Znamy marże deweloperów. Tyle zarabiają na mieszkaniach

• Ile zarabiają deweloperzy? Setki milionów zysku
• Co szósta złotówka to „czysty zysk”
• Ile mogłoby kosztować mieszkanie?

Ile zarabiają deweloperzy? Setki milionów zysku

Aż 17,1 proc. „na czysto” – tyle zarabiają najwięksi deweloperzy na sprzedaży mieszkań w Polsce. Znane są już wyniki finansowe za ubiegły rok spółek giełdowych, wśród których znajdują się kluczowi gracze na rynku (m.in. Dom Development, Develia, Murapol).

Każda z tych firm sprzedała w ubiegłym roku ponad 3 tys. mieszkań. Najwięcej Dom Development – 4 448. Wspomniany deweloper odnotował przychody na poziomie 3,26 mld zł oraz zysk netto w wysokości 654 mln zł. Z kolei Develia sprzedała 3345 mieszkań, osiągając przychody na poziomie 2 mld zł i zysk netto w wysokości 447,5 mln zł.

Co szósta złotówka to „czysty zysk”

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) podał, że spółki giełdowe zajmujące się sprzedażą mieszkań odnotowały marżę netto w wysokości 17,1 proc. Oznacza to, że co szósta złotówka przeznaczona na zakup trafia bezpośrednio do portfela właścicieli.

Marża netto to zysk po odliczeniu kosztów zakupu działki, budowy, a także kosztów pracowników, podatków czy marketingu. Potocznie określa się to jako „czysty zysk”. Od lat branża deweloperska jest jedną z najbardziej rentownych w Polsce.

Zdaniem PZFD marża jest „zgodna z oczekiwaniami”. W ciągu ostatniej dekady kształtowała się na poziomie 16,2 proc., ale w 2025 roku nieco wzrosła. Z punktu widzenia klientów to znak, że deweloperzy mogliby znacząco zejść z ceny. Choć – co oczywiste – branża broni swoich wysokich marż.

– W debacie publicznej często pojawiają się wysokie wartości marż brutto, które bywają błędnie utożsamiane z końcowym zyskiem dewelopera. Tymczasem marża brutto i marża netto to dwa różne wskaźniki. Marża brutto pokazuje wynik na sprzedaży, ale nie uwzględnia pełnych kosztów prowadzenia działalności. Dopiero marża netto pokazuje realną rentowność przedsiębiorstwa. Dane za 2025 rok potwierdzają, że średnia rentowność największych deweloperów mieszkaniowych utrzymuje się na poziomie kilkunastu procent, zbliżonym do średniej z ostatniej dekady – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ile mogłoby kosztować mieszkanie?

Zróbmy prostą symulację. W Warszawie mieszkanie średniej wielkości (ok. 50 mkw.) kosztuje ok. 900 tys. zł. Zakładamy koszt metra kwadratowego na poziomie 18 tys. zł. Co by się stało, gdyby na rynku pojawił się „deweloper publiczny”?

To hipotetyczna firma – nazwijmy ją „Dom-Bud” – dla której ważna byłaby działalność operacyjna, dostarczanie dużego wolumenu mieszkań dobrej jakości (podobnej jak na rynku), ale nie maksymalizacja marży.

„Dom-Bud” tak samo walczyłby o działki, ale ze względu na wsparcie państwowe nie musiałby wykazywać wysokiej rentowności, by liczyć na niższe kredyty bankowe. Być może pulę ziemi dostałby „w prezencie” od państwa – na dobry początek.

Zakładamy, że „Dom-Bud” kupuje ziemię, zatrudnia pracowników, płaci za reklamy i podatki. Zatrudnia też prezesa-specjalistę z pensją na poziomie co najmniej 1 mln zł rocznie (jak u konkurencji). Ponosi wszystkie koszty, które deweloperzy wskazują jako różnicę między marżą brutto (ok. 30–40 proc.) a marżą netto (17,1 proc.).

W tym momencie „Dom-Bud”, rezygnując całkowicie z marży netto, oferuje te same mieszkania nie za 900 tys. zł, lecz za 747 tys. zł. Różnica jest ogromna – to ponad sto pięćdziesiąt tysięcy złotych na jednym mieszkaniu. Przedstawiciele deweloperów giełdowych twierdzą, że w ich przypadku to niemożliwe. Marża jest potrzebna, by przekonywać inwestorów i banki.

– Rentowność netto na poziomie około 16–17 proc. należy oceniać w kontekście całego cyklu inwestycyjnego, a nie jako prosty udział zysku w cenie mieszkania. Jest to poziom pozwalający utrzymać zdolność do realizacji kolejnych projektów, pozyskiwania finansowania i zapewniania stabilnej podaży nowych mieszkań – tłumaczy Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.

Z kolei przedstawiciel banków, cytowany w komunikacie prasowym związku, przyznaje, że „oczekiwana marża” wynosi ok. 15 proc. Jednak kredyt na inwestycję – dla dewelopera – zostanie udzielony również w przypadku rentowności na poziomie ok. 10 proc.

Jak wtedy zmieniłaby się cena? W przypadku marży netto na poziomie 10 proc. koszt mieszkania opisanego powyżej spada o 63,9 tys. zł.