.

W ostatnich latach wprowadzono już szereg regulacji zwiększających ochronę nabywców mieszkań:

• obowiązki informacyjne dotyczące wszystkich elementów wpływających na cenę,
• zakaz ukrywania kosztów dodatkowych,
• regulacje dotyczące mieszkań na wynajem,
• ustawę deweloperską wprowadzającą ochronne rachunki powiernicze.

Nowe przepisy o zakazie podnoszenia cen są kolejnym krokiem w tym samym kierunku. I prawdopodobnie nie ostatnim.

Co to oznacza dla kupujących i przyszłych nabywców mieszkań?

Z perspektywy osoby kupującej mieszkanie od dewelopera, planowane zmiany brzmią jednoznacznie pozytywnie. Cena ustalona przy podpisaniu umowy będzie ceną ostateczną – bez niespodzianek, bez klauzul waloryzacyjnych, bez ryzyka, że tydzień przed notarialnym przejęciem mieszkania okaże się, że trzeba dopłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jednak należy pamiętać o drugiej stronie medalu. Deweloperzy, przejmując na siebie całe ryzyko wzrostu kosztów, będą musieli je wkalkulować w ceny wyjściowe. Może to oznaczać, że mieszkania będą droższe już na starcie – ale za to z gwarancją, że ta cena się nie zmieni.

W dłuższej perspektywie zmiany te mogą przyczynić się do dalszej konsolidacji rynku, wzmacniając pozycję firm stabilnych finansowo i działających w oparciu o długoterminową strategię rozwoju. To właśnie te podmioty będą w największym stopniu odpowiadać za utrzymanie ciągłości inwestycji oraz stabilność podaży mieszkań w kolejnych latach.

Źródło: Agencja Pretty Good